Kaalslag bij Top-100 Dealmakers

Door Gordon Darroch (vertaling Lucas Ligtenberg)

2023 was in alle opzichten een dieptepunt in Europese vastgoedactiviteit. De daling begon in de tweede helft van 2022, toen centrale banken de rente verhoogden om de gierende inflatie in te dammen. Dat verergerde nog in de twaalf maanden daarna, toen de depositorente van de ECB 4,0% bereikte en de groei van het bnp tot stilstand kwam. Het effect op commercieel vastgoed was ongekend. De transactievolumes daalden volgens de cijfers van MSCI Real Assets tot het laagste niveau sinds 2012.

Grote daling

Het overzicht van de Top-100 Dealmakers van PropertyEU (zie de bijlage onder dit artikel) bevestigt deze trend: het totale transactievolume van de bedrijven in de ranglijst was € 136,4 mrd, 47,1% lager dan in 2022 en 62% minder dan topjaar 2021. In dat jaar deed de nummer 100 op de ranglijst, Arrow Capital Partners, € 1,23 mrd aan deals. Vorig jaar waren er maar 32 bedrijven die dat volume haalden, en de huidige nummer 100, WP Carey, deed maar € 568 mln.

Van de 47 bedrijven die net als vorig jaar weer in de lijst voorkwamen, waren er maar vier die groei vertoonden, terwijl veel van de grootste mondiale beleggers, zoals Hines, Brookfield Asset Management en KKR, volumes lieten zien die 70% lager lagen. Een van de partijen die tegen de trend in gingen is Nuveen Real Estate, dat door een groei van 9% steeg van plek 27 naar plek 5. Acquisities vormden ongeveer twee derde van de activiteiten van de onderneming uit New York, die zich richt op logistiek en panden die een ESG-opwaardering nodig hebben.

ESG was ook een van de drijvende krachten achter de vorming van Urban Partners door NREP. Urban Partners eindigde in 2023 op de derde plaats en had het grootste acquisitievolume van alle bedrijven. Het bedrijf haalde € 3,65 mrd aan kapitaal op en heeft niet alleen zijn logistieke portefeuille uitgebreid in Polen en Duitsland, maar kocht ook twee kantoorpanden in Zweden en een Finse zorghuisvestingsportefeuille voor € 288 mln.

Amerikaanse beleggers domineren

Zoals gewoonlijk domineerden beleggers uit de Verenigde Staten de ranglijst, met 22 bedrijven in de top-100, waarvan 7 bij de eerste 16.

Blackstone staat weer bovenaan, ondanks een rustig jaar wat acquisities betreft, waarin het zich richtte op alternatieve segmenten zoals hospitality en studentenwoningen. Het nam Industrials REIT, de specialist in logistiek vastgoed uit het VK, over in een transactie van € 892 mln, en deed logistieke objecten op het Europese continent van de hand. Blackstone heeft Industrials REIT samengevoegd met St Modwen Logistics in een nieuw bedrijf, Indurent, om de potentie van de markt in het VK te onderzoeken, terwijl het zich voorbereidt op wat naar eigen zeggen een ‘buitengewoon actieve periode van verkooptransacties’ wordt.

Hotels vormden een lichtpuntje in het Europese vastgoedlandschap, en Spaanse en Italiaanse vakantieparken bleken populair. GIC uit Singapore nam van Blackstone een belang over van 35% in Hotel Investment Partners (HIP), een Zuid-Europees bedrijf dat wordt gewaardeerd op € 4 mrd, en voegt dit toe aan zijn portefeuille van hotels in Griekenland en Spanje. Abu Dhabi Investment Authority breidde zijn aanwezigheid in Spanje uit met een aankoop ter waarde van € 600 mln van 17 hotels van Equity Inmeubles, een familiebedrijf in hospitality.

Volgens CBRE vormden hoteltransacties 36% van alle vastgoedtransacties in Spanje, en de sector zal naar verwachting groeien als vakantieparken zich verder herstellen na de pandemie. Zeven van de tien beleggers zijn van plan hun investeringen in 2024 te vergroten, waarbij de kleinere beleggers met portefeuilles van minder dan $ 5 mrd vooroplopen.

Vooral infrastructuur

Een andere sector die het nodige teweegbracht, was digitale infrastructuur. Het Amerikaanse Vantage Data Centers belandde op plek 21 nadat het een kapitaalinjectie had ontvangen van AustraliaSuper, het grootste Australische pensioenfonds, voor zijn EMEA-afdeling. Het stak onlangs € 564 mln in de ontwikkeling van een datacenter van twee hectare van North Acton in Londen.

Een van de grootste slachtoffers van de vastgoedcrisis, Signa Holding, staat in de ranglijst op de negende plaats. Het bedrijf ging over tot een uitverkoop om de allocatie in retailvastgoed te verkleinen, inclusief een belang van 49,9% in het Berlijnse warenhuis KaDeWe. Ondanks het afstoten van meer dan € 2 mrd aan vastgoed was het echter gedwongen om in november uitstel van betaling aan te vragen.

Het bekoelde animo voor retail bracht enkele vooraanstaande gebruikers ertoe om investeerders te worden. Zo voegde Louis Vuitton voor naar verluidt bijna € 1 mrd een pand van 18.000 m² op 150 Avenue Champs-Élysées bij zijn twee andere bezittingen op de bekende Parijse boulevard.

Een andere ongewone vermelding op de lijst is Gazprombank (plek 18), die als voornaamste activiteit het afhandelen van de Russische gas- en olie-opbrengsten heeft. De bank uit Moskou nam een portefeuille over van veertien winkelcentra van de Zweedse Ingka Group, die zich geheel uit Rusland terugtrok. De prijs is niet bekendgemaakt, maar Gazprombank gaf in 2023 € 2 mrd uit, waarmee het een van de tien grootste kopers in Europa was. De uittocht van westerse bedrijven uit Rusland sinds het begin van de oorlog in Oekraïne heeft mogelijkheden geschapen voor beleggers in de regio, zoals het uit Armenië afkomstige bedrijf Balchug Group, dat het Metropolis winkelcentrum in Moskou overnam van Morgan Stanley Real Estate Investing en het Pulkovo Sky zakencentrum in St Petersburg van twee Finse beleggers.

Bodem bereikt

Vooral het kantorensegment blijft problematisch, want ook in het eerste kwartaal van 2024 signaleert MSCI Real Assets een daling van het transactievolume met 45% vergeleken met vorig jaar. Hoe laag de volumes zijn, blijkt uit het opduiken van de namen van beleggers die normaal gesproken buiten de top-100 ranglijst vallen, zoals het Franse ontwikkelingsagentschap AFD en het Bundesland Bavaria. Er zijn tekenen dat de markt na zeven achtereenvolgende kwartalen van daling de bodem heeft bereikt, nu prijzen op een niveau liggen dat beleggers zal verleiden weer in te stappen. Nu de ECB afgelopen juni voor het eerst in vijf jaar de rente heeft verlaagd, geloven veel marktwaarnemers dat het omslagpunt wel is bereikt.