Het huurverhogingsbeding dat Hef Wonen in een huurcontract heeft opgenomen, is niet oneerlijk, zo oordeelt het gerechtshof in Den Haag. De kantonrechter dacht er in eerste aanleg anders over.
Een stel huurt in 2018 een woning bij Vestia voor € 940,95 per maand, inclusief servicekosten en bijkomende kosten. De kale huur is € 895. In de overeenkomst staat de bepaling dat de huurprijs jaarlijks 'met een door verhuurder nader te bepalen percentage' kan worden verhoogd. De twee huren ook twee parkeerplaatsen voor € 101,30 per maand per parkeerplaats.
Verstoord evenwicht
Vestia en rechtsopvolger Hef Wonen verhogen daarna wel de huur, maar de huurders weigeren meer te betalen. En daarin krijgen ze in 2024 gelijk van de rechter: het huurprijswijzigingsbeding is een oneerlijk beding, zo is het oordeel. De kantonrechter gaat niet mee in het argument van Hef Wonen dat de huurverhoging niet hoger is geweest dan de consumentenprijsindex plus 1% omdat het in beginsel niet van belang is of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage, maar of het beding het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort.
En het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen kan het evenwicht al verstoren, ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt, aldus de kantonrechter.
Verhogingen overlegd
Hef Wonen gaat in beroep en verwijst onder meer naar het oordeel van de Hoge Raad uit november 2024, waarin is beslist dat een splitsing moet worden aangebracht tussen het indexatiebeding en het opslagbeding. Een opslag van 3% bovenop een indexering van de consumentenprijsindex wordt door de hoogste rechter als redelijk gezien. Bovendien zijn de huurverhogingen tot stand gekomen in overleg met de huurdersraad, aldus Hef.
Beding toegestaan
Het gerechtshof velt een ander oordeel dan de kantonrechter: het huurprijswijzigingsbeding is geen oneerlijk beding, omdat het beding niet het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder ten nadele van de huurder aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Bij een vrijesectorwoning mag in de huurovereenkomst een beding worden opgenomen dat in verhoging van de huurprijs voorziet, mits dat maximaal eenmaal per jaar gebeurt en de verhoging niet uitkomt boven het maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.
Omdat een huurovereenkomst voor langere tijd wordt gesloten, heeft een verhuurder een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen. 'Het herzien van de huurprijs is daarom zeer wel verdedigbaar.'
Beding beperkt verhuurder
De huurder moet anderzijds wel kunnen weten waar hij aan toe is, maar dat is bij dit contract het geval, oordeelt het hof. 'In het huurprijswijzigingsbeding is weliswaar niet een concreet (maximaal) percentage van de jaarlijkse door te voeren verhoging genoemd, zodat de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet exact weet wat hem te wachten staat. Maar hier staat tegenover dat het beding al beperkingen inhoudt van de bevoegdheid van de verhuurder om de huurprijs te wijzigen omdat Hef Wonen zich in het beding heeft verplicht de prijs niet verder te verhogen dan wettelijk is toegestaan en bij het ontbreken daarvan het beleid van de verhuurder zal volgen.'
Het hof vindt van belang dat Hef Wonen de huurprijsverhogingen steeds in overleg en in samenspraak met de huurdersraad heeft doorgevoerd. 'Het is niet eenvoudig om in een huurovereenkomst een concreet bedrag of percentage waarmee de huur jaarlijks wordt verhoogd te noemen, omdat de jaarlijkse verhoging niet elk jaar hetzelfde is, maar juist afhangt van de omstandigheden op het moment van de jaarlijkse huurprijsverhoging, de wet en het overleg met de huurdersraad.'
Maand respijt
Het evenwicht tussen huurder en verhuurder is met het beding daarom niet verstoord, is het oordeel. En dat betekent dat de huurders in principe hun huis uit moeten, want de huurachterstand is opgelopen tot meer dan € 7.600. Het hof ziet echter aanleiding om de twee nog een termijn van een maand te geven om alsnog de huurachterstand voor zowel woning als parkeerplaatsen te betalen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Vragen aan EU-hof
Collega-corporatie Lieven de Key is nog in een juridische procedure verwikkeld rondom het al dan niet toegestaan zijn van huuropslagen bovenop de indexatie. De rechtbank in Amsterdam gaat daarover vragen stellen aan het Europees Hof van Justitie voordat er een oordeel wordt geveld.
