Van black box naar transparantie: AI deelt een mokerslag uit

Talloze professionals uit de vastgoedsector dromden eind juni weer samen voor de jaarlijkse vastgoed-IT-beurs Realcomm in Tampa Florida. Zij laten zich graag bijpraten over de nieuwste digitale innovaties, want wie de boot mist op datagebied, verliest acuut terrein, vinden de Amerikaanse vastgoedexperts. Een puur vastgoed- en IT-event als Realcomm is voor het nuchtere Nederland nog een brug te ver. Remit Consulting, het in onroerend goed gespecialiseerde adviesbureau van Hans Gerritsen, had het idee om een dergelijk event in Nederland op te zetten, maar was daar wellicht iets te vroeg mee.

Het is best lastig om daar in ons land zalen mee te vullen, heeft Gerritsen gemerkt. ‘De vastgoedwereld is in de kern conservatief, en dat heeft te maken met de aard van het werk. Vastgoed laat geen snelle bewegingen toe; resultaten komen op lange termijn tot stand. Daarbij heerst er in Nederland een afwachtende houding. Er is een aantal koplopers dat innoveert, maar het merendeel hanteert een ‘me-too-strategie’: als een van de voorlopers iets ontwikkelt met een softwarebedrijf, dan haken wij zelf pas aan. En dan het liefst zonder de kosten van een IT-consultant.’

Op de sigarendoos

Toch is ook de interesse van de Nederlandse vastgoedwereld in digitale ontwikkelingen de afgelopen jaren zienderogen toegenomen. Zo diende de Provada dit jaar als podium voor tech-partnerschappen. Bouwinvest Office Fund kondigde aan samen met digital building operator TPex het WTC Den Haag energiezuiniger te maken. Ook ontwikkelaar Edge (die in TPex investeert), NSI, IWG en ingenieurs- en adviesbureau DWA kiezen voor smart tech om de prestaties van gebouwen te meten.

De huidige trek naar AI-oplossingen ligt lichtjaren verwijderd van de tijd dat Gerritsen zijn bedrijf startte. Toen hij en zijn zakenpartner in 2004 met Remit begonnen, maakte de oude vastgoedgarde berekeningen bijkans nog op de achterkant van een sigarendoos. Remit introduceerde nieuwe systemen voor vastgoedbeheer en ondersteunde klanten bij de transformatie van papier naar digitaal. ‘We dachten dat we als Remit maximaal vijf jaar zouden bestaan, maar er stond een vastgoedgeneratie op die het anders wilde doen. Bedrijven zochten naar efficiency-verhogende en kostenbesparende structuren. Tegelijkertijd was het kortere huurcontract voor commercieel vastgoed in opkomst. Data wonnen met deze ontwikkelingen aan belang.’

Wat later begon blockchain rond te zoemen, gevolgd door proptech. Transparantie werd volgens Gerritsen een bepalende factor. ‘Als je eerder dan de concurrent weet waar er grond wordt ontwikkeld, heb je een enorm voordeel. Iedereen was dus voor transparantie, maar niemand wilde data delen. Dat is nu nog wel zo. Er zijn bedrijven met kleinere softwarepakketten die niet in de cloud zijn gegaan, omdat ze bang waren om gegevens kwijt te raken. Maar ook bij deze beleggers en beheerders stroomt een nieuwe generatie managers in. Zij vragen zich af waarom zaken gaan zoals ze gaan in de vastgoedwereld.’

Heel ander kaliber

Ondanks alle verworvenheden hebben blockchain en proptech de vastgoedwereld volgens Gerritsen niet ingrijpend veranderd. Hij noemt vastgoedinvesteerders als Annexum en Orange Capital Partners als trendsetters, maar een grote digitale voorhoede is nooit opgestaan. Daarnaast zijn er wat mislukkingen voorbij gekomen, met de deconfiture van het ogenschijnlijk succesvolle WeWork als dieptepunt.

De digitale ontwikkelingen van weleer waren veelal gericht op CRM, customer relationship management, maar AI is van een heel ander kaliber, weet Gerritsen. ‘Het gaat nu om transparantie én meetbaarheid tot in detail. Met de berg data van voorheen kon tot op zekere hoogte worden gestuurd, maar met bijvoorbeeld bestaande panden werd dat al lastiger. AI is wat dat betreft een gamechanger. Planmatig onderhoud en beheer worden bijvoorbeeld veel efficiënter. Voor honderden bestaande woningen zijn ontzettend veel data nodig. Welke installatie zit erin, wat is het energieverbruik, welk energielabel hangt eraan, wat zijn risicofactoren, welk type huurder gebruikt het pand precies? AI levert dat allemaal.’

