Aan Haagse vergezichten en proefballonnetjes geen gebrek als het gaat om het inlopen van het woningtekort. Een panel van drie marktkenners benadrukt in een tweeluik het belang en de kansen van kortetermijnoplossingen. Deel II: over knoppen waar je nu al aan kunt draaien.
De urgentie van de wooncrisis ondervinden Mark Kuijpers (Greystar), Eltjo Bouwman (Blauwhoed) en Edward Touw (Vastgoed Belang) dagelijks. Het beter benutten van de bestaande voorraad is volgens alle drie de crux om snel iets te doen aan de woningnood. Touw: ‘Dat is iets waar je morgen al mee aan de slag kunt gaan, omdat je gebruik kunt maken van bestaande infra en je geen last hebt van stikstof en netcongestie. Het is het laaghangende fruit. Splitsing levert prima appartementen op, bijvoorbeeld voor kleinere eenpersoonshuishoudens of migranten. Alleen moet je daarvoor als gemeente wel alle drempels weghalen als je die motor weer op gang wilt brengen.’
Hollands calvinisme
Om het brede aanbod snel te vergroten en de verhuistrein in gang te zetten moet je je meer richten op seniorenhuisvesting, vindt Bouwman. ‘Die senior wil echt wel verhuizen, als je maar het juiste aanbod creëert. Dat kan al met reguliere appartementen waarvan je de rolstoeltoegankelijkheid vergroot en waar een leuke gemeenschappelijke ruimte of een gezellig café om de hoek zit. Grondgebonden woningen vinden senioren ook interessant. Wij maken heel mooie rendementen op patiowoningen die we voor deze doelgroep realiseren.’
Dat ouderen niet van hun afgeloste koopwoning naar een relatief dure huurwoning willen verhuizen omdat ze denken dat ze dan duurder uit zijn, berust volgens Kuijpers op een gebrek aan begrip van de ‘opportunity kosten’ van het vermogen dat opgesloten zit in de eigen woning. ‘Het voelt misschien comfortabel dat je in een huis woont dat op papier zes ton waard is, maar in veel gevallen hebben die mensen niet meer dan AOW met een klein aanvullend pensioen. Feitelijk ben je dan arm in je villa. Het is typisch Hollands calvinisme. Je kunt die zes ton ook vrijmaken door de woning te verkopen, drie ton reserveren voor het betalen van de huur in de komende 10–15 jaar en dan vervolgens nog drie ton overhouden om in de laatste fase van je leven comfortabel te leven’
'Pure armoede'
Een andere doelgroep die veel in de belangstelling staat, zijn de statushouders. Toch vormen zij volgens de heren niet de bottleneck. Kuijpers: ‘De huisvesting van statushouders is heel politiek gemaakt, terwijl het percentage hiervan dat een sociale huurwoning krijgt, beperkt is. Er muteren sowieso erg weinig corporatiewoningen naar nieuwe huurders.’ Touw: ‘De gedachte van sommigen dat je de woningnood kunt oplossen door de vraag te beperken in plaats van het aanbod te vergroten vind ik getuigen van pure armoede.’
Drietrapsraket
Kuijpers gelooft in een drietrapsraket om snelheid te maken, met het beter benutten van de bestaande voorraad als basis. ‘Je moet ook wat meer toestaan en conceptmatig denken. We wonen in Nederland nog altijd bizar groot. Daarnaast kun je als overheid snel dat box 3-verhaal terugdraaien, omdat het evident is dat particuliere beleggers vaak meer belasting betalen dan ze aan huur ontvangen. Dat raakt ons als institutionele belegger niet, maar het huidige box 3-beleid is wel degelijk ontwrichtend voor een goed functionerende huurmarkt. We zijn er geen voorstander van om de Wet betaalbare huur nu helemaal terugdraaien, maar je kunt wel kijken waar je hem kunt finetunen, zodat de huurprijs beter in balans komt met de kostprijs en de partijen die de woningen moeten realiseren weer een beetje lucht krijgen. Alleen al van institutionele partijen is er nog altijd € 15 mrd beschikbaar om te investeren. Alleen zijn er helemaal geen projecten beschikbaar, omdat de plannen daarvoor vaak al 7 jaar of ouder zijn en niet geënt op de Wbh.’
Lees ook deel I: 'Een uitgeponde huurwoning kun je niet optoppen’
Touw zegt grijnzend dat hij de discussie over het helemaal afschaffen van de Wbh nog wel eens wil aangaan. ‘Maar maatregelen als het loslaten van de WOZ-cap, het aanpassen van de puntengrens en de mogelijkheid van huurverhoging zijn knoppen waar je direct aan kunt draaien.’ Volgens Kuijpers maakt CPI (consumentenprijsindex) of CPI+1% een wereld van verschil, ‘en voor huurders kun je dat met huurtoeslag compenseren’.
