De woningbouwopgave is helder, maar de bottleneck verschuift steeds nadrukkelijker naar financiering. Op de PROVADA gaan wij als team van Bouwinvest hierover het gesprek aan: hoe krijgen we woningbouwprojecten weer financierbaar, zónder tempo te verliezen?
Jeroen Reijnoudt
Director Dutch Transaction Management, Bouwinvest
Bouwinvest voert dit gesprek nadrukkelijk vanuit het perspectief van de pensioeninvesteerder: wat maakt Nederland (on)vanzelfsprekend investeerbaar en welke gerichte aanpassingen trekken kapitaal los? Dit is ook het vertrekpunt van het gesprek Bouwinvest Koffie & Kapitaal dat wij organiseren op dinsdag 9 juni, 10:30–11:15 uur op onze stand 12-25. Aansluitend is er gelegenheid om met elkaar in gesprek te gaan onder het genot van koffie en patisserie.
In de praktijk zien wij twee knelpunten. Corporaties werken binnen krapper wordende financiële kaders en pensioenfondsen hebben hun allocatie naar Nederlands vastgoed vaak al grotendeels ingevuld. Nederland wordt daarmee in toenemende mate afhankelijk van internationaal (pensioen)kapitaal, terwijl de instroom momenteel achterblijft.
Rijksoverheid is aan zet om het investeringsklimaat te verbeteren. Tegelijkertijd ligt er een duidelijke opgave voor de sector zelf: hoe mobiliseren we (pensioen)kapitaal, met de juiste structuren en randvoorwaarden, voor nieuwe woningbouw?
Een beter investeringsklimaat noodzakelijk
De kapitaalstromen spreken boekdelen. Volgens Capital Value kwam slechts 1% van het transactievolume in 2025 uit het buitenland, tegenover 32% in 2022. StiVAD rapporteerde een daling van meer dan 90% van buitenlandse transacties in Nederland ten opzichte van de piek in 2021.
Als wij dit willen keren, zijn harde maatregelen nodig die onzekerheid verlagen en Nederland weer concurrerender maken. Denk aan de pensioenfondsvrijstelling voor de vennootschapsbelasting, een internationaal concurrerendere overdrachtsbelasting, REIT(-achtige) structuren en aanpassing van de renteaftrekbeperking (earnings stripping) waar die woningbouwfinanciering onnodig belemmert.
Een concreet voorbeeld is de vennootschapsbelasting. In tegenstelling tot Nederlandse pensioenfondsen zijn buitenlandse pensioenfondsen niet vrijgesteld van vpb, omdat zij volgens de Nederlandse maatstaf niet als pensioenfonds worden gezien. Het toetsingskader is daarbij strikt. Zo kennen sommige landen uitkeringsstructuren die afwijken van het Nederlandse systeem, bijvoorbeeld directe uitkeringen na pensionering of flexibiliteit in overdracht binnen families. Daardoor vallen deze fondsen buiten de Nederlandse definitie, met als gevolg dat zij geen gebruik kunnen maken van de vrijstelling. Dat zet Nederland op achterstand ten opzichte van andere landen.
De kern van de oplossing is voorspelbaarheid: kortere doorlooptijden, stabiel beleid en minder stapelende eisen.
Matching van kapitaalstromen op woningbouwrealisatie
Tegelijkertijd ligt een belangrijk deel van de oplossing dichter bij de praktijk van projecten zelf. In het gesprek Bouwinvest Koffie & Kapitaal (dinsdag 9 juni, 10:30–11:15 uur, stand 12-25) maken we dit concreet. Is risicodeling (garanties, waarborgconstructies, gebiedsfondsen) een oplossing? Waar ligt ruimte in de kapitaalstructuur (verantwoorde schuld binnen core-profielen)? En hoe organiseren we samenwerking slimmer (corporaties–pensioenfondsen én een level playing field voor buitenlands kapitaal)? En vooral: hoe vertaal je dat naar projecten, met een business case die past bij kapitaal, financiers vroeg aan tafel en een financieringsstructuur die vanaf de start wordt meeontworpen?
Juist op dat snijvlak van kapitaal en ontwikkeling ligt een gezamenlijke opgave voor ontwikkelaars, makelaars en vermogensbeheerders. Niet alleen om projecten te realiseren, maar om ze financierbaar te maken.
Tijdens de PROVADA ga ik hierover graag het gesprek aan met onze partners. U bent van harte welkom op onze stand (12-25) of neem contact met mij via j.reijnoudt@bouwinvest.nl. Tot op de PROVADA!
