AMTERDAM - Vierenhalfjaar is het voor de buitenwereld stil geweest rond de Amsterdamse Kroonenberg Groep. Na het overlijden van grondlegger Jaap Kroonenberg is gewerkt aan een professionele vastgoedonderneming. In de afgelopen vier jaar is de jaarlijkse huurstroom met meer dan 50% gestegen tot fl 130 mln. De aankopen van winkelcentrum De Kolk in Amsterdam (fl 36 mln) en winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum (fl 190 mln) in de afgelopen maanden zijn nog maar het begin van de nieuwe aanpak.
AMTERDAM - Vierenhalfjaar is het voor de buitenwereld stil geweest rond de Amsterdamse Kroonenberg Groep. Na het overlijden van grondlegger Jaap Kroonenberg is gewerkt aan een professionele vastgoedonderneming. In de afgelopen vier jaar is de jaarlijkse huurstroom met meer dan 50% gestegen tot fl 130 mln. De aankopen van winkelcentrum De Kolk in Amsterdam (fl 36 mln) en winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum (fl 190 mln) in de afgelopen maanden zijn nog maar het begin van de nieuwe aanpak.
Kroonenberg Groep heeft de deuren in het verleden naar de buitenwereld zoveel mogelijk vergrendeld. Nog steeds mijdt de groep publiciteit over alles wat niet te maken heeft met vastgoed. Algemeen directeur Lesley Bamberger heeft in de afgelopen jaren in relatieve stilte gewerkt aan het opzetten van een professionele vastgoedonderneming. Maar met bijna een kwart miljard gulden aan deals in amper twee maanden is het nu tijd om naar buiten te treden. Het zijn transacties die laten zien dat de handelsgroep van weleer inmiddels op de shortlist van de grote ontwikkelaars en institutionele beleggers past.
Bamberger heeft zich tot nu toe vooral gedistantieerd van publiciteit, maar wil voor PropertyNLmagazine een uitzondering maken. De grootvader van Lesley Bamberger, Jaap Kroonenberg, werd vanwege zijn vastgoedbezit aangeduid als de koning van Amsterdam. Vriend en vijand waren het erover eens dat hij een bijzonder mens was: uit het niets -hij kwam uit een zeer verarmde textielfamilie- had hij een vermogen opgebouwd dat bij zijn overlijden jaarlijks een fortuin aan inkomsten genereerde.
Kroonenberg zelf zocht nooit het nieuws, maar hij slaagde er niet in om eruit te blijven. Aan het eind van zijn leven in 1995 kwam hij nog in het nieuws toen hij de Antilliaanse Orco Bank wilde kopen. De bank had een vastgoedportefeuille van fl 50 miljoen. Het ging Kroonenberg er vooral om een financieringsvehikel voor vastgoed te hebben, net zoals de Amsterdamse Maup Caransa met de Grondbriefbank. Uiteindelijk stak ABN Amro een stokje voor de overname -naar verluidt op instigatie van De Nederlandsche Bank. Kroonenberg Groep werd er niet minder van.
Afgezien van deze zakelijke aangelegenheid kwam hij ook privé in beeld. Soms omdat mensen, die Kroonenbergs persoonlijkheid vreesden, gingen 'lekken' naar de pers. Het onzakelijke karakter van de berichtgeving werd versterkt door een rumoerige scheiding en zijn nieuwe huwelijk met een jongere vrouw die de publiciteit niet schuwde.
Bamberger was vanaf het begin voorbestemd om de opvolger van Kroonenberg te worden. 'De plaats van opvolger moest je bij mijn grootvader overigens wel verdienen', zo voegt hij er direct aan toe. Hij liep stages bij de internationale makelaarskantoren Jones Lang en Richard Ellis voordat hij in 1986 bij de groep kwam werken. Hij lacht wanneer hem wordt gevraagd wat voor functie hij kreeg. 'Noem het commercieel medewerker. Mijn grootvader had een sterke visie op vastgoed en zeker toen ik begon, had ik een dienende functie.'
Na het overlijden van Kroonenberg in 1996 bleef het op het oog stil aan de Cornelis Schuytstraat. De vastgoedwereld dacht dat de portefeuille zou worden verkocht, maar het tegenovergestelde voltrok zich. In betrekkelijke stilte werden nieuwe mensen aangenomen. Zo kwam er een afdeling voor technisch beheer voor o.a. klachtenbehandeling van huurders. 'We hebben nu een team van zestien mensen, verdeeld over commercieel beheer, technisch beheer en administratie.'
Bamberger ging ook aan de slag met het Berghaus-gebouw in Amsterdam-West, dat samen met onder meer het World Fashion Centre de confectiewereld van Amsterdam huisvest. Jaap Kroonenberg kocht dit Berghaus Plaza, 20.000 m² groot, nog zelf in 1995 voor fl 37,5 mln. 'Het was voor mijn grootvader, die uit de confectie kwam, een deels emotionele aankoop. Ik denk dat hij zich toen niet heeft gerealiseerd wat er allemaal moest gebeuren om dit gebouw tot een succes te maken.'
