Min 25%! Min 15%! Min 10%! Min 40%! Liep ik langs de etalageruit van een winkel met de zoveelste uitverkoop? Nee, ik zat gewoon op een kantoor. Ik was op bezoek bij een directeur van een grote institutionele belegger.
Min 25%! Min 15%! Min 10%! Min 40%! Liep ik langs de etalageruit van een winkel met de zoveelste uitverkoop? Nee, ik zat gewoon op een kantoor. Ik was op bezoek bij een directeur van een grote institutionele belegger.
Hij vertelde dat hij jaarlijks voor een derde deel van de portefeuille van taxateur wisselt - gezond lijkt mij. Het is een professionele belegger. Verder gaat het om in de markt bekende taxateurs, ook goed om te weten. En het gaat om normale vastgoedbeleggingen, geen bijzondere objecten waarvoor geen enkel referentiemateriaal beschikbaar is; geen Hoog Catharijne waarvan er geen tweede is en ook niet iets bijzonders als een watertoren - ik noem maar wat. Gewoon Nederlands vastgoed, in grote en middelgrote gemeenten. Rechttoe rechtaan.
We zaken aan een hoek van zijn vergadertafel. Plotseling liep hij naar zijn bureau en ging hij achter zijn computer zitten. Geïrriteerd, verontwaardigd. Voor elk object dat hij in Q1 door een nieuwe taxateur had laten taxeren, gaf hij het verschil tussen de nieuwe taxatiewaarde en de taxatiewaarde van eind december 2012 die door de oude taxateur was bepaald. Eén voor één kwamen de objecten langs. Min 23% was het taxatieverschil bij de eerste. De directeur vervolgde met luidere stem: min 17%. Plus 3%. Min 5%. En dan langzaam uitgesproken: min acht-ender- tig procent. Plus 12%. Min acht-en-twin-tig procent. Hij keek op van zijn beeldscherm en keek me recht in de ogen. We zeiden niets. Het bleef even stil. En we dachten hetzelfde.
Misschien hadden de nieuwe taxateurs bedacht om maar lekker laag te gaan zitten. Dan hoeven ze komende drie jaar niet met negatieve taxatieverrassingen te komen en is er ruimte voor meevallers, zo stel ik me voor. Een beetje zoals een nieuwe ceo van een groot bedrijf doet: snel na zijn aantreden veel verlies nemen en vervolgens in de jaren daarna de waarde van het bedrijf oppompen tot het moment van zijn vertrek op het boekhoudkundige hoogtepunt - als een ceo zijn vertrek tegenwoordig nog weet te timen. Het was natuurlijk ook wel heel gemeen dat de nieuwe taxateurs de oude taxatierapporten niet meekregen vooraf en die dus niet konden gebruiken voor hun waardebepaling - gewoon wat van de oude taxatiewaarde af halen en incidenteel wat bijplussen en klaar, zo makkelijk zou dat zijn geweest. Naderhand hebben ze de oude taxaties wel gehad, vertelde de belegger, en ik had graag hun gezichten willen zien.
Wat vinden kapitaalverschaffers als pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen van dit soort taxatiepraktijken? Hoe kunnen zij nu bepalen hoeveel van hun vermogen in vastgoed moet worden belegd als jaarlijkse rendementscijfers niet betrouwbaar zijn? Ze zijn niet gek. Wat vinden de toezichthouders hiervan? Dat is me wel duidelijk. En hoe zit het met accountants die jaarrekeningen moeten controleren: hoe krijgen zij het comfort om er met een gerust hart hun handtekening onder te zetten? En banken, hoe durven die nog geld uit te lenen aan de vastgoedsector als taxaties zo twijfelachtig zijn? En de publieke opinie? Ook daar staat onze sector er slecht op en helpt het taxatiegerommel ons niet. En wat moet de belegger zelf doen met al die onbetrouwbare taxaties? Waarop moet hij zijn jaarlijkse hold/sell-analyses baseren? Hoe beslist bij over aan- en verkopen? Hoe kan hij beslissingen nemen over renovatie en herontwikkeling als de taxaties niet deugen? Het raakt de kern van het beleggingsvak.
Transparantie door betrouwbare taxaties is noodzakelijk om te professionaliseren en weer een beetje vertrouwen terug te winnen. Dat hoor en lees ik al jaren. Maar kijk waar we nu staan. Min 23%. Min 17%. Plus 3%. Min 5%. Min 38%. Plus 12%. Min 28%. Zogenaamd, in drie maanden tijd. De taxateurs moeten zich kapot schamen. Het enige lichtpuntje is de database met beleggingstransacties die StiVAD recent heeft opgezet; een initiatief van beleggers zelf - het heft in eigen handen. Heel goed!
Als adviseur, coach en sparring partner helpt Duco Bodewes woningcorporaties, institutionele vastgoedbeleggers en andere marktpartijen succes te boeken met hun koersbepaling, portefeuillestrategie, rendementsturing en risicobeheersing. Contact: ducobodewes@hetnet.nl.