En meer, want AI turnt gebouwen om in levende wezens, die voortdurend communiceren over hun behoeften en gebruik. ‘Bedrijven als Luxs en TPex maken gebruik van digital-twin-technologie, waarbij een gedetailleerde virtuele replica van een gebouw wordt gemaakt. Vastgoedbeheerders kunnen dan zien hoeveel vierkante meters aan schilderwerk er zijn, maar ook welke delen van het pand zich aan de zonzijde bevinden – met sensoring – en dus wellicht vaker onderhoud nodig hebben. Die informatie gaat automatisch naar het schildersbedrijf, zonder tussenkomst van mensen die moeten komen kijken en een inschatting moeten maken. Na afloop van het werk wordt alles geregistreerd en gedeeld met de beheerder, huurder en eigenaar van het pand.’

Voorspellend onderhoud

De techniek gaat inmiddels zo ver dat via een ChatGPT-achtige functie gevraagd kan worden hoeveel cv-ketels onlangs zijn onderhouden, of er rookmelders aanwezig zijn en waar bepaalde ruimten zijn gesitueerd in een complex. Een volgende stap is dat iedereen die bij een gebouw is betrokken, van eigenaar tot onderhoudsbedrijf en gebruiker, data kan invoeren en delen. Snelle veranderingen in en om een pand zijn daarmee meetbaar, wat de weg naar voorspellend onderhoud – predictive maintenance – opent.

ChatGPT heeft de toepassing en ontwikkeling van AI in een stroomversnelling gebracht, zegt Gerritsen. ‘De chatbot is nog geen twee jaar oud, maar is nu al behoorlijk ingeburgerd. Er zijn allerlei geavanceerde spin-offs ontstaan, zoals Microsoft Copilot, waarmee je documenten in vele talen vertaalt, projectvoorstellen schrijft, kwartaalcijfers analyseert en groeipercentages berekent. Je kunt Copilot letterlijk vragen wat de gemiddelde huur in een portefeuille is en welke actiepunten je e-mail voor deze week bevat. Tekst, beeld, video, geluid, spraak: AI kan al deze media analyseren voor de gebruiker en er tegelijkertijd van leren. Het gaat echt heel hard.’

Drie op de vier banen weg

De efficiencyslag die AI oplevert, betekent volgens Gerritsen een mokerslag voor veel functies. Nu voorspellen onderzoekers al decennia de teloorgang van allerlei jobs, maar ditmaal kunnen in de vastgoedsector drie van de vier banen drastisch veranderen of compleet verdwijnen. ‘Functies als taxateur, makelaar, property manager en asset manager komen in de huidige vorm op de tocht te staan. De eerste taxaties op afstand bevatten destijds relatief veel fouten, maar dankzij AI worden waardebepalingen steeds nauwkeuriger. De datakwaliteit verbetert en criteria zijn transparant geworden. Taxatie was toch een soort black box.’

Gerritsen haalt een aantal bedrijven aan die bepaalde professies overbodig zouden maken. Hij noemt Humble, dat in de kern een onderhoudsbedrijf is, maar daar een digitaal platform voor slim gebouwbeheer omheen heeft gebouwd, zodat alle facetten, inclusief compliance, worden bestreken. En Yardi, ooit begonnen als klein softwarebedrijf, nu wereldwijde tech-reus in property en asset management. Property To Market, onderdeel van Aareon, dat de hele keten die bij vastgoedtransacties komt kijken, gebundeld, gekoppeld, gecontroleerd en gefilterd op een platform samenbrengt.

‘In combinatie met het veilig en digitaal delen van financiële gegevens met een oplossing als Okcto, zou je het complete traject van aan- en verkoop, inclusief een virtuele rondleiding en het tekenen van het contract, op afstand kunnen uitvoeren. Zelfs de sleutel verstrekken kan soms al digitaal. Contact met huurders en medewerkers kan via de platformen van Area of People en Chainels verlopen. Die lenen zich zowel voor vastgoedbeheer als voor communicatie met bedrijfsmatige en particuliere huurders over praktische zaken in een gebouw. Wat is dan nog de rol van een traditionele makelaar, beheerder en asset manager?’

