Ontwikkelaar Edge heeft maandag het hypermoderne Edge Eindhoven opgeleverd. Eigenaar Bouwinvest investeert voor het eerst in kantoren in de Lichtstad. De vermogensbeheerder ziet in het 25.500 m² grote complex de toekomst van de kantorenmarkt.
Wie Eindhoven zegt, zegt Brainport en ASML en dat is ook precies de reden waarom Bouwinvest Dutch Office Fund meer dan € 100 mln in een splinternieuw kantoor buiten de vier grote steden investeert. Dit fonds van de vermogensbeheerder is doorgaans vooral in de hoofdstad actief, met de andere grote drie op afstand, maar de economische groei in Eindhoven lonkt.
‘Niet dat er direct techbedrijven in Edge Eindhoven zijn gevestigd’, zegt Bas Jochims, Fund Manager bij Bouwinvest, ‘maar de techsector trekt veel andere bedrijvigheid aan. Wij hebben nu al meer dan 80% van het kantoorcomplex verhuurd aan gerenommeerde partijen.’
Risico’s spreiden
Bedrijven als Deloitte, ING, Boels Zanders, Sweco en AKD huren ruimtes en verdiepingen in Edge Eindhoven. Ook een internationaal merk als WD-40, bekend van de onderhoudsproducten, neemt zijn intrek in het complex. Jochims: ‘Dat is weer een heel andere onderneming dan bijvoorbeeld Deloitte en AKD. Een mix van huurders uit diverse branches maakt deel uit van onze strategie. We spreiden de risico’s eveneens met verschillende contractlooptijden.’
De belegging in Edge Eindhoven bedraagt zo’n 7% van het totale Bouwinvest Dutch Office Fund. Het duurzame kantoorgebouw aan de Stationsweg, pal naast het centraal station, is de investering volgens Jochims dubbel en dwars waard. ‘Ondanks alle bedrijvigheid in Eindhoven, ontbrak er een goed kantoor. Edge Eindhoven is de eerste grootschalige kantoornieuwbouw in de Lichtstad sinds 2003 en het gebouw is bij oplevering al grotendeels verhuurd. Het toont eens te meer aan dat de vraag naar dit segment van hoogwaardige kantoren groot is.’
Flight to quality
Vastgoedexperts zijn het er al een tijdje over eens: de Nederlandse kantorenmarkt kenmerkt zich door een tweedeling. Zeer duurzame kantoren rond OV-knooppunten zijn schaars, terwijl verouderde kantoren langs snelwegen op weinig belangstelling kunnen rekenen. Savills constateert na het eerste kwartaal van dit jaar een ‘flight to quality’, waarbij huurders vooral de duurzame, goed bereikbare krenten uit de pap pikken.
NVM Business noteert na het eerste halfjaar van 2026 een plus van 5% in kantooropname, goed voor 443.000 m², ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, maar ook een toename van 4% aan de aanbodzijde. Dat laatste percentage vertekent, want op de kantorenmarkt voor A-locaties is het knokken. ‘Schaarste aan goede kantoorruimte op een goede locatie blijft groot en gebruikers zijn nog altijd bereid daarvoor te betalen, zoals de huurprijzen boven de € 700 per m² op de Amsterdamse Zuidas illustreren’, aldus NVM Business.
Cushman & Wakefield maakt in haar Mid-Year Outlook 2026 melding van een groei van 9% in kantooropname in het eerste kwartaal, maar haast zich om toe te voegen dat de groei zich vooral concentreert op duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. 'Juist op de kantorenmarkt wordt zichtbaar waar ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en toekomstbestendigheid het verschil maken tussen courante en minder courante gebouwen’.
Alle vakjes
Edge Eindhoven is met een huidige markthuur van € 285 relatief bescheiden, want het tien verdiepingen tellende gebouw met toegankelijk atrium, restaurant, vergaderfaciliteiten, koffiebar, fitness- en evenementenruimte én een groen pocketpark, tikt alle vakjes aan. Er is parkeergelegenheid voor 200 auto's en meer dan 600 fietsen en er staan volop laadpalen. Op de verdiepingen zijn dakterrassen gerealiseerd en het gebouw is ontworpen met het oog op natuurlijk licht.
