Van de hoofdredacteur: Vastgoed als stiefkindje

‘Fear’ en ‘greed’ zijn de grootste valkuilen voor particuliere beleggers, vertelde een beleggingsadviseur voor zeer vermogenden. De angst dat het opgebouwde vermogen verdampt door mislukte beleggingen is natuurlijk niet helemaal aanstellerij, net zoals de zorg om inflatie, belasting en onbekwaam nageslacht. Goede beleggingsadviseurs zijn dus ook angstpsychologen.

Zij moeten echter ook rekening houden met hebberigheid. Uit onderzoek blijkt dat ondernemers die hun vermogen zelf hebben opgebouwd, ervan uitgaan dat dit geen geluk is, maar vooral dankzij hun verdienste. Zij overschatten hun inzicht en denken dat zij recht hebben op outperformance. Beleggingsadviseurs moeten dus niet alleen psycholoog zijn, maar ook de autoriteit hebben van een generaal om eigenwijze ondernemers te laten wennen aan een reëel rendement.

Vastgoed past niet helemaal in dat profiel, en dat is misschien de reden waarom het vastgoed als beleggingscategorie zich als stiefkindje ontwikkelt, het thema van deze editie. Vastgoed is niet sexy genoeg om te wedijveren met ‘greedy’ beleggingen in bitcoins of AI-bedrijven. Aan de andere kant is vastgoed niet zo risicoloos als de staatslening of het termijndeposito.

Wel wordt vastgoed aangeprezen alsof het net zo veilig is als een staatslening en qua rendement hoger scoort dan het ABP. Dat doe je door de AFM buiten de deur te houden (met participaties vanaf € 100.000) en vervolgens de belegger in slaap te sussen met ‘hypothecaire zekerheden’. Zonder huurstroom heb je niets aan hypothecaire zekerheden, kunnen al die medewerkers van ter ziele gegane hypotheekbanken je vertellen. Zonder huurstroom moet je als vastgoedeigenaar aan de slag. Dan is ondernemerschap vereist om nieuwe huurders aan te trekken of gebouwen te herontwikkelen. Daarover lees je opvallend weinig. In de veelkleurige folders (prospectussen zijn niet nodig) lees je vooral over hoge rendementsverwachtingen, die inspelen op de hebberige belegger. Die verwachtingen zijn boterzacht, maar samen met de schijnzekerheden spelen deze aanbiedingen perfect in op de twee zwakke plekken van de belegger van ‘fear’ en ‘greed’.

In het tweede kwartaal van 2024 stegen de beleggingen van particulieren sterk, terwijl vastgoed op de verschillende lijsten in deze editie krimpt. Dat is jammer, omdat er juist een enorme toekomstige vraag is naar vastgoed. In Europa is niet alleen een oplopend tekort aan woningen, maar ook een vraag naar co-investeringen in infra en verduurzaming van de gebouwde omgeving. De uitdaging is om betere vastgoedproducten te maken, die realistische rendementen en risico’s voorspiegelen, gebaseerd op de eisen van de toekomst.

Door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024