Jubilerende Markthal past menukaart doorlopend aan

Op een fraaie herfstdag is overduidelijk dat de Rotterdamse Markthal in de eerste plaats een must see voor toeristen is. Vanaf het loopbruggetje bij station Blaak en op de Binnenrotte wordt met reisgidsen en selfiesticks in de hand druk geposeerd met de immense koopkathedraal op de achtergrond. Binnen is het ook een drukte van belang bij de tientallen eettentjes, veelal met Aziatische gerechten, maar ook kiosken die typisch Nederlandse producten als stroopwafels, broodjes kroket en kibbeling verkopen.

Evert Vrijenhoek, namens de Franse winkelbelegger Klépierre verantwoordelijk voor de Markthal, ziet het tevreden aan. Met name in de jaren na de coronacrisis is het koopcentrum volledig volgelopen met zo’n 80 huurders. De lege plekken zijn bijna allemaal ingevuld. ‘Er staat momenteel maar één ruimte leeg, het voormalige restaurant van TGI Friday’s in de plint. In de hal zelf is alles gevuld; als er een plek vrijkomt, zijn het vooral bestaande huurders die willen uitbreiden. Dat zegt iets over het succes dat de ondernemers ervaren.’

Huwelijkscadeau

Hoe anders was het in de begindagen van de Markthal. Weliswaar werd het spannende ontwerp van Winy Maas (MVRDV) – met het 11.000 m² grote kunstwerk Hoorn des overvloeds (Arno Coenen en Iris Roskam) tegen het plafond – in eerste instantie compleet overlopen door nieuwsgierigen, maar het chagrijn bij de stakeholders zwol al snel aan. Winkeliers klaagden over achterblijvende omzetten en rondlopende muizen en de ontwikkelaar Provast en Klépierre steggelden nog voor de oplevering over het opleverniveau.

Klépierre kreeg de Markthal in de schoot geworpen als huwelijkscadeau bij de fusie met het Nederlandse winkelfonds Corio. ‘Ik heb zelf ook 12 jaar bij Corio gewerkt, maar op dat moment was ik er al weg. Uit de overlevering heb ik altijd begrepen dat de Markthal voor Corio ook een prestige-object was. Corio was de grootste winkelbelegger van Nederland en de nummer 3 van Europa. Daarnaast was de afweging er ook een als bij alle ontwikkelingen: kun je er rendement op maken? Wij zijn geneigd om een soort centrum als de Markthal heel bijzonder te vinden, maar in landen als Spanje is het geen onbekend fenomeen.’

Gewoon een gebakje

Van ontevredenheid over de bijzondere Rotterdamse bruidsschat is volgens Vrijenhoek bij Klépierre nooit sprake geweest. ‘Iedere winkelbelegger weet dat retail bij uitstek wordt gekenmerkt door een enorme marktdynamiek. Het ligt dan juist voor de hand dat je een centrum in de tweede stad van Nederland koestert.’ De Markthal is door de jaren heen steeds succesvoller geworden en laat een gezonde groei aan bezoekersaantallen zien. Inmiddels komen er zo’n 8,2–8,3 mln bezoekers per jaar, terwijl aanvankelijk rekening werd gehouden met 3–5 mln bezoekers.

Die bezoekers zijn wel anders dan de doelgroep waar aanvankelijk op werd gemikt. In de begindagen had de Markthal nog onder meer een slager en een bakker, maar die hielden het niet lang vol in het koopcentrum. Vrijenhoek: ‘De markt op de Binnenrotte is megadruk. Het vooruitstrevende idee was om een deel van die klantenstroom naar binnen te halen. Dat is zeker ook gelukt, alleen niet voor de traditionele vers-zaken. De uitstraling van de markt is nog altijd dat je gulden een daalder waard is. De uitstraling van de Markthal is toch van een ander niveau. Daarnaast koopt de gemiddelde Rotterdammer zijn dagelijkse boodschappen toch ergens anders. Zeker hier in deze stad geldt dat een tompouce gewoon een gebakje blijft, of je er nu € 3 voor betaalt of 90 cent.’

