Met het vertrek van de gemeente komt in één klap een enorme hoeveelheid kantoorruimte vrij in De Rotterdam. De Koreaanse eigenaren van het Rotterdamse icoon hoeven echter niet direct te wanhopen.
De Rotterdam, met circa 160.000 m² een van de grootste multifunctionele gebouwen van Nederland, is inmiddels niet meer weg te denken uit de Rotterdamse skyline. Beauty is in the eye of the beholder, maar het massieve blok hoogbouw op de Wilhelminapier, ontworpen door OMA van Rem Koolhaas, is sinds de oplevering eind 2013 uitgegroeid tot een icoon van de stad.
Een belangrijk deel van het complex is bestemd voor kantoren. Daarbij circuleren overigens verschillende metrages. Amvest spreekt van circa 60.000 m² kantoorruimte, terwijl PropertyNL bij de verkoop in 2016 circa 75.000 m² kantoorruimte noemde. De gemeente Rotterdam huurde vanaf de oplevering circa 40.000 m², nadat zij haar kantoren in de Europoint-torens nabij het Marconiplein had verlaten. Inmiddels telt haar huisvesting in De Rotterdam circa 2.000 werkplekken, verspreid over veertig verdiepingen.
De gemeente is niet de enige zakelijke gebruiker. Cannock huurt ruim 2.300 m² en HES International sloot in 2024 een langjarig contract voor 639 m² op de 28ste verdieping. Ook zijn er flexibele werkplekken van The Office Operators en Regus.
Kantoren vormen bovendien maar één onderdeel van de ‘verticale stad’. De Rotterdam telt 240 woningen. Amvest nam de woontoren destijds turnkey af en bracht 119 appartementen onder in het Amvest Residential Core Fund. Verder telt het complex het nhow-hotel met 285 kamers, circa 1.500 m² retail en horeca, circa 8.000 m² leisure en fitness en een parkeergarage met 670 plaatsen.
Memphis en Madonna
En dan is er nog de couleur locale. Al jaren gaat het verhaal rond dat popicoon Madonna een van de woningen heeft bezeten. Het verhaal is nooit bevestigd. Een Australische investeringsmaatschappij kocht in 2015 wel drie later samengevoegde penthouses voor ruim € 3 mln. Bij de verkoop van het resulterende penthouse van ruim 700 m² in 2022 wilde de makelaar vanwege een geheimhoudingsplicht niet zeggen of Madonna daadwerkelijk de eigenaar was geweest. Kortom, een te mooi gerucht om dood te checken.
Ook Memphis Depay heeft naar verluidt een penthouse in Rotterdam in bezit (gehad). De international kocht de woning van 512 m² naar verluidt voor € 2,45 mln en zette deze voor € 4,95 mln te koop. Of hij de woning inmiddels daadwerkelijk van de hand heeft gedaan, kan PropertyNL niet bevestigen.
De Rotterdam is kortom vanaf het prille begin feitelijk een mixed-use en multitenant gebouw geweest. Het kantorenprogramma is slechts een van de functies binnen het 160.000 m² grote complex.
Gemeente als reddingsboei
Toch lijkt het op voorhand geen eenvoudige opgave om een nieuwe invulling te vinden voor de tienduizenden vierkante meters die de gemeente Rotterdam achterlaat. Vanaf het begin was het geen sinecure om grote huurders te vinden voor de kantoormeters in De Rotterdam. Daarbij hielp de nasleep van de financiële crisis van 2008 bepaald niet. De komst van de gemeente was destijds cruciaal om het project van de grond te krijgen. Ook het AD memoreert dat de gemeentelijke huur de realisatie van het complex mogelijk maakte.
Hoewel menig ambtenaar het uitzicht over stad en Maas zal hebben geroemd, veranderde corona het gebruik van het gebouw ingrijpend. Ambtenaren kwamen niet meer omdat het anderhalve meter-afstand beleid en de liftcapaciteit zich slecht tot elkaar verhielden.
Inmiddels is hybride werken juist een belangrijke reden voor de gemeente om te vertrekken. De gemeente beschikt in De Rotterdam over zo'n 2.000 werkplekken en wil haar totale aantal kantoorwerkplekken terugbrengen. RTV Rijnmond meldt dat bij de hele huisvestingsoperatie per saldo ongeveer 20.000 m² kantoorruimte wordt afgestoten.
Marco Clarijs van de Rotterdamse vastgoedboutique MADE Real Estate is op voorhand echter niet per se negatief over de toekomst. Het bedrijf was de afgelopen jaren betrokken bij grote kantoortransacties in de Maasstad, waaronder de verkoop van Blaak 555 en de komst van het AD naar Edge Coolsingel.
Clarijs:'Toen de gemeente in 2014 van het Marconiplein naar De Rotterdam verhuisde, kwamen twee kantoortorens leeg te staan op een locatie waar op dat moment nauwelijks vraag was naar kantoorruimte. Na jarenlange leegstand zijn deze torens in 2019 getransformeerd tot de Lee Towers. De situatie bij De Rotterdam is wezenlijk anders. De Wilhelminapier is een geweldige plek in de stad en de ontwikkeling van de achtergelegen Rijnhaven zal de aantrekkingskracht verder versterken.'
Hij vervolgt: 'Het vertrek van de gemeente betekent natuurlijk wel dat er in één keer een aanzienlijk metrage beschikbaar komt en dat is een stevige opgave. Mocht een alternatieve functie niet haalbaar blijken, dan ligt een toekomst als multi-tenant kantoorgebouw voor de hand. Dat vraagt om gerichte investeringen en een slim concept zodat het gebouw beter aansluit op de wensen van de huidige kantorenmarkt. Kortom, een forse opgave maar met de juiste aanpak heeft De Rotterdam nog altijd perspectief.'
Typische verplaatsingsmarkt
De Rotterdamse kantorenmarkt is van oudsher sterk een verplaatsingsmarkt, iets waar PropertyNL al veel eerder over schreef. Al in 2004 constateerde PropertyNL dat de markt sterk afhankelijk was van bedrijven die binnen de stad verhuisden en daarbij elders kantoorruimte achterlieten. Dat mechanisme bestaat nog altijd, al is de markt sindsdien flink veranderd.
Ook recenter wees PropertyNL op die dynamiek. De vraag concentreert zich steeds sterker op hoogwaardige, duurzame kantoren op goed bereikbare en levendige locaties. JLL constateerde dit jaar een duidelijke tweedeling: ongeveer een vijfde van de Rotterdamse kantorenvraag richt zich op de omgeving van Rotterdam Centraal, gevolgd door de gebieden rond Blaak en Rotterdam Alexander. De leegstand bedroeg volgens JLL 5,8%, maar de kwaliteit van het beschikbare aanbod loopt sterk uiteen.
Daar komt bij dat Rotterdam jarenlang nauwelijks nieuw kantorenaanbod heeft toegevoegd. PropertyNL schreef in 2023 al dat grotere gebruikers daardoor relatief weinig keuze hadden. Langzaam komt daar verandering in, onder meer met ontwikkelingen rond Rotterdam Central District en nieuwe hoogwaardige kantoren zoals Edge Coolsingel. Ook Air Offices, de transformatie van het voormalige V&D-pand bij de Koopgoot, heeft laten zien dat bedrijven bereid zijn te verkassen naar moderne kantoorconcepten op centrale locaties.
Bedrijven kiezen zulke nieuwe hotspots mede om talent te trekken en te binden op plekken waar meer gebeurt dan alleen werken. Tegelijk is het vaak ook een rekensom: overtollige vierkante meters worden ingewisseld voor minder meters van hogere kwaliteit.
Tweede stadscentrum
Daar ligt tegelijkertijd de kans voor De Rotterdam. Ook de Kop van Zuid, die de gemeente straks achter zich laat, ontwikkelt zich nadrukkelijk verder als tweede stadscentrum. Vooral de gebiedsontwikkeling rond de Rijnhaven moet daaraan een impuls geven. PropertyNL schreef eerder uitgebreid over de ambitie om hier een gemengd stedelijk milieu met woningen, kantoren, horeca, winkels en andere voorzieningen te realiseren. Ook het drijvende park en stadstrand moeten de aantrekkingskracht vergroten.
Dat grote zakelijke gebruikers de linker Maasoever nog lang niet hebben afgeschreven, blijkt bovendien een paar honderd meter verderop. Deloitte verlengde deze maand zijn huurcontract in de Maastoren voor 13.300 m². Advocaten- en notariskantoor AKD tekende kort daarna bij voor ruim 5.000 m². Samen blijven zij dus voor ruim 18.000 m² aan de Maastoren verbonden.
De vraag is daarmee niet alleen wie de gemeente in De Rotterdam kan opvolgen maar ook of zo'n opvolger überhaupt nodig is. De toekomst die Clarijs schetst, met kleinere huurders en een multi-tenantconcept dat beter aansluit op de huidige markt, past misschien beter bij een gebouw dat altijd al bedoeld was als verticale stad.