Meer daadkracht nodig
Het toedienen van zuurstof heeft alleen maar zin als het ook op gemeentelijk niveau voelbaar is, stelt Bouwman. ‘De stroperigheid van procedures zit vaak veel dieper. Op basis van een coalitieakkoord zou een wethouder RO het mandaat moeten hebben om plannen sneller ten uitvoer te brengen.’
Touw stelt dat het kan helpen om meer vertrouwen schenken aan het ambtelijk apparaat: ‘In sommige gemeenten moet je bij elke kleine wijziging steeds terug naar de raad.’ Ook Kuijpers vindt dat er meer daadkracht nodig is. ‘Nu zitten we op het niveau dat een plan in de gemeenteraad blijft hangen op de vraag of er toch niet wat meer groen op het dak moet.’
Ontwikkelen is echt ingewikkelder dan vroeger, vindt Bouwman. ‘Hierdoor zijn mensen heel risicomijdend geworden, en durven ze geen besluiten meer te nemen.’ Touw refereert aan een wethouder van Heemskerk, die bedong dat een ontwikkelaar maximaal 2% rendement zou mogen maken. ‘De angst dat ontwikkelaars iets verdienen is zo groot geworden, dat sommigen er liever een oplossing voor de woningnood voor opofferen.’
Bouwman denkt dat het helpt om met open boeken te werken. ‘Dan zien ze welke marges erop zitten, en dat die superacceptabel zijn. Daarom zijn wij ook een groot voorstander van partnerselectie, omdat je al heel vroeg in het traject verwachtingen op elkaar kunt afstemmen.’
Modulair en tijdelijk
Hij ziet ook veel in modulaire en tijdelijke bouw om snel de tekorten in te lopen. Blauwhoed heeft daarvoor het concept Wijk, waarmee het complete tijdelijke wijken realiseert als onderdeel van lokale bouwopgave. ‘Grond waarop nog geen nieuwe bestemming zit, mag je vaak tijdelijk aanwenden. Op die manier kunnen wij met gemeenten kernberoepen en bijvoorbeeld statushouders toch een plek geven.’
Kuijpers twijfelt echter: ‘Met de bestaande productiecapaciteit gaan we het never nooit halen. Je moet naar een meer geïndustrialiseerde en meer toekomstbestendige manier van bouwen. Dat vergt nogal een kanteling van het productieproces. Architecten zijn al snel in hun wiek geschoten als je dat aanroert. Ze denken dat je ze dan hun ontwerpvrijheid afneemt. Ik bestrijd dat. De ontwerpopgave wordt anders, misschien zelfs wel uitdagender! Linksom of rechtsom moeten we met elkaar die 100.000 woningen zien te bouwen. Daarvoor is het nodig dat iedereen in de keten zijn kennis en gewicht erachter zet. Het vergt ook een bepaalde stedenbouwkundige aanpak: al op het niveau van stedenbouw moet je meer nadenken over hoe een gebouw uiteindelijk gebouwd moet worden om te voorkomen dat een project veel te duur wordt om nog betaalbaar te kunnen bouwen en bewonen.’
Niet alle kaarten op corporaties
De neiging bij een deel van de politiek om alle ballen weer op de volkshuisvesting te gooien, leidt tot de unanieme ironische vaststelling dat dit in de jaren ’70 en ’80 ook ‘mooie’ staaltjes corporatie-architectuur heeft opgeleverd. Touw vindt dat we niet alle kaarten op corporaties en de koopmarkt moeten inzetten. ‘Particuliere, bedrijfsmatige en institutionele beleggers hebben vorig jaar 30.000 woningen geleverd. Wij kunnen die bijdrage blijven leveren, maar dan moet het ons wel mogelijk worden gemaakt.’ Kuijpers voegt eraan toe: ‘Wij blijven gewoon investeren, ook omdat we niet meer per se buitenlands zijn, maar in Nederland bijvoorbeeld ook een groot mandaat van APG hebben. Als ontwikkelaar kunnen we door vroeg in te stappen kijken hoe we dingen wel haalbaar kunnen krijgen. Dat maakt ons onderscheidend, al merk ik wel om me heen dat Nederland over de grens niet meer hoog op de ranglijst staat als het om het investeren in woningen gaat.’
Wat Bouwman enigszins beangstigt, is dat veel politici het nu hebben over radicale verandering om de woningnood aan te pakken. ‘Dan schieten beleggers pas echt in de vlekken.’ Aan de andere kant, vindt Touw, moeten de rust en stabiliteit die we nu nodig hebben geen excuus worden om niets te doen. Daar is Bouwman het mee eens. ‘Er zijn bepaalde knoppen waar je nu al aan kunt draaien. Het gebeurt vooral op lokaal niveau.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025
.png?w=330 "Masterclass CMS - Optoppen - dinsdag 9 december")