Ook wat duurzaamheid betreft, kan het kantoor zich meten met de besten. Het voldoet aan de klimaatakkoorden van Parijs; meer dan een kwart van de toegepaste bouwmaterialen is circulair, gerecycled of recyclebaar. De watervoorziening kenmerkt zich door drinkwaterbesparing tot 40%, regenwater wordt gebruikt voor de irrigatie van de dakterrassen, de groene wanden en het pocketpark. De zonnepanelen leveren een energiebesparing van ten minste 30% op. Ten slotte zijn er de ambities om Breeam Excellent en Well Core & Shell Gold te behalen.
Uitnodigend
Een kantoorgebouw als Edge Eindhoven heeft de absoluut de toekomst, stelt Bas Jochims. Hij ziet vier voorwaarden waaraan kantoren moeten voldoen om de komende jaren mee te kunnen. ‘Natuurlijk duurzaamheid en als tweede uitstekende bereikbaarheid per ov en auto. Ov-knooppunten zijn essentieel. Als derde flexibiliteit, zowel wat deelbaarheid van de ruimten als huurcontracten betreft. En dan nog voorzieningen in en om een gebouw, zodat de gebruikers voor boodschappen, sporten en een hapje eten niet ver weg hoeven.’
Een kantoor moet een plek zijn waar je graag wilt verblijven, benadrukt Jochims. Dat draagt volgens hem weer bij aan het aantrekken en behouden van personeel. ‘Met een kaal kantoor op een grijs bedrijventerrein bereik je dat overduidelijk niet. Edge Eindhoven is op sociaal gebied uitnodigend. Het is makkelijk te bereiken en mensen kunnen met collega’s en vrienden afspreken in een open, groene ruimte. Het kantoor is daarmee een plek voor ontmoeting. Community management in het gebouw zorgt daarnaast voor verbinding tussen de gebruikers met contactmomenten en events.’
Concert op lege verdieping
Edge Workspaces zorgt voor de nodige flexibiliteit bij de indeling van de ruimtes in het gebouw en het gebruik voor bedrijven die geen vaste ruimte huren. Flexwerken is sowieso mogelijk, maar na de piekdagen dinsdag en donderdag en de minder bezette maandag en woensdag, blijft er veel plek over.
Jochims: ‘In veel kantoorgebouwen staan op vrijdag soms hele verdiepingen nagenoeg leeg. Die ruimten kunnen slimmer worden benut, dus scholen, verenigingen en maatschappelijke organisaties kunnen delen van het kantoor op rustige momenten en in het weekend huren. Daarvoor betalen ze een gereduceerd tarief. Het platform Use/Space van Mare Santema helpt bij het boeken van beschikbare ruimte. Het is een mooie duurzame en efficiënte oplossing om een pand optimaal te gebruiken.’
Edge Stadium in Amsterdam diende jaren geleden op vrijdagavond al als repetitieruimte voor een 80-koppig orkest, geeft Jochims aan. ‘Het is allemaal mogelijk. Mensen die dan toch aan het werk zijn op een verdieping, pikken mooi wat klassieke muziek mee.’
Twee transformatiegolven
Welk lot wacht zieltogende kantoorpanden met een minder goed energielabel, gevestigd op een plek waar eens per uur een bus voorbij rijdt? Versneld transformeren of slopen, zegt Jochims resoluut. ‘De tweedeling in de markt zet zich verder voort. Omstreeks 2014 stond er ontzettend veel leeg in onder meer Amsterdam, maar door transformatie en verduurzaming is die leegstand afgenomen. Ik sluit niet uit dat er een tweede transformatiegolf volgt op secundaire locaties.’
Het kan natuurlijk wel, een enigszins verkommerde omgeving weer laten opleven. Bas Jochims wijst op Amsterdam Sloterdijk, een gebied waar vijftien jaar geleden alleen nog maar kantoren stonden. ‘Inmiddels wordt er gewoond en is er van alles te doen. De ov-verbindingen zijn uitstekend en netcongestie speelt er minder door netuitbreidingen en energiehubs. Andere goede voorbeelden vind ik Amsterdam Zuidoost en de Rijnhaven in Rotterdam. Deze gebieden zijn nog volop in ontwikkeling, maar het belooft mooi te worden met duizenden woningen, stadsparken en voorzieningen, waarmee een volwaardig stadsdeel ontstaat. Niet voor niets investeert ons Residential Fund in Eleven Square, een project met ruim 1.100 woningen en een mix van winkels, horeca, flexkantoren, sport, een theater en een hotel in Amsterdam Zuidoost.’
