Al meer dan 12 jaar werkt de Twentse serie-ondernemer Hennie van der Most aan zijn droom om een pretpark op Rotterdam-Zuid te realiseren. De cijfers van een gespecialiseerd bureau lijken het laatste zetje te geven om het slepende project definitief de nek om te draaien, al houdt Van der Most de moed erin.
In 2013 kocht Hennie van der Most voor € 750.000 het terrein van 25.000 m² en de opstallen van de oude afvalcentrale aan de Brielselaan 175/Doklaan 40 van afvalverwerker AVR. De boerenzoon uit Twente wil er onder de naam Speelstad Rotterdam een groot attractiepark realiseren. Op het eerste gezicht is dat geen rare stap voor de horeca-ondernemer die aan de wieg stond van het landelijk bekende uitgaanscentrum Preston Palace in Almelo, maar ook onder meer in Duitsland pretparken realiseerde in oude (kern)energiecentrales in Kalkar en in Meppen.
Bij de koop van het terrein hoort ook een erfpachtovereenkomst met de gemeente Rotterdam, die eind 2030 afloopt. De erfpachtcanon, jaarlijks aan inflatie onderhevig, is in beginsel vastgesteld op € 20.759. In de tussentijd gaat Van der Most, die begon met de handel in oud ijzer, aan de slag met de realisatie van het pretpark. Dat moet behalve tweedehands attracties die hij her en der opkoopt onder meer ook een bowlingbaan, een wellnesscentrum en een indoorcamping gaan omvatten. De eerste deadline die hij zichzelf stelt, is opening van het park in 2017. Die haalt hij niet, al gaat in 2018 wel alvast het UFO-restaurant open, een roterend restaurant op 43 meter hoogte.
Corona en bouwkosten
In de jaren daarna komt de klad in de realisatie van de droom van selfmade man Van der Most. Keer op keer wordt de opening van het park uitgesteld. Attracties die wél worden gebouwd, zoals een reuzenrad en een spookhuis, hebben tot op de dag van vandaag nog geen klant gezien. De Twentse serie-ondernemer, even raadslid voor de VVD en schrijver van een boek over hoe het anders zou moeten in Nederland, wijt de vertraging in eerste instantie aan de lokale regelgeving. Zo stelt de gemeente onder meer eisen aan de fundering voor de vaak zware attracties en vergen deze een veel zwaardere stroomaansluiting dan die op het terrein beschikbaar is. Later gooien ook corona en de oplopende bouwkosten zand in de machine.
Vorig jaar leek het er dan echt van te komen. Van der Most herdoopt het park in Rivoli en kondigt aan dat de opening in 2025 zal plaatsvinden; dat is ook de deadline die de gemeente hanteert. Zo niet, dan dreigt de gemeente de lopende erfpachtovereenkomst te verscheuren. Met nog een kleine 10 weken in 2025 in het vooruitzicht lijkt de opening van het attractiepark echter verder weg dan ooit.
Externe financier
Wel is duidelijk dat Van der Most het park in de stille verkoop heeft gezet. Met het geld van een externe financier moet het park alsnog afgebouwd worden. Van der Most stelt nog € 5 mln nodig te hebben, bovenop de € 50 mln die hij al heeft geïnvesteerd in het park.
Die potentiële koper van het park zal als zekerheid wel een nieuwe erfpachtovereenkomst verlangen om het park ook na 2030 te kunnen uitbaten. De gemeente Rotterdam gaf eerder dit jaar al opdracht aan Cushman & Wakefield om een grondwaardetaxatie te doen van het terrein. De nieuwe taxatie ligt aan de basis van de nieuwe erfpachtcanon, die nodig is omdat het grondgebruik verandert als het attractiepark volledig wordt geopend. Daarbij gaan de onderzoekers ervan uit dat het park in 2027 écht geopend wordt.
Residuele grondwaarde
De erfpachtcanon is gerelateerd aan de residuele grondwaarde, de verkoopwaarde van het terrein minus alle kosten die zijn gemaakt om het project te realiseren. Cushman & Wakefield schakelde op zijn beurt bureau Ginder in, een gespecialiseerd adviesbureau voor de vrijetijdsindustrie, om de bedrijfswaarde van het onafgemaakte pretpark te bepalen. Hoewel Ginder in zijn rapport benadrukt dat zijn toetsing en raming niets zeggen over de financiële haalbaarheid en winstgevendheid voor de huidige erfpachter, blijkt op een aantal punten nogal wat verschil te zitten tussen wat Van der Most ruwweg heeft begroot aan bezoekersaantallen, opbrengsten en kosten en wat Ginder realistisch acht.
Wat in eerste instantie opvalt, is dat Ginder voor zijn rapport rekent met € 10–12 mln aan additionele investeringen, terwijl Van der Most onlangs dus nog repte van € 5 mln. Wat het bureau niet helpt, is het ontbreken van een onderbouwde businesscase, waardoor de samenhang tussen het attractiepark en de andere elementen van Rivoli – onder meer het wellnesscentrum en de indoorcamping – niet duidelijk is. Sowieso mist het attractiepark in de beleving van Ginder onderscheidend vermogen ten opzichte van het reeds bestaande aanbod in Nederland. Het prijsbeleid dat Rivoli wil gaan hanteren – een basisprijs van ruim € 15 voor losse toegangskosten voor de grote attracties – helpt daar volgens het Bossche bureau ook niet bij.
