De Hoge Raad oordeelde in 2024 dat de woninghuur jaarlijks extra verhogen bovenop de indexatie niet oneerlijk is. Verhuurders moeten echter toch weer afwachten, want de Amsterdamse rechter wil nu weten wat het Europees Hof van Justitie daarvan vindt.
De rechtbank boog zich over een zaak die 19 huurders tegen Lieven de Key hadden aangespannen. Die huurders nemen geen genoegen met de uitleg van de Hoge Raad. Die komt er in het kort op neer dat een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst gesplitst moet worden in een indexatiebeding en een opslagbeding. Een opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex is jaarlijks toegestaan.
Seniorenappartementen
De huurders willen nu dat de kantonrechter het nog hogerop zoekt en aan het Hof van Justitie van de EU vraagt of de uitleg van de Hoge Raad in overeenstemming is met Europees recht. De rechter heeft dat verzoek gehonoreerd. De kwestie gaat om 55-plussers die vrijesectorappartementen huren in een wooncomplex voor senioren. Zij hebben een contract waarin staat dat de huur elk jaar op 1 juli met de inflatie zoals door het CBS vastgesteld én met een opslag van maximaal 7%. Die hangt af van de WOZ-waarde. De huurders willen dat de opslagen helemaal worden geschrapt.
Zes vragen
De kantonrechter heeft zes vragen opgesteld voor het EU-hof: ten eerste moet dat gaan beoordelen of een huurverhogingsbepaling mag worden gesplitst in twee bedingen, wanneer die bepaling zowel een beding van prijsindexering, als een tweede methode omvat om de (huur)prijs te verhogen. De vraag is ook of die bedingen dan afzonderlijk op eerlijkheid moeten worden beoordeeld. Daarnaast wil de rechter weten of bij een toegestane splitsing het cumulatief effect van beide bedingen moet worden onderzocht.
Situatie woningmarkt meegewogen
Ook is de vraag of redenen voor de verhoging al in het beding zelf moeten worden genoemd en of een beding wel eerlijk is als het alleen kan leiden tot huurverhoging en niet tot huurverlaging. Verder neemt de rechter de krappe woningmarkt mee: is zo'n beding wel eerlijk als een huurder feitelijk geen mogelijkheid heeft om een contract op te zeggen?
Andere vragen zijn of ook rekening moet worden gehouden met de op het moment van aangaan van de overeenkomst te voorziene maximaal mogelijke huurprijsstijging in verhouding met de persoonlijke situatie en vooruitzichten van de huurder (bijvoorbeeld dat geen inkomensstijging te verwachten is), en of het redelijk is dat in een beding van prijsindexering slechts wordt verwezen naar een bepaald percentage dat jaarlijks wordt gepubliceerd door een onafhankelijke nationale instantie.
De partijen mogen hun mening geven over de voorgestelde vragen op de volgende zitting, die is bepaald op 26 mei.
