Opdrachtgevers zijn het lang niet altijd eens met de uitkomst van een taxatie. De taak van een taxateur is echter niet om aan een gewenste uitkomst te voldoen, maar om een onafhankelijk oordeel te geven.
Wie denkt dat taxeren slechts een kwestie is van optellen, aftrekken en vervolgens vriendelijk knikken naar de opdrachtgever, heeft waarschijnlijk nog nooit een residuele grondwaardeberekening van dichtbij meegemaakt. Taxeren blijft in de kern schatten, maar dan wel gestructureerd, onderbouwd en met een professioneel geweten. Juist daarin schuilt de schoonheid én de kwetsbaarheid van het vak.
Een vak van aannames
Bij ontwikkelingslocaties is de residuele methode vaak onmisbaar. Zeker wanneer de planologische situatie nog niet volledig is uitgekristalliseerd, maar de juridische en ruimtelijke context voldoende basis biedt om onder een bijzonder uitgangspunt te waarderen. Dat vraagt vakmanschap. Niet alleen omdat opbrengsten, bouwkosten, bijkomende kosten en winst- en risicoposten moeten worden ingeschat, maar vooral omdat de taxateur moet beoordelen welke aannames realistisch, relevant en toetsbaar zijn. De residuele methode is daarmee geen rekentruc. Het is een modelmatige vertaling van marktgedrag, risico en tijd.
Tijd is geen voetnoot
Onlangs speelde bij twee vergelijkbare woningbouwlocaties een interessant fenomeen. In de ene taxatie werd de berekening ‘te professioneel’ gevonden. De redenering was dat een koper toch gewoon de opbrengsten minus de kosten neemt en dan weet wat de grond waard is. Dat klinkt aantrekkelijk eenvoudig. Bijna alsof projectontwikkeling een kassabonnetje van de bouwmarkt is.
Maar bij een meerjarige vastgoedexploitatie is tijd geen detail. Tijd betekent renteverlies, inflatie, bouwkostenontwikkeling, verkooptempo, vergunningrisico, marktrisico en onzekerheid over fasering. Een euro is vandaag niet dezelfde euro als over drie jaar. Wie dat negeert, waardeert geen ontwikkelingslocatie, maar een spreadsheet zonder zwaartekracht.
Uitkomstgedreven vastgoedwereld
Bij de andere taxatie was de kritiek juist andersom. De methode was prima, maar enkele variabelen waren volgens de belanghebbende partij niet hoog of laag genoeg. Het leerzame zat niet in de kritiek zelf, maar in de gelijktijdigheid ervan. De ene partij vond de methode te verfijnd, de andere partij vond vooral de uitkomst te ongunstig.
Daarmee werd weer zichtbaar dat vastgoed vaak uitkomstgedreven is. Iedere partij heeft een positie, een belang en meestal ook een gewenst bedrag in het achterhoofd. Dat is niet per definitie verwijtbaar, maar het verklaart wel waarom de taxateur een bijzondere positie inneemt. Hij of zij is niet de rekenkundige verlengarm van de opdrachtgever, maar een onafhankelijke deskundige die marktwaarde, uitgangspunten en onzekerheden moet objectiveren.
Kritiek welkom, wensdenken niet
Een goede taxateur staat open voor onderbouwde kritiek. Sterker nog, inhoudelijke tegenspraak kan een taxatie beter maken. Maar ongefundeerde druk, selectief rekenen of het achteraf passend maken van parameters bij een gewenste uitkomst hoort niet thuis in een professioneel waarderingsproces.
Daar mag de vastgoedsector best scherper op zijn. Taxateurs worden relatief gemakkelijk geconfronteerd met tuchtklachten, aansprakelijkstellingen en juridische dreiging, terwijl zij juist het onafhankelijke ijkpunt in een belangenvolle markt moeten vormen. Als dat vak niet breder wordt beschermd en gerespecteerd, moeten we niet verbaasd zijn wanneer het aantal taxateurs de komende jaren verder afneemt.
En de twee taxaties? Kritiek beluisterd, waar nodig aangescherpt en gecorrigeerd. Wat niet onderbouwd was, ging linearecta de prullenbak in. Ook een residuele berekening heeft tenslotte een bodem nodig – en die ligt niet in de wensput.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
