PropertyNL Top Vastgoedjuristen 2016: Complexere deals dwingen juristen tot innnovatie

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2016
Ook gepubliceerd in Locus 2 (winter 2016) - Booming steden, booming data, boming deals

Juristen van negen kantoren met een omvangrijke vastgoedpraktijk spraken tijdens een rondetafelgesprek over de laatste trends. PropertyNL wil met het jaarlijkse onderzoek vastgoedjuristen inzicht bieden in de kwantitatieve aspecten van de juridische advieskantoren, maar ook aandacht schenken aan de kwalitatieve juridische aspecten. De kantoren zijn geselecteerd op basis van internationale juridische disciplines, betrokkenheid bij grote vastgoeddeals en reputatie in de markt. Aan tafel zitten Wendela Raas (Boekel), Wilfred Groen (Loyens & Loeff), Marc Wintgens (AKD), Leon Hoppenbrouwers (Allen & Overy), Maarten de Bruin (Stibbe), René Spit (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn), Hein van der Meer (CMS), Herman Lohman (Houthoff Buruma) en Annemieke Wessels (De Brauw).

Brexit
Even leek voor de zomer het huidige ‘vastgoedfeestje’ verstoord te worden: de onverwachte uitslag van het Brexit-referendum zorgde voor veel vragen van klanten bij de vastgoedjuristen. Boekel organiseerde er zelfs een seminar over, in samenwerking met Cushman & Wakefield. Wendela Raas: ‘We kregen veel vragen van klanten, maar de onzekerheid over wat er gaat gebeuren is sindsdien snel weggeëbd in Nederland. Dit in tegenstelling tot de stemming in Londen, waar die onzekerheid nog wel heerst. We hebben wel gezien dat een paar grote deals niet zijn doorgegaan, onder meer omdat een ‘Brexit-clausule’ was opgenomen. Die hield grofweg in dat heronderhandeld zou worden over de voorwaarden (bijvoorbeeld de prijs, red.) als de Brexit zou doorgaan.’

Wilfred Groen: ‘Er werd ook al voor de Brexit naar Amsterdam als ‘secondary market’ gekeken, aangezien Londen wel heel erg duur werd voor een groot aantal beleggers. Doordat na de Brexit iedere keer de steden Dublin, Frankfurt, Parijs en Amsterdam als vast alternatief rijtje worden genoemd, heeft dit de trend om naar Amsterdam als alternatieve locatie te kijken alleen maar versterkt.’

Brits recht minder populair
Juridische gevolgen zijn er wel degelijk: door de Brexit is het minder logisch om Brits recht in te zetten bij internationale vastgoedtransacties. De vraag is in hoeverre de Europese rechter nog bevoegd is te oordelen over transacties die naar Brits recht zijn aangegaan. Leon Hoppenbrouwers: ‘Ik ben bang dat hierdoor Amerikaanse recht belangrijker wordt bij internationale deals (Amerikaanse contracten bevatten over het algemeen honderden, soms wel duizenden pagina’s met alle details over de deal, om eventuele claims voor te zijn, red.).’

Op de vraag of Pels Rijcken als landsadvocaat van de rijksoverheid opdracht heeft gekregen een apart advies over de Brexit uit te brengen antwoordt René Spit dat hij hiermee niet bekend is. Maarten de Bruin zegt dat de Brexit laat zien hoe belangrijk internationale ontwikkelingen zijn geworden voor de lokale Nederlandse praktijk: ‘Wij zien een toenemende behoefte aan fiscaal advies met betrekking tot ontwikkelingen in het kader van de OESO (BEPS: base erosion and profit shifting) en EU (ATAD: anti-tax avoidance directive) en natuurlijk de gevolgen van de Brexit voor vastgoedinvesteringen.’

Opkomst forward funding
De hoeveelheid transacties is sterk toegenomen, en zeker ook de transacties waarbij buitenlandse partijen/fondsen betrokken zijn. Marc Wintgens signaleert dat daarbij innovatieve financieringsconstructies worden toegepast. ‘Wij zien meer nog dan het afgelopen jaar dat veel transacties en projectontwikkelingen sterk transformatie- en renovatie-gerelateerd zijn. Maatwerk en creativiteit worden steeds belangrijker bij de financiering van dergelijke projecten. Onze verwachting is dat deze ontwikkeling komend jaar zal doorzetten.’

Annemieke Wessels: ‘Nog steeds is er grote belangstelling van buitenlandse partijen voor Nederlands vastgoed, in het bijzonder voor grotere vastgoed- of leningenportefeuilles. De transacties in 2016 van Klépierre, Wereldhave en Propertize zijn hier mooie voorbeelden van. Dit brengt met zich mee dat de transactiedocumentatie steeds verder wordt gebaseerd op buitenlandse standaarden. De transactieprocessen worden inmiddels dan ook M&A-style aangestuurd.’

Herman Lohman: ‘De toename van de grote transacties heeft voor innovatie in ons vak gezorgd. Je moet rekening houden met alle wettelijke bepalingen, en dan zijn efficiency en timing heel belangrijk. Voor grotere (her)financieringstransacties heb je een grotere organisatie nodig.’

Leon Hoppenbrouwers: ‘We merken dat cliënten steeds vaker vragen om meer service, zoals projectmanagement. Door een goede (financiële) planning en duidelijke afspraken kan efficiënter worden gewerkt en worden projecten inzichtelijk, voorspelbaar en beheersbaar.’

Hein van der Meer: ‘We zien ook dat (o.a. buitenlandse, red.) beleggers steeds eerder in het ontwikkeltraject instappen. Wij zien diverse beleggers die grond kopen (al dan niet samen met een ontwikkelaar), zelf ontwikkelen en een huurder erbij zoeken, of ontwikkelaars die helemaal vooraan het ontwikkeltraject instappen en de ontwikkel-bv met het project kopen voorafgaand aan de start van de bouw. Naast ontwikkelaars zien wij ook beleggers die zelf hun vastgoed ontwikkelen.’

Wendela Raas: ‘Dat heeft natuurlijk alles te maken met de afgenomen bereidheid van banken tot het verstrekken van projectfinanciering. Dit heeft er toe geleid dat nieuwbouwprojecten steeds vaker worden gefinancierd door de eindbelegger op basis van een zogenaamde forward funding-constructie: de grond waarop het project wordt gerealiseerd wordt al voor de start van de bouw aan de eindbelegger geleverd en de eindbelegger financiert de bouw via deelbetalingen.’

Bijna alle aanwezige juristen zien geen opkomst van de onafhankelijke projectontwikkelaar. Bestaande ontwikkelaars hebben wel meer werk. Geen van de grote kantoren heeft een echte focus op projectontwikkelaars. CMS en Boekel geven aan dat ze een aantal grotere ontwikkelaars adviseren. Zo heeft Boekel een aparte praktijk die zowel projectontwikkeling als bouwrecht doet en zich ook op die markt richt.

René Spit: ‘Ik vind het een zorgelijke ontwikkeling dat kleinere ontwikkelaars de juridische dienstverlening niet voorop stellen, maar voor de laagste prijs juridische diensten geleverd willen krijgen, ook indien er sprake is van complexe vastgoedontwikkelingen. Ze zijn niet bereid te betalen voor goede dienstverlening en gaan naar een lokaal kantoor, waardoor de kans op fouten toeneemt.’ Marc Wintgens: ‘Dat geldt ook voor een aantal grotere partijen en lagere overheden.’ Annemieke Wessels voegt daaraan toe dat ze wel voorbeelden ziet van nieuwe kantoren (de zogenoemde nichekantoren, red.), opgericht door zzp’ers, die wél kwalitatieve dienstverlening kunnen bieden tegen een scherpe prijs.

Identiteit van de koper
De internationalisering leidt tot verandering van de manier waarop vastgoeddeals juridisch worden vastgelegd. Wilfred Groen constateert dat juridische afspraken zwaar gedocumenteerd worden. ‘Er is behoefte aan om tot alles ver achter de komma te documenteren. Ik zie contracten met tien pagina’s aan definities.’ Annemieke Wessels: ‘Vroeger werden deals gedaan op basis van vertrouwen, nu moet alles uitgeschreven worden.’

De groei van het aantal toetreders betekent dat juristen aan de bak moeten om uit te vinden wie er achter een transactie zit. Dit wordt ingegeven door de Wft-regelgeving. Wilfred Groen: ‘Een andere belangrijke partij die naar de identiteit van de koper vraagt, is de financier. Zo willen Duitse financiers ook het naadje van de kous weten.’ Hein van der Meer vertelt dat bij hem onlangs een transactie werd uitgesteld omdat hierbij een trust betrokken bleek te zijn die werd genoemd in de Panama Papers.

Annemieke Wessels: ‘Angelsaksische partijen zijn transparantie gewend, partijen uit het Midden-Oosten (inclusief Israël) en Azië vinden dat moeilijk.’ Herman Lohman zegt dat de grote juridische bedrijven goed zijn toegerust om de speurtocht naar de uiteindelijke belanghebbende bij een transactie uit te voeren: ‘We hebben allemaal databases om daarnaar te kijken en we hebben de expertise om dat uit te zoeken.’

Lohman voegt daaraan toe dat in zijn praktijk vrijwel nooit een ongebruikelijke transactie wordt gemeld. ‘Je moet vragen stellen en niet in je eentje handelen. Met een collega overleggen. Als je wilt frauderen bij een kantoor als het onze moet je van goeden huize komen. Juist kleinere, afhankelijke adviseurs zijn kwetsbaar. Als je als kleine adviseur bovenmatig betaalt krijgt, gaan de alarmbellen rinkelen.’

René Spit noemt als voorbