Savills wijst op de herziene Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, die de komende jaren vooral de retail- en hotelsector hoofdbrekens kunnen opleveren.
Iris Kampers, director ESG, en Yiota Vasilakos, ESG-advisor bij Savills Nederland, doken in de herziene richtlijn EPBD IV, die de eisen aan energielabels aanscherpt, en wat die betekent voor vastgoedeigenaren en de vastgoedsector.
Eerste wijziging al ingegaan
Met de herziene Europese richtlijn wil de Europese Commissie de verduurzaming van gebouwen versnellen. De eerste wijziging is al ingegaan op 29 mei 2026, toen het ontwerp van het energielabel werd vernieuwd en uitgebreid met aanvullende informatie over de energieprestatie van gebouwen.
Eenvoudiger schaal, minimale eis opgehoogd
De verdere verwerking in de Nederlandse wetgeving vindt plaats in drie stappen. 'De derde, die gepland staat voor 2030, brengt Minimum Energie Prestatie Eisen (MEPS) met zich mee, waarbij de uniforme eis voor alle utiliteitsgebouwen in 2030 waarschijnlijk minimaal energielabel D wordt.'
Een verdere herziening volgt ook in 2030. Vanaf dat moment vervallen de huidige labels A+ tot en met A++++ en wordt een vereenvoudigde schaal van G tot A ingevoerd. Daarna wordt de eis verder verzwaard, naar verwachting naar een minimum label C in 2033.
Uitdagingen voor retail en hotelwezen
Volgens Kampers en Vasilakos staan met name de retail- en de hotelsector voor een aanzienlijke uitdaging. 'Uit onze analyse van de winkel- en hotelruimten in Nederland blijkt dat meer dan de helft van het totale vloeroppervlak niet voldoet aan de criteria van de EPBD IV doordat er geen energielabel beschikbaar is of het huidige energielabel niet voldoet aan de MEPS.'
Zo heeft 49% van de winkeloppervlakte in Nederland geen energielabel, terwijl dat inmiddels verplicht is voor alle utiliteitsbouw. 'Ook monumentale panden moeten sinds 29 mei 2026 een energielabel hebben, waardoor deze vierkante meters nu al niet voldoen aan de wet. De hotelsector heeft eenzelfde probleem, waarbij 54% van de vierkante meters geen energielabel heeft.'
Alle sectoren gelijktrekken
De verplichting om minimaal label D te hebben in 2030 en minimaal label C in 2033 is ook een opgave: 4% van de winkeloppervlakte heeft een energielabel dat onder de grens voor 2033 ligt. 'In de hotelsector is dit een grotere groep: bijna 10% van alle vierkante meters in die sector heeft een te laag energielabel. Er zijn dus maatregelen nodig om de energetische prestaties van deze winkels en hotels te verbeteren.' Daar komt bij dat de hotels en winkels die nu geen energielabel hebben naar verwachting niet allemaal een energielabel C of hoger zullen behalen.
'Het is interessant dat de Nederlandse overheid nu duidelijke richtlijnen heeft vastgesteld voor alle utiliteitsbouw en dat ze in één beweging alle sectoren gelijktrekt. Voor retail en hotels, eerder ondergeschoven kindjes, komt deze klap harder aan. Deze sectoren staan daarmee voor een relatief grote opgave.'
Effecten in de waardering
Het is de vraag hoe het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen in de praktijk tot uiting komt, stellen Kampers en Vasilakos. 'Bij de invoering van een minimum energielabel in de kantorensector in 2023 zagen we eerder in Savills-onderzoek vooral dat huurders bereid bleken een hogere huur te betalen voor een beter energielabel, en dat kantoren met een energielabel D of lager in hun waardering een discount moesten opnemen.'
Ook in de andere sectoren met een minimumlabel verwacht Savills effecten in de waardering. 'Onze collega Kees van Vilsteren, director Valuations, geeft aan dat groene objecten de norm gaan worden en bruine objecten rekening moeten houden met een verduurzamings-CAPEX in de waarderingen. Ook daar is dus sprake van een discount.'
In retail werkt het anders omdat die panden veelal casco worden opgeleverd. 'Een groot gedeelte van het energielabel, namelijk de installaties, wordt daarmee door de huurder bepaald.' Verhuurders van winkelvastgoed zouden zich daar nu al op kunnen voorbereiden door hiervoor bepalingen op te nemen in hun huurcontracten.
Langetermijnstrategie
De invoering van de EPBD IV betekent volgens Kampers en Vasilakos dat energielabels een steeds grotere rol gaan spelen in de vastgoedmarkt. 'Wat begon als een wettelijke verplichting ontwikkelt zich tot een factor die invloed heeft op verhuurbaarheid, waardering en investeringsbeslissingen.' Reden voor eigenaren van retail-, hotel- en andere utiliteitsgebouwen om niet af te wachten tot de nieuwe eisen van kracht worden. 'Vastgoedeigenaren die nu inzicht krijgen in de prestaties van hun portefeuille en tijdig anticiperen op toekomstige eisen, zijn beter voorbereid op de veranderingen die de komende jaren volgen.'