Bamberger is blij dat hij door grondige renovatie het gebouw weer tot een succes heeft weten te maken, al had hij daarvoor wel de markt mee. Twee jaar geleden verhuurde hij een kwart (5.000 m²) aan UPC voor fl 285 per m². Inmiddels vraagt hij voor ruimten op de begane grond fl 450 per m².
In 1996 kocht zijn grootvader nog een pakket aan locaties met perifere detailhandel in Drachten, Emmen en Assen van fl 70 miljoen van het later door derden overgenomen Bouwbedrijf De Vries. De deal, die via Mens Makelaars tot stand kwam, kende opties voor nog twee locaties in Emmen en Emmeloord. Bamberger oefende de opties uit, maar grote aan- en verkopen deed hij tot de eeuwwisseling niet. 'We keken eerst eens goed naar wat we hadden, hoe we de cashflow konden optimaliseren.'
Bamberger kijkt echter verder dan Assen of Amsterdam. Vier keer per jaar vliegt hij naar de Verenigde Staten om zijn Amerikaanse vastgoed te bekijken. Amerika en Kroonenberg lijkt niet zo'n logische combinatie. Doet Kroonenberg Groep ineens aan wereldwijde diversificatie? Bamberger: 'Welnee, vastgoed is vastgoed: scherp inkopen en letten op je cashflow en die trachten te verbeteren. Dat heeft mijn grootvader mij wel duidelijk geleerd. Chicago pak ik feitelijk net zo aan als het kantoorgebouw aan de Klaprozenweg in Amsterdam.'
Hoe raakt een particuliere Amsterdamse investeerder verzeild in de States? 'Wij kennen de Trump Group goed, een van de belangrijkste families van Miami. Nee, het is geen familie van Donald Trump. Naast de jarenlange vriendschap tussen onze beide families hebben we ook een zakelijk relatie.' Op de balans van Kroonenberg Groep staan inmiddels vier gebouwen in respectievelijk Chicago, Phoenix en Miami (2). 'In Miami bezitten wij een van de bekendste gebouwen van de stad.'
De gezamenlijke portefeuille in de VS vertegenwoordigt een waarde van circa fl 150 miljoen. Daarnaast bezit Kroonenberg Groep een oud textielcomplex van 55.000 m² aan de snelweg Luik-Brussel. Dit complex zal opnieuw worden ontwikkeld.
In de jaren 1996-2001 ontdekte Bamberger een nieuwe lucratieve tak van sport: de ontwikkeling van appartementen in de hoogste prijsklasse. Hiermee is hij inmiddels in de Amsterdam binnenstad en in Sassenheim van start gegaan. Bamberger: 'Wij doorbraken als eerste grens van fl 10.000 per m² voor appartementen in Amsterdam', vertelt hij trots. De oude Schulte & Lestrade-fabriek in Sassenheim werd gesloopt en heeft inmiddels plaatsgemaakt voor een woningbouwproject van 76 appartementen. Een van zijn eerste projecten, daterend uit 1996, betrof het Saskia Huys aan de Jodenbreestraat naast het Rembrandt Huis. Saskia, de vrouw van Rembrandt, kon niet bevroeden nog eens op de gevel van 45 dure appartementen te prijken.
Bamberger is net begonnen met de verkoop van een appartementencomplex aan de Prinsengracht: de prijzen gaan in de richting van fl 11.600 per m². 'We hadden iemand die er direct twee wilde hebben', aldus een verbaasde Bamberger. Een vlugge rekensom komt uit op een bedrag van fl 4 miljoen -nog zonder parkeren. Hij is trots op zijn aanpak met luxe brochures. Samen met zijn vaste woningmakelaar in Amsterdam, Dick Stradmeijer, is hij het erover eens dat de prijzen in deze categorie nog verder kunnen stijgen.
Voor het verkopen van solitaire winkelpanden in binnensteden lijkt Bamberger niet het juiste adres. 'Wij kijken wel naar het versterken van onze posities, maar wanneer we een winkeltje krijgen aangeboden voor 20x de huur, zullen we daar niet op ingaan. Gekocht wordt op basis van een direct positief rendement. Dan ontwikkel ik liever mooie kantoor- en bedrijfsruimte zoals nu op Schiphol-Rijk, of het bedrijvenpark Contactweg in Amsterdam, met een kostprijs van 10x de huur. Dat zijn hoogwaardige ontwikkelingen. Wanneer daar een huurder vertrekt, weet je tenminste dat je het weer kunt verhuren.'