Dat het ene wel aanslaat en het andere niet, is volgens hem ook een natuurlijk proces bij de oplevering van een winkelcentrum. ‘Niet alles is een gegarandeerd succes, dat zie je ook in andere jonge winkelcentra. Specifiek passend bij de Markthal is het nodig om doorlopend de menukaart aan te passen als je bijvoorbeeld kijkt naar de branchering. Wij zijn er als verhuurder vooral om ervoor te zorgen dat de ondernemers in de Markthal het beste uit zichzelf kunnen halen.’

Kijken, kijken, en wel kopen

Het aandeel internationale toeristen in de bezoekersstroom is de afgelopen jaren alleen maar toegenomen, recht evenredig met het aantal aanbevelingen van Rotterdam door platforms als Lonely Planet en Tripadvisor. Vrijenhoek: ‘De online propositie van de Markthal is ijzersterk. De vergelijking met de Sixtijnse kapel gaat cultuurhistorisch mank, maar het kunstwerk tegen het plafond werkt in Rotterdam precies hetzelfde. Automatisch worden je ogen en de camera van de smartphone ernaartoe getrokken, en dat maakt het ook heel erg Instagramable. Omdat er zoveel eettentjes in zitten, wordt de Markthal ook veel gedeeld door foodspotters.’

Anders dan voor Nederlandse toeristen in het buitenland geldt voor buitenlanders in de Markthal niet het aloude adagium ‘kijken, kijken, niet kopen’. ‘Laatst was er een toerist uit Azië die 81 pakjes stroopwafels kocht. De gemiddelde toerist is binnen redelijke grenzen totaal niet bezig met wat iets kost; die wil gewoon een leuke tijd hebben met zijn of haar gezelschap. Ook dagjesmensen gaan hier vaak niet met lege handen naar buiten. Je roept een latente vraag op, bijvoorbeeld naar ouderwetse stroopwafels of een bijzondere worst. Vergelijk het met de Ikea. Ook al vind je misschien niet wat je zocht, toch loop je uiteindelijk met een afwasborstel naar buiten.’

Strak beheer

De kinderziektes van de beginjaren zijn ondervangen door een strak beheer van de zijde van Klépierre. Bureau De Wit komt vier keer per jaar langs om de voedselveiligheid te controleren, de technische installaties worden doorlopend onderhouden. ‘Het is belangrijk om de goede dingen goed te doen. Daar helpen wij de huurder bij’, aldus Vrijenhoek, die bij een rondgang door de Markthal via WhatsApp een huurder wijst op een vochtplas voor diens ‘kiosk’. ‘In zijn algemeenheid hanteren we het credo ‘schoon, heel en veilig’, maar hier geldt misschien nog wel meer: schoon, schoon en schoon.’

Over de vraag of de gedeeltelijke verkleuring van retail (food) naar meer horeca iets heeft gedaan met de huurniveaus, laat hij zich slechts cryptisch uit. ‘De huren worden hier jaarlijks geïndiceerd en hebben in onze beleving een goede prijs/kwaliteit-verhouding, zeker voor deze locatie. Dat blijkt ook uit het feit dat er nog altijd huurders van het eerste uur zijn, en dat de enkele ruimtes die soms vrijvallen snel worden gevuld door bestaande huurders. Je kunt hier een prima boterham verdienen.’

De Markthal in cijfers

In totaal telt de Markthal ruim 11.700 m2 winkel- en restaurantruimte met daarboven 228 appartementen, waarvan er 102 worden verhuurd door Vesteda. Onder het gebouw is een parkeergarage voor meer dan 1000 auto’s. De Markthal is ontwikkeld door Provast. De retail- en horecaruimte kwam in 2010 voor € 42 mln in handen van Corio, dat vier jaar later zelf werd overgenomen door Klépierre.