De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een beding waarin een jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld van maximaal 3% boven op de consumentenprijsindex (CPI) als eerlijk kan worden beschouwd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
Na een lange periode van onzekerheid heeft de Hoge Raad op 29 november 2024 een belangrijke beslissing genomen die duidelijkheid brengt over de (on)eerlijkheid van een huurprijswijzigingsbeding. In zijn arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beding waarin een jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld van maximaal 3% boven op de consumentenprijsindex (CPI) als eerlijk kan worden beschouwd. Deze uitspraak is van groot belang voor zowel verhuurders als huurders, omdat deze een balans probeert te vinden tussen de contractuele vrijheid enerzijds en bescherming tegen excessieve huurverhogingen anderzijds. Aanleiding hiervoor waren de begin dit jaar door de rechtbank Amsterdam gestelde prejudiciële vragen.
Achtergrond
In huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector is het gebruikelijk om huurprijswijzigingsbedingen op te nemen. Deze bedingen bepalen vaak dat de huur jaarlijks wordt verhoogd, doorgaans op basis van de consumentenprijsindex (CPI), aangevuld met een vaste opslag, bijvoorbeeld 3% of 5%. In twee recente zaken oordeelde de rechtbank Amsterdam echter dat dergelijke huurprijswijzigingsbedingen in hun geheel als oneerlijk konden worden aangemerkt. Dit zou ingrijpende gevolgen hebben: het gehele beding zou nietig worden verklaard en alle eerdere huurverhogingen zouden met terugwerkende kracht aan de huurder moeten worden terugbetaald.
Om meer duidelijkheid te verkrijgen, stelde de rechtbank Amsterdam in januari 2024 een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad, namelijk in hoeverre een dergelijk huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk te kwalificeren is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, de heer Wissink, bracht hierover een belangrijk advies uit. Hij stelde voor om huurprijswijzigingsbedingen te splitsen in twee afzonderlijke onderdelen: een indexatiebeding en een opslagbeding. Op deze manier kan de beoordeling van de (on)eerlijkheid per component plaatsvinden, zonder dat de eventuele onredelijkheid van het opslagbeding direct leidt tot nietigverklaring van het gehele huurprijswijzigingsbeding.
Wissink betoogde dat een opslag van maximaal 3% boven op de CPI als eerlijk moet worden beschouwd, omdat verhuurders een gerechtvaardigd belang hebben om de huurprijs periodiek aan te passen bij langdurige huurovereenkomsten. Hij waarschuwde echter dat hogere opslagpercentages een zwaardere toets verdienen, omdat ze nadelig kunnen uitpakken voor huurders. Bij zijn beoordeling wees Wissink ook op de opslagpercentages die jaarlijks door de minister worden vastgesteld voor huurstijgingen in de sociale huursector. Een opslag van 3% noemde hij redelijk en in lijn met deze kaders.
De prejudiciële vragen en het advies van de Procureur-Generaal vormen de basis voor de uiteindelijke uitspraak van de Hoge Raad, die niet alleen voor de vrije sector, maar ook voor de bredere vastgoedmarkt van grote betekenis is.
Huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk
De Hoge Raad heeft kort gezegd de Procureur-Generaal gevolgd in zijn advies en heeft overwogen dat het indexatie- en opslagbeding – vanwege de verschillende doelen – gescheiden van elkaar moeten worden getoetst. Een indexatiebeding heeft immers tot doel om de inflatie te compenseren. Volgens de Hoge Raad dient een opslagbeding om kostenstijgingen die de verhuurder boven op de inflatie moet dragen te compenseren en om de huurprijs in lijn te brengen met de waardeontwikkeling van de woning. Het ‘oneerlijke karakter’ dient dus volgens de Hoge Raad afzonderlijk van elkaar te worden beoordeeld.
Daarnaast heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen kan worden gesteld dat een opslagbeding – een jaarlijkse maximale huurprijsverhoging van 3% boven op de indexatie – géén oneerlijk beding is. Daarvoor is volgens de Hoge Raad onder meer redengevend dat de financiële gevolgen voor een huurder voldoende voorzienbaar zijn, dat een verhuurder doorgaans een huurovereenkomst op beperkte gronden kan opzeggen én de mogelijkheid voor een huurder om de huurovereenkomst (voor onbepaalde tijd) op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogt. Daarnaast heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang om de huurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen in verband met de inflatie, kostenstijgingen en waardeontwikkeling van de woning.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Het arrest van de Hoge Raad biedt belangrijke uitgangspunten voor de praktijk, maar laat ook ruimte voor nuance. Een opslagpercentage van 3% wordt in beginsel als eerlijk beoordeeld en blijft doorgaans binnen aanvaardbare grenzen. Toch kunnen sommige situaties vragen om een andere beoordeling. Dit hangt af van de specifieke omstandigheden die bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben gespeeld. Dit betekent dat hogere opslagpercentages nog steeds oneerlijk kunnen zijn. Dit zou met name het geval kunnen zijn als blijkt dat het opslagpercentage redelijkerwijs niet nodig zal zijn voor het bereiken van de doelen van de verhuurder, namelijk om eventuele kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Voor zover de verhuurder de te bereiken doelen niet (meer) goed kan onderbouwen, loopt de verhuurder het risico dat het beding alsnog als oneerlijk kan worden beschouwd. In de regel valt dus ook niet vast te stellen of een opslagbeding van 5%, 8% of zelfs 10% hier wel als oneerlijk moet worden beschouwd. Dit zal afhangen van de onderbouwing die de verhuurder kan leveren en de specifieke omstandigheden die een rol spelen tussen de verhuurder en de specifieke huurder die een beroep doet op de oneerlijkheid van het beding.
Gelet op het arrest van de Hoge Raad doen verhuurders er in de regel goed aan om voor zowel bestaande als toekomstige huurovereenkomsten te zorgen voor een onderbouwing bij de toepassing van het opslagbeding, waarbij de verhuurder kan verantwoorden dat het opslagpercentage dient om kostenstijgingen (boven op de inflatie) te compenseren en om de huurprijs in lijn te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Rutger Fabritius en Daniël Veen zijn beiden advocaat bij Dirkzwager Legal & Tax. De auteurs adviseren en procederen veelvuldig over huurrechtelijke kwesties. Zij staan zowel (semi-)overheidsinstellingen als commerciële vastgoedpartijen bij.