Naast het ontwikkelen van appartementen en bedrijvenparken is de groep ook geïnteresseerd in het heel grote werk dat normaliter in Nederland het domein is voor institutionele beleggers. Na de Nieuwe Kolk (zie kader) zette Bamberger begin dit jaar zijn stempel op de vastgoedmarkt met de aankoop van winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum voor fl 190 mln. Het was al een tijdje bekend dat de Duitse uitgeversfamilie Jahr van het bezit in Hilversum af wilde. Het werd duidelijk gerenoveerd om het af te stoten. In de markt ging het gerucht dat het Spoorwegpensioenfonds met dit centrum met 150 huurders aan de haal zou gaan. De institutionele wereld wilde echter niet happen en het centrum ging naar de tussenhandel. Bamberger had de slagvaardigheid om de aankoop van het centrum in zes weken rond te maken.
Wat zit er achter de grote expansie van Kroonenberg Groep? Een deel is herbelegging van de cashflow. De huurinkomsten bedragen nu circa fl 130 mln op jaarbasis, ruim de helft meer dan in 1996 toen hij de volledige verantwoordelijkheid over de portefeuille kreeg. Een deel van deze gelden zal worden herbelegd. Bamberger: 'Direct vastgoed is onze specialiteit. Ik zal dus niet gauw veel geld in een beursfonds stoppen.' Behalve herbelegging is er nog extra ruimte. De oude Kroonenberg had namelijk een hekel aan bankfinancieringen, omdat dat zijn onafhankelijkheid aantastte. De verhouding tussen vreemd en eigen vermogen, de hefboom of 'leverage', is dan ook aan de conservatieve kant. Bamberger, aarzelend: 'Dat is juist. We kunnen het rendement verbeteren door onze leverage te vergroten.'
Bovendien kan hij tussentijds zijn portefeuille verjongen. Hierop komt echter een verrassend beslist antwoord: 'Nee, we zullen niet verkopen. Al onze ontwikkelingen houden we zelf.' Een beursgang, toch erg populair bij groeiende familiebedrijven, zit er niet in. 'Laat ons nu voorlopig dit bedrijf verder professionaliseren en uitbouwen.'
kader
Winkelcentrum de Nieuwe Kolk
Winkelcentrum De Kolk kan niet meer en niet minder dan een trauma zijn geweest voor ABN Amro. De bank had al een weinig gelukkige hand in het vastgoed (minder geslaagde beleggingen, ter ziele gegane fondsen) en dan in 1997 ook nog de ontwikkeling van De Kolk, dat al vanaf het begin betiteld werd als 'doodgeboren kind'.
Achter het Damrak, waar de horden toeristen van het Centraal Station naar de Dam slenteren, loopt de smalle winkelstraat Nieuwendijk. Aan deze straat werd door ABN Amro Projectontwikkeling een centrum ontwikkeld met culturele en commerciële functies. Zestig winkels telde het centrum, maar nooit lukte het de achterste ruimte verhuurd te krijgen. En onverhuurd werd synoniem met verloedering en junks.
Lesley Bamberger, algemeen directeur Kroonenberg Groep: 'Wij zijn er vrij lang mee bezig geweest. Je merkte dat ABN Amro het project goed wilde afronden. Het werd niet verkocht, voordat zij zelf een herontwikkelingsplan hadden gemaakt.'
Voor ABN Amro moet zeker hebben meegespeeld dat zij in de hoofdstad geen smet op de relatie met de gemeente wenste. De bank heeft immers in de toekomst nog grotere belangen te verdedigen: de verhuizing van de bankkantoren uit het centrum en de ontwikkeling van de Zuidas. De Kolk moest daarom hoe dan ook goed worden afgewerkt. Dat is iets anders dan het centrum na een tegenvaller doorstoten aan een particuliere beleggingmaatschappij. Opnieuw investeren was dan ook niet een geheel onlogische stap.
Voor Kroonenberg Groep was De Kolk een uitgelezen kans. Insiders weten dat de groep ook was geïnteresseerd in de Beurspassage. Anne Bodzinga van SFB (Bouwnijverheid) kaapte die echter voor de neus van de groep weg.
Kroonenberg Groep is zo geïnteresseerd in deze centra omdat zij op de Nieuwendijk, het Rokin en in de Kalverstraat van oudsher grote belangen heeft met series individuele winkels. Zo is de comemrcieel beheerder van Kroonenberg Groep, drs J.M.M. van der Schoor, voorzitter van de eigenarenvereniging Nieuwendijk.
Architect G.J. Hendriks van De Architectengroep, die ook het winkelcentrum Boven 't IJ in Amsterdam-Noord heeft ontworpen, rekende bij de herontwikkeling af met 'hoogdravende' ideeën, doelend op een archeologisch museum. De locatie en het gebouw zijn daarvoor te klein. Daarom is nu een centrum gebouwd met als grootste huurder Hennes & Mauritz.
Wie de huurinkomsten afzet tegen de aankoopprijs zal niet omvallen van het rendement. Van der Schoor: 'Wij zien het in relatie tot onze andere winkels. Hennes & Mauritz bijvoorbeeld betaalt nu nog een vrij bescheiden huur. Mocht Hennes & Mauritz ooit weggaan, dan zal een nieuwe huurder ongetwijfeld veel meer moeten betalen.'
Wabe van Enk
