Ballast Nedam Development heeft het wiel moeten uitvinden bij het recent gestarte houtbouwproject Horizons in Amsterdam. Die kennis neemt de ontwikkelaar weer mee naar de houten toren Amber bij station Amsterdam-Amstel. ‘Houtbouw is nog niet betaalbaarder’, stelt Onno Dwars, ceo van Ballast Nedam Development, ‘wel waardevoller.’
Het was een lang leertraject voordat Horizons in de Amsterdamse Sluisbuurt van de grond kwam, maar de bouw van de woontoren is dan eindelijk gestart. Horizons is ook niet zo maar een duurzaam bouwproject. De 117 woningen en ruim 500 m² commerciële ruimte moeten de toekomst van de woningbouw inluiden. Dat komt tot uiting in de recyclebare bouwmaterialen, zoals de houten opbouw en vloeren, een kern en dragende verdieping van circulair beton en biobased materialen. En de toekomst is zichtbaar in het dagelijks gebruik van de woontoren. Horizons is energiepositief: het gebouw wekt meer energie op dan het zelf verbruikt. Water wordt intern gezuiverd en hergebruikt in het botanische atrium van het pand.
‘We hebben met Horizons de bakens verzet’, zegt Onno Dwars. ‘De bijzondere constructie vergde veel overleg met verzekeraars over de risico’s van brand en waterschade. De gemeente had problemen met de dikte van de vloeren: het oorspronkelijk ontwerp paste niet binnen het bestemmingsplan. Uiteindelijk ontwikkel je een geheel nieuw, innovatief product en dat gaat gepaard met hobbels en valkuilen. Maar het was niet voor niets. We nemen de kennis en ervaring mee en hebben de weg geplaveid voor onze concullega’s.’
Weinig prioriteit
Het kabinet wil dat in 2030 de helft van de nieuwbouwwoningen uit de fabriek rolt. Een andere ambitie van de overheid is dat binnen vier jaar 30% van de nieuwbouw voor minimaal 30% uit biobased materialen bestaat. Een mooi streven, vindt Dwars, maar hout- en biobased bouw hebben volgens hem nog te weinig prioriteit bij de overheid. ‘Het gaat in de praktijk vooral om betaalbaarheid. Houtbouw is nu nog niet goedkoper dan traditionele betonbouw. De winst die je op de bouwplaats behaalt door snel transport en snelle constructie, wordt met het lange voortraject teniet gaan. De echte snelheidswinst kan in het verkorten van de doorlooptijden zitten.’
De overheid trekt ook de kar niet, dat doen naar inzicht van Onno Dwars de ontwikkelaars en bouwers zelf, alsmede de financiële sector. ‘Banken nemen momenteel het voortouw en je ziet dat ook verzekeraars en pensioenfondsen de urgentie ervaren om groen te acteren. We gaan zelf binnenkort een samenwerking met een grootbank aan voor de verdere ontwikkeling van duurzame gebouwen. Voor banken is het vanuit de ESG interessant om producten met een lage CO2-uitstoot te financieren.’
Belangstelling van beleggers
Amber, zo heet de houten reuzin van 100 meter die aan de Amsteloever, naast station Amsterdam-Amstel moet verrijzen. Het project van Ballast Nedam bestaat uit drie woonconcepten met ongeveer 371 woningen: Amber Tower, Amber Terraces en Amber House. De bouwstart staat gepland voor medio 2027.
Dwars: ‘Het is een hybride gebouw van hout met een betonnen kern op een toplocatie. Evenals bij Horizons kunnen we op veel belangstelling van beleggers rekenen. Houtbouw mag dan nog iets duurder zijn, beleggers zijn er dol op en betalen graag voor mooie duurzame ontwikkelingen. Houtbouw is daarmee waardevoller dan traditionele betonbouw.’
Ook potentiële kopers staan volgens Onno Dwars in de rij om een duurzaam appartement of woning te betrekken. ‘Horizons is al grotendeels verkocht. We zagen die grote interesse ook bij de bouw van onze CO2-neutrale natuurhuizen in Heeze. Mensen gaven aan meer te willen betalen voor een comfortabele en natuurlijk gebouwde woning.’
Naast Amber hoopt Ballast Nedam volgend jaar aan de slag te kunnen met een zelfvoorzienende, natuurinclusieve en circulaire wijk op Strandeiland in Amsterdam. Het bedrijf wil daar 215 woningen realiseren: 48 middeldure huur, 32 middeldure koop en 135 vrije sector.
Carbon credits
Onno Dwars is ondanks alle voorliggende uitdagingen positief over de kansen van hout- en biobased bouw. Hij wijst op de EU Taxonomie, het classificatiesysteem dat bepaalt welke investeringen als duurzaam mogen worden aangemerkt, als bruikbaar kader. Ook de Lente-akkoorden van koepelorganisaties voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties, bouwers en architecten geven volgens hem richting.
‘We zijn ooit begonnen met energiebesparend ontwikkelen, we waren de eerste gebiedsontwikkelaar die volledig gasloos ging bouwen. Daarna richtten we ons op energieneutraal en nu is het de beurt aan een CO2-neutrale koers. Altera heeft bij Horizons haar nek uitgestoken met de aankoop van carbon credits bij de verwerving van 65 middeldure huurwoningen. Dat is een economische vertaling van de CO2-besparing in het project. Het is een stap in de goede richting. Als we het goed aanpakken, kunnen we over zeven jaar compleet CO2-neutraal bouwen.’
Koplopers en bezemwagen
Dwars roept de overheid op om samen met de sector een pad uit te stippelen. Hij ziet daarbij een beleid met een sleepnetfunctie voor zich. ‘Houtbouw en biobased bouw moeten voorspelbaar worden. Een aanpak waarbij koplopers worden beloond en de spreekwoordelijke bezemwagen vooruit wordt getrokken met de wet als stok achter deur, zorgt voor beweging. Uiteindelijk wordt CO2-neutraal ontwikkelen de norm. We kunnen dan ook duidelijk zijn over de kosten van hout- en biobased bouw, want die zijn nu niet transparant. En we kunnen toe naar een betere betaalbaarheid. Fair pricing kan een middel zijn om alle kosten, ook maatschappelijke, mee te wegen en tot een eerlijke prijs te komen.’
Gerelateerde artikelen:
