Astrid Schlüter is sinds april ceo van Vesteda. Ze wil zich onder meer inzetten voor betaalbare woningen en een diverse organisatie op alle gebieden: ‘We hebben al een vrouw/man-verhouding van 50/50.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
Door Anne Bodzinga
In de negentiger jaren was ik algemeen directeur van het ABP Woningfonds, de voorloper van Vesteda. De omvangrijke vastgoedbelangen werden gescheiden en er kwamen nieuwe aandeelhouders, waarbij ABP een groot minderheidsbelang zou behouden. De woningen met nog wat overig vastgoed (zoals een hotel, een camping en casino’s) kwamen tijdelijk terecht in het Woningfonds, dat (als Vesteda) werd klaargemaakt voor marktpresentatie. In die periode is voor de woningportefeuille de basis gelegd voor marktdenken en aandacht voor de klant, gebaseerd op een gezonde portefeuillestrategie. Niet veel later zag Vesteda het licht, met een kantoor in Maastricht en meerdere aandeelhouders, maar toen was ik al verkast naar SFB (later Bouwinvest).
Al mijn opvolgers heb ik voor PropertyNL geïnterviewd, en nu is Astrid Schlüter aan de beurt. Voor mij is de cirkel rond.
Vastgoedgezin
Ik ken Astrid al 40 jaar. Ze is de dochter van een goede zakenrelatie en is onlangs benoemd tot ceo van de grootste nationale woningbelegger, met maar liefst 28.000 woningen en een mooie performance.
Astrid groeit op in een vastgoedgezin. Haar vader is eigenaar van Jacobus Recourt en is actief in vastgoedbeleggingen, zowel als intermediair als ontwikkelaar, ook in het buitenland. Jacobus Recourt realiseert in Zuid-Frankrijk vakantieparken in Cap d’Agde, een winkelcentrum in Nice en een bungalowwijk in Toulouse. Bijzonder is ook de ontwikkeling van een superluxe appartementengebouw in Eindhoven aan de Karpendonkse Plas, bestemd voor de (gepensioneerde) top van Philips en boordevol met domotica. Maar de beheer/makelaarsorganisatie, met meerdere vestigingen, staat centraal. Recourt beheert duizenden woningen voor met name institutionele beleggers en heeft in de jaren negentig reeds een zeer moderne verhuuradministratie op basis van SAP-vastgoedmodules.
Markt verkennen
Astrid studeert af als econometrist en rondt later ook nog de postdoctorale opleiding Register Controller af, want ze houdt van cijfers en data. Na enkele omzwervingen belandt ze in 1999 bij het familiebedrijf Jacobus Recourt en krijgt ze de verantwoordelijkheid over de financiën. Als de functie van directeur vastgoedmanagement twee jaar later vrijkomt, kijkt de familie naar haar. Astrid zegt ja en heeft daar nooit spijt van gehad.
Nadat ze een paar jaar andere activiteiten heeft ondernomen binnen de vastgoedsector, waaronder de implementatie van ERP-projecten, lokt de vastgoedsector en met name de operations-kant weer, en gaat Astrid medio 2013 de markt verkennen. Bij Vesteda is het raak. Hier begint haar nieuwe leven en gaat ze de directie voeren over Vesteda Property Management. Vesteda wil zich oriënteren op uitbesteding van deze activiteiten en aan Astrid de eer om hiermee aan de slag te gaan.
Onmisbaar instrument
Ze start met een inventarisatie, praat met de mensen, kijkt naar de activiteiten en zet de cijfers op een rij. Er volgt een reorganisatie. Het personeelsbestand gaat van 155 naar 100 mensen door meer automatisering, meer effectiviteit en meer efficiëntie. De organisatie verandert hoopgevend, en, wat belangrijker is: het besef ontstaat dat deze activiteiten een grote bijdrage leveren aan de kennis over de klant en de markt. Feitelijk is dit dus een onmisbaar instrument. Mede door de visie van Gertjan van der Baan, die er in 2014 ceo wordt, wordt in 2016 besloten de property management-organisatie te integreren in Vesteda. Astrid treedt als directeur Operations toe tot het managementteam.