Stank- en geluidsoverlast
Hoewel de locatie van het attractiepark ook voordelen heeft (goede zichtbaarheid en bereikbaarheid) wordt er ook direct een flink nadeel aangestipt: naast het attractiepark liggen een afvaloverslag en een metaalrecyclingbedrijf, die met name in zomerperiode voor stank- en geluidsoverlast kunnen zorgen. Daarbij moet echter wel vermeld worden dat de recycler zijn langste tijd aan de Dokweg heeft gehad. Het bedrijf wil verhuizen naar een andere plek op Zuid, al lopen hierover nog bezwaarprocedures.
Ten aanzien van de bezoekers aan het attractiepark, de bowling/entertainment en de geplande klimbosjungle, zijn Ginder en Van der Most het erover eens dat 245.000 bezoekers op jaarbasis haalbaar moet zijn. Bij de overige functies lopen de ramingen van beide partijen flink uitleen. Rivoli rekent met 50.000 jaarlijkse bezoekers per jaar voor het wellnesscentrum, terwijl Ginder een potentieel van maximaal 37.500 ziet.
Nog verder uit de pas lopen de raming voor het voorziene theater met 600 plaatsen en de indoorcamping. In het theater wil Van der Most 365 dagen per jaar een dinnershow organiseren, waarbij hij mikt op 100.000 bezoekers per jaar. Kijkend naar de andere aanbieders van dinnershows in de Nederlandse markt acht Ginder 5 dinners per maand gedurende 10 maanden per jaar, waarop 18.000 mensen afkomen, een stuk realistischer.
Glamping
In de oude fabriekshal voorziet Van der Most over 5 verdiepingen een indoorcamping met 97 accommodaties (glamping), goed voor 482 bedden. Als bijna de helft van de bezoekers een nachtje blijft, is dat dat goed voor 100.000 kampeerders. Alleen stelt Ginder dat de bezetting van glampings op jaarbasis op zo’n 15–25% zit, ook door het seizoenseffect van campings. Van dat laatste effect heeft Rivoli geen last, maar ook bij luxere indooraccommodaties bij andere parken, zoals de Efteling en Walibi Holland, overnacht slechts 15–30% van de bezoekers aan het park, die bovendien dan vaak ‘gratis’ het park in kunnen. Voor Rivoli rekent Ginder daarom met maximaal 15% overnachters, goed voor 36.750 overnachtingen per jaar. Saillant, maar niet geheel onbelangrijk detail, is dat voor de indoorcamping nog niet is onderzocht of deze past binnen het omgevingsplan.
Weinig aanlokkelijk scenario
De voorzichtigere aannames en ramingen leiden er toe dat de totale baten van het park in 2027 – het eerste jaar van exploitatie – in de beleving van Ginder een stuk lager zullen uitpakken (ruim € 13 mln) dan in de ramingen van Van der Most (ruim 24 mln). Wel komt het operationele resultaat ook volgens Ginder positief uit op ongeveer € 2,3 mln, deels omdat de totale variabele kosten een stuk lager liggen dan waar Van der Most bij een hogere omzet vanuit gaat. Het operationele resultaat komt sowieso lager te liggen als de indoorcamping er niet komt.
Daarmee is nog niets gezegd over de toekomstige winstgevendheid van het park. Om de in smaak te blijven vallen bij het publiek geldt in de attractiesector dat er doorlopend geïnvesteerd moet worden in het park. De marktpositie en de staat van het park bepalen of het slim is om te investeren en in welke mate (dr. Pieter C.M. Cornelis – Investment thrills: managing risk and return for the amusement parks & attractions industry). Op basis van het groeipotentieel hanteert Ginder voor Rivoli een SG-investments (slowdown growth)-profiel: investeringen die gericht zijn op het behoud van het bestaande publiek. Deze worden vooral gedaan door parken die aan het einde van hun productlevenscyclus zitten. Ze investeren om toch weer een beetje op te leven, zo beschrijft Ginder.
Het lijkt een weinig aanlokkelijk scenario voor een investeerder, al houdt Van der Most vol dat die koper er wel komt, áls er daadwerkelijk een nieuwe erfpachtovereenkomst met de gemeente komt. Voor een flink deel van de gemeenteraad van Rotterdam is de maat echter vol. Veel raadsleden zien het er niet meer van komen en willen dat de gemeente alvast kijkt naar nieuwe bestemmingen voor het terrein.
Geen zekerheid
Officieel lopen de gesprekken over verlenging van de erfpacht nog altijd tot de deadline van eind dit jaar is verstreken. Als verantwoordelijk wethouder Zeegers alsnog besluit over haar hart te strijken en de samenwerking met Van der Most te verlengen, levert dit op basis van het rapport van Ginder een suboptimale nieuwe erfpachtcanon op. Ze heeft geen zekerheid dat het park er dan wel uiteindelijk komt. Het tussentijds verscheuren van de overeenkomst is ook geen aantrekkelijke optie voor de gemeente, want dan zal Van der Most moeten worden afgekocht.
Verder rept het oorspronkelijke erfpachtcontract van de gedeeltelijke verplichting – met een kostenmaximum – voor de erfpachter om het terrein bij beëindiging ‘schoon op te leveren’. Gelet op alles wat er al op het terrein gerealiseerd is, zou het onttakelen van het terrein wel eens duur kunnen uitpakken, waarbij de vraag is of en hoe Van der Most dit zelf kan betalen.
Vooralsnog dreigt zijn droom voor een pretpark op Rotterdam-Zuid voor beide partijen uit te draaien op een nachtmerrie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 24 oktober 2025
Gerelateerde artikelen:
Artikelen in de omgeving:
