Een fout in de troonrede

De denktank van AM RED besprak drie hete hangijzers in het vastgoed: vertrouwen, integriteit en toezicht

Paul Trip, voorzitter van AM Real Estate Development, verwelkomde op Nyenrode een select gezelschap uit het publieke en private domein. Zij discussieerden over de grootste topics van de onroerendgoedmarkt. Na Prinsjesdag is het tijdens ‘De derde woensdag van september’ aan de markt om met oplossingen te komen. Dit jaar zou het thema vertrouwen kunnen zijn. Hoe zien economen, toezichthouders en justitie dat verbeteren? Alleen dan kan het vastgoed immers zijn werk weer doen: duurzame en inspirerende leefomgevingen bedenken en ontwikkelen - niet toevallig het motto van AM RED. Het initiatief krijgt fysieke steun van de aanwezige bestuursvoorzitter Nico de Vries van moedermaatschappij Koninklijke BAM.

Ziek, maar met vlees op de botten
De aftrap is voor prof. dr. Ivo Arnold van Nyenrode. Hij liet zien waarom koning Willem-Alexander in de troonrede een fout heeft gemaakt. Prof. Arnold bouwde zijn betoog op met deprimerende grafieken over de groei van bruto binnenlands product in Europa, waaruit blijkt dat Nederland het zieke EU-jongetje is. Volgens Arnold moeten overheden die te maken hebben met lage consumptiegroei zoals in Nederland lering trekken uit de Japanse situatie - met name uit de analyse van Richard Koo. De Japanse overheid heeft een groot overheidstekort geaccepteerd om de vraag hoog te houden. Hadden ze dat niet gedaan, dan was het BBP met 30% teruggevallen. ‘Henk Kamp heeft dat met de Macro Economische Verkenningen van dit jaar dit niet goed begrepen, omdat hij pleit voor het gelijktijdig op orde brengen van de balansen van huishoudens, banken, pensioenfondsen en overheden. Dat verhaal is ook in de troonrede terechtgekomen. Jammer dat de koning moest uitspreken dat de beheersing van de overheidsfinanciën cruciaal is, want dat is niet zo’, aldus Arnold. Hij fileerde daarna de argumentatie voor een kortetermijn-tekortreductie voor Nederland. Zou tekortreductie moeten van de financiële markten of van Brussel? Zou het moeten om de overheid niet te groot te laten worden?
Arnold heeft een studie gemaakt van de relatie tussen het renteverschil tussen Nederland en Duitsland versus het begrotingstekort tussen beide landen. De met name door Jan Kees de Jager vaak gehanteerde argumentatie dat Nederland moet bezuinigen omdat anders de rente gaat stijgen, is volgens Arnold niet houdbaar. De financiële markten reageren op andere parameters, zoals de solvabiliteit van een land. Volgens Arnold is de solvabiliteit van Nederland veel beter dan van Duitsland (laat staan Frankrijk) en komt dit argument in de politiek veel te weinig naar voren. Hij berekent een netto-staatsschuld als percentage van het BBP (voor Nederland 36% tegen bijna 60% voor Duitsland). Die lage netto-staatsschuld komt doordat Nederland de pensioenverplichtingen voor ambtenaren al heeft voldaan, terwijl andere landen dat uit de lopende begroting betalen. Arnolds Tilburgse collega Boot gaat overigens nog een stapje verder. Hij berekent over al die ‘ABP’- afdrachten latenties voor de belastingen. Als je die kwantificeert, kun je concluderen dat Nederland eigenlijk geen staatsschuld heeft. Het pleidooi om de economie te stimuleren in ruil voor een tijdelijk hogere staatsschuld, zou natuurlijk door Brussel om zeep kunnen worden gebracht. Dit klopt volgens Arnold niet. In Brussel is er monetair onbegrip, dat leidt tot grote angst voor inflatie, aldus Arnold. Maar zet de Europese Centrale Bank dan niet de geldpers aan met alle gevolgen voor inflatie? Als je de statistieken van de ECB ziet van uitgezette middelen word je niet vrolijk, maar Arnold vindt dat je niet naar de ECB, maar naar het geld onder burgers (M3) moet kijken. De groei van die geldhoeveelheid is sinds de crisis van 2008 helemaal afgevlakt. Zijn conclusie is dat de ECB weliswaar zijn balans flink heeft opgerekt, maar dat komt doordat de ECB feitelijk de functie van geldmarkt van de commerciële banken heeft overgenomen. Die commerciële banken zorgen er vervolgens voor dat dit geld niet bij de consumenten terecht komt, maar gebruiken het om hun balansen te verkorten. Volgens Arnold is daarmee de angst voor inflatie ongegrond.
Arnold ziet als remedie voor de Eurocrisis dat zwakke zuidelijke landen goedkoper moeten produceren. Daarvoor moeten de kosten per eenheid product omlaag en dan kom je uit op loonmatiging. Aangezien nominale loonsverlaging moeilijk valt ‘te verkopen’, zou het die landen helpen wanneer er wat inflatie is die niet geheel wordt gecompenseerd in de lonen. De zaal putte duidelijk moed uit het betoog van Arnold. Men hoopte op herstel van vertrouwen bij consumenten, aantrekkende woning- en retailmarkt en een Nederland dat weer bij de Europese voorhoede komt.

Slachtofferrol
Wanneer is het Openbaar Ministerie klaar met de vastgoedsector? Die vraag zouden de organisatoren graag beantwoord willen zien door de hoofdofficier van het functioneel parket van het Openbaar Ministerie, mr. Marianne Bloos. Het slaapt immers niet prettig wanneer op een kwade dag het OM met groot machtsvertoon voor de deur kan staan en je kan afvoeren, terwijl een vet artikel in De Telegraaf je reputatie om zeep helpt. Bloos koos echter voor de tegenaanval: ‘Wat is dat voor een sector die zo in een slachtofferrol gaat zitten door zo’n vraag te stellen? Ik kan alleen zeggen dat er bij het Functioneel Parket meerdere strafzaken lopen met een vastgoedcomponent, maar dat betekent niet dat ik een oordeel heb over de sector. Ik heb wel uit de Klimopzaak kunnen afleiden dat er behoorlijke misstanden waren. Alle verdachten zijn veroordeeld met gevangenisstraffen. Maar als ik zie hoeveel gevallen er spelen in de corporatiesector, dan kan ik niet het vastgoed een speciaal etiket opplakken. Het is maar een enkele keer dat het Openbaar Ministerie aan de bel trekt bij de wetgever, omdat de handhaving gevaar loopt. Dat was bijvoorbeeld het geval met de persoonsgebonden budgetten’, aldus Bloos. Bloos houdt het vastgoed graag een spiegel voor. Volgens haar wordt de integriteit van het vastgoed bedreigd, staat de geloofwaardigheid van overheid en politiek ter discussie, wordt de legale economie vermengd met de illegale en heeft daarom iedereen in de sector belang bij handhaving en ordening. Bloos betoogde dat de fraudebestrijding ten onrechte een negatieve connotatie heeft. ‘In de wereld van ‘flaws’, ‘faults’ en ‘frauds’ vormt het Openbaar Ministerie een onmisbare schakel.’ Bloos ziet die gedachte onvoldoende terug bij het vastgoed. ‘Er worden nauwelijks onrechtmatigheden gemeld door de sector zelf.’ Zij hoopt op een moreel kom- pas in de sector, met integere mensen en schillen van intern toezicht. ‘Je ziet eigenlijk drie stadia van tegenkracht. Het begint bij een systeemloyaliteit en negatieve connotatie van handhaving. Dan een fase van incident gestuurd eigen toezicht en handhaving. Vervolgens de derde fase, met corporate governance en laten zien dat handhaving loont.’ Bloos heeft het gevoel dat vastgoed nog in de eerste fase van tegenkracht zit. Bloos: ‘De conclusie in de derde fase is: we hebben het OM nodig. Dat is dan ook eigenlijk het antwoord op de vraag of het OM klaar is met vastgoed. We zijn pas echt klaar wanneer het vastgoed ziet dat het OM nodig is.’ Gezien de reacties op het betoog van de genodigden - toch niet de dwarsdoorsnede van mensen die in aanraking met het OM waren geweest - zal dit proces nog tijd vergen.

Wurggreep van de toezichthouder
Terwijl in de VS en het Verenigd Koninkrijk de vastgoedmarkten zich hebben hersteld, kampt Nederland vijf jaar na dato nog volop met de crisis. Prof. dr. Paul Hilbers, divisiedirecteur Toezicht en Beleid van De Nederlandsche Bank, kon in Nyenrode rekenen op een kritisch gehoor. De toezichthouder krijgt van twee kanten de wind van voren: het onvermogen destijds de crisis te beteugelen en het onvermogen nu herstel te bewerkstelligen. Hilbers gaf na een inleiding over de maatregelen die hij had getroffen het eerste kritiekpunt ruiterlijk toe. ‘We hebben allemaal boter op ons hoofd. We hebben de crisis van 2007/2008 niet zien aankomen. Alle modellen gaven een fundamentele onderschatting van de risico’s.’ De gevolgen zijn voor iedereen voelbaar. De bankbalansen moeten onder Basel III met een factor drie à vier toenemen. De balansen van de verzekeraars krijgen met Solvency II door Brussel nog het een en ander te verstouwen. Als nationale toezichthouder ziet De Nederlandsche Bank één hoofdtaak: buffers omhoog. De modellen van toezicht wil Hilbers zo verfijnen dat er meer vooruitblikkend karakter mogelijk is. Hilbers vindt niet dat dit een rol is die bij het bestuur van banken hoort. ‘Door stresstests worden bestuurders gedwongen na te denken over wat er kan gebeuren.’ Hilbers ziet een taak bij het verder aanscherpen van het beloningsbeleid bij banken (‘al maak ik me daar niet populair mee’) en een accent op de macro-effecten van sectoren zoals het vastgoed. Volgens Hilbers kan het zicht op het vastgoed worden verbeterd door betere taxaties (de aanbevelingen van het platform taxateurs en accountants moeten volgens DNB snel worden ingevoerd) en de risico’s moeten beter worden ingeschat door meer inzicht in transactie-informatie (voor institutionele beleggingstransacties StiVad en voor beleggings- en huurtransacties onder meer van PropertyNL, red). Hilbers toonde zich overigens niet somber. Door de veranderingen in de pensioenwereld verwacht hij een grotere rol in het economische verkeer in Nederland. Hij verwacht dat er een Europese slag in het bankentoezicht komt bij de ECB, waardoor banken elkaar meer kunnen vertrouwen. Een moeilijk punt daarbij is nog wel de waardering van de activa van de hypotheekportefeuilles van Europese banken in 2014. Tot slot zou het aantrekken van de binnenlandse economie kunnen leiden tot prijsherstel op de huizenmarkt, waar de leegstand beperkt is.

Twijfel
Met de lezingen van mr. Bloos en de professoren Hilbers en Arnold ging dagvoorzitter prof. Tom Berkhout in Nyenrode aan de slag in werkgroepen. Hoe heet zouden de drie hangijzers in het vastgoed worden? Zou het vertrouwen in de economie weerkeren? Zou het vastgoed de integriteit omarmen? Zou het vastgoed weer een goede combinatie zijn met de toezichthouder? Afgesproken was dat de aanwezige hotspots niet zouden worden geciteerd. Daarom slechts een persoonlijke inschatting. Bij toezichthouder Hilbers vroegen veel vastgoedmensen zich af of De Nederlandsche Bank ooit bij machte is om een volgende crisis voor te zijn, en of die ambitie om dat wel te zijn niet schadelijk kan zijn voor het herstel van de bancaire sector. Bij Bloos was de indruk dat het moreel besef in het vastgoed de laatste tijd sterk is toegenomen, maar dat het Openbaar Ministerie nog niet wordt gezien als bondgenoot.
Als het doel van de sprekers was de standpunten van aanwezigen te veranderen, dan bleef er één winnaar over: prof. Arnold. Zelfs de meest notoire aanhangers van een bezuinigingsbeleid begonnen te twijfelen over de lastenverzwaringen van het huidige kabinet, dankzij de analyse en onderbouwing van Arnold.