Deze move heeft een positieve impact op de organisatie. Een decentrale organisatie met een duidelijk centrale sturing, op basis van verregaande automatisering. Medewerkers van Operations voelen zich collega’s binnen Vesteda. De nadruk ligt op ‘ken je klant’, kijk wat er gebeurt in de buurt, luister goed naar klachten, reageer adequaat en volg en analyseer externe ontwikkelingen. Er is nauwelijks personeelsverloop. En zo wordt een probleem een waardevolle tool.
Waardevolle manager
Astrid geeft haar mensen veel vrijheid en vertrouwen. Je mag fouten maken, maar niet twee keer dezelfde, en integriteit staat uiteraard hoog in het vaandel. Zo blijkt ze een waardevolle manager in een team dat staat voor grote uitdagingen. Vesteda heeft nogal geleden in de kredietcrisis. Er zijn (te) dure projecten ontwikkeld, rendementen dalen en aandeelhouders morren.
De omslag komt met het aantreden van Gertjan van der Baan. Hij weet de portefeuille, mede geholpen door gunstige marktontwikkelingen, te optimaliseren. Daardoor neemt het vertrouwen van aandeelhouders toe, en daarmee de bereidheid om weer te investeren. Vesteda scoort met het sociale interne beleid, de relatief vroeg ingezette strategie met betrekking tot duurzaamheid en natuurlijk met het sturen op huurderstevredenheid.
Het gaat goed met Vesteda en onze econometrist; ze combineert op hoog niveau data met management, mensen en cijfers. Alle kasstromen passeren haar bureau.
In januari 2021 wordt Astrid benoemd tot coo. Ze trekt mede aan de touwtjes van een mooi en stabiel bedrijf, sociaal en met een professionele visie. Het kan tegen een stootje.
Brand
In juni 2023 breekt er brand uit in een appartementencomplex van Vesteda in Amsterdam. Er zijn geen slachtoffers, maar alle 95 huishoudens moeten worden geëvacueerd. Al snel volgen ongenuanceerde uitspraken over achterstallig onderhoud en slechte elektrische leidingen. Later blijkt dat Vesteda niets te verwijten valt, het gebouw voldoet aan alle eisen. Vesteda neemt direct alle zorg voor de huurders op zich. Het zou wel een halfjaar kunnen duren voordat ze weer terug zouden kunnen. Met behulp van collega-verhuurders krijgt een derde van de gedupeerden snel een ander huis, een derde zorgt zelf voor woonruimte en met de overige (afwachtende) groep is men er ook uitgekomen. Vesteda is niet kinderachtig met financiële vergoedingen.
Bij het afscheid van Gertjan van der Baan haalt hij deze gebeurtenis aan en geeft hij Astrid de eer voor snel en verstandig handelen. Want als je imago op het spel staat, dan moet je weten wat je doet. Er zijn meerdere voorbeelden van hoe het niet moet. Ik denk dat weinig mensen van deze brand weten, dankzij goed beleid en communicatie. Het had heel anders kunnen uitpakken.
Minder gunstige tijd
Ondertussen is Vesteda financieel gezond, behaalt het bedrijf een toppositie in de wereldwijde duurzaamheidsbenchmark, en heeft het hoge huurders- en participantentevredenheidsscores en een bovengemiddelde ENPS (employee net promotor score). En de missie liegt er niet om: het leveren van betaalbare woningen in een prettige leefomgeving, en het verminderen van CO2-uitstoot door het reduceren van het energieverbruik van woningen en hun bewoners. En last but not least een stabiel en maatschappelijk verantwoord rendement voor de investeerders.
Maar anno 2024 voorspellen de vooruitzichten voor de middellange termijn toch een minder gunstige tijd. In 2023 is er al een waardevermindering van de portefeuille verwerkt in de jaarstukken. Positief is wel de toenemende vraag, en daardoor de maatschappelijke eis, om te bouwen, meer te bouwen. We zitten echter met stijgende rente en inflatie en daar bovenop de onzekerheden over wat de overheid voor beleggers en verhuurders in petto heeft – in ieder geval geen cadeautjes.
Een hoge rente geeft problemen bij herfinanciering en rentebetaling, en zorgt voor hogere property-kosten, waardoor er minder nettorendement overblijft. Ook het verduurzamen van oudere woningen staat hierdoor onder druk.
Strategische aandachtspunten
Resumerend staat het nettorendement de komende jaren onder druk, met ook grotere financiële en marktrisico’s. Hierdoor zullen er meer redemptieverzoeken komen van participanten, die een bepaalde balans in hun investeringsportefeuille willen waarborgen.
Astrid gaat de komende jaren richting geven aan een aantal strategische aandachtspunten, waaronder het blijvend creëren van een gezond en maatschappelijk verantwoord rendement voor participanten, het inzetten op betaalbare huurwoningen en de verdere verduurzaming van de woningportefeuille. Dit alles zal ondersteund worden door een nog intensiever gebruik van data en digitalisering bij het property en asset management. Met het in-house property management heeft Vesteda al deze data en kennis in huis, en daarmee ligt er een belangrijke basis voor de toekomst. Een mooie uitdaging voor Astrid en haar team.
Inmiddels is bekend dat Michiel de Bruine als coo is benoemd. Met zijn 18 jaar ervaring bij Bouwinvest, waarbij hij verantwoordelijk was voor het Dutch Residential Fund (thans € 7 mrd aan assets), is Michiel zonder meer een perfecte keuze.
Drijfveren
Ik vraag Astrid tot slot nog naar haar drijfveren. Ze antwoordt dat plezier heel belangrijk voor haar is en een goede verhouding met de collega’s eveneens. En leren, persoonlijke ontwikkeling, vindt ze essentieel. Verder gaat ze zich inzetten voor nog betere (efficiëntere) processen. Natuurlijk gaat ze over de grote lijnen, maar zo heeft iedereen nog wat hobby’s.
Hobby’s die Astrid gaat omzetten in operationele doelen zijn meer automatisering, beter formuleren van ESG als uitdaging, de betaalbaarheid van woningen als item voor de hele organisatie, en zeker AI in relatie met relevante data om de huurders nog beter te bedienen. En natuurlijk wat je van een nuchtere vrouw, die zegt nooit problemen te hebben ondervonden van het vrouw-zijn, mag verwachten: een diverse organisatie op alle gebieden: ‘We hebben al een vrouw/man-verhouding van 50/50’, meldt ze trots.
Als ik naar huis rijd, weet ik het zeker: de cirkel is voor mij rond.
Anne Bodzinga
Anne Bodzinga (1947) interviewde op persoonlijke wijze voor PropertyNL grootheden uit de bouw- en vastgoedwereld. Hij nam in 2008 afscheid als voorzitter van BPF Bouwinvest, de vastgoedonderneming van het bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid, waar hij twaalf jaar had gewerkt. Na posities bij onder meer Van Egteren en Wilma Groep kwam hij via Slokker in 1994 bij het Woningfonds van ABP, nu Vesteda. In 1996 stapte hij over naar BPF Bouwinvest. Dit is zijn laatste interview voor PropertyNL.
Astrid Schlüter
Astrid Schlüter volgt een studie econometrie en een postdoctorale opleiding tot Register Controller en begint haar carrière bij familiebedrijf Jacobus Recourt, waar ze directeur vastgoedmanagement wordt. Na wat omzwervingen binnen de vastgoedwereld gaat ze in 2013 aan de slag bij Vesteda en treedt ze toe tot het managementteam in de functie van directeur Operations. In januari 2021 wordt ze benoemd tot coo en sinds april 2024 is ze ceo van Vesteda. Schlüter is onder meer lid van de raad van toezicht van Stivad.