Garbage in, garbage out

AI mag ons dan veel werk afnemen, het betreft dan vooral repetitieve handelingen en standaard gegevensverwerking, benadrukt Gerritsen. Er komen ongetwijfeld nieuwe, hoogwaardige functies voor terug. ‘Dat zijn er wel minder, maar de taken zijn complexer. AI verhoogt het IQ, maar vervangt niet ons EQ, want we zullen de oplossingen die AI uit die enorme databerg haalt, als mensen moeten monitoren en interpreteren.’

De inzet van AI valt of staat met de kwaliteit van data. Garbage in, garbage out, is een bekend gegeven uit de informatica. Om te voorkomen dat de robot onzin verkoopt, zijn controle en beoordeling een must. Niet alleen op feitelijkheid en bruikbaarheid, ook op menselijkheid. Daarnaast is en wordt data security van steeds groter belang, want de vraag is waar al die data eigenlijk voor worden gebruikt, behalve om AI slimmer te maken. Gerritsen: ‘Ethiek en privacy moeten worden meegewogen. Laten we die onderdelen schieten, dan krijg je rampen als de toeslagenaffaire. Op vastgoedgebied hebben we ook al gezien wat foutieve interpretaties kunnen veroorzaken, toen ambtenaren van oud-woonminster De Jonge de valse conclusie trokken dat het wel meeviel met de uitpondgolf. We moeten altijd zelf blijven denken en kritisch blijven kijken. De controle van de output blijft mensenwerk, maar AI gaat analyses vele malen sneller en kwalitatief beter maken.’

ESG-ambities

Nu nationaal en internationaal steeds meer wetgeving wordt ontwikkeld om de footprint van bedrijf en burger te verkleinen, wordt voor de vastgoedsector het meten van de prestaties van gebouwen steeds belangrijker. De koplopers kiezen voor slimme tools die hen ondersteunen bij het vormgeven van hun ESG-ambities. Het draait dan grotendeels om de E van environmental, zoals het in kaart brengen van energieverbruik, potentiële kostenbesparingen en verduurzaming van gebouwen, bijvoorbeeld met de tool Rhino.

Wat governance betreft, is AI een uitstekend middel om te beoordelen of bedrijf en werkwijze compliant zijn, zegt Gerritsen. Voor de S van social komt AI naar zijn ervaring nog wat minder uit de verf. ‘Social is wat lastig te meten, maar AI kan er zeker een grote rol bij spelen. Platformen kunnen worden ingezet voor het bouwen van communities met medewerkers en huurders, wat een bedrijf als Redevco binnen Urban Living al doet en wat het platform Chainels al realiseert in binnen- en buitenland. Die open en directe communicatie brengt wel een extra verantwoordelijkheid met zich mee. Er ontstaat dan ook ruimte voor een nieuwe functie: de community manager.’

Locatie, locatie, locatie

AI heeft nog maar net zijn vleugels uitgeslagen, stelt Gerritsen, en we kunnen veel meer grote veranderingen verwachten. In vastgoedland zal dat niet vandaag of morgen zijn, maar zeker in de komende vijf jaar. Hij ziet AI steeds meer patronen herkennen, leren en anticiperen. Beleggers kunnen daarmee afgewogen keuzes maken voor hun portefeuilles. ‘Beslissingen zullen voornamelijk op basis van data tot stand komen. Locatie, locatie, locatie blijft leidend, maar met AI kunnen talloze andere factoren worden meegewogen. Nu gebeurt het nog dat gebouwen en woningen op plaatsen worden neergezet waar bijvoorbeeld overstroming een reëel scenario is. AI brengt dergelijke risico’s en andere omgevingsfactoren snel in kaart en doet tegelijkertijd voorspellingen over de haalbaarheid en de slagingskans van projecten.’

De almaar groeiende transparantie onder invloed van AI gaat het een aantal – kleinere – vastgoedpartijen zeer lastig maken, besluit Gerritsen. ‘Family offices zullen vaker besluiten om samen portefeuilles beheren en te professionaliseren met behulp van AI. Vastgoedbeheerders krijgen het lastig, maar kunnen zich onderscheiden met niches en snelle proactieve rapportages voor zowel beleggers als huurders. Ook asset- en fondsmanagers zullen hun best moeten doen om hun toegevoegde waarde te bewijzen in een wereld waarin beleggers 24/7 over veel en meer gedetailleerde informatie beschikken.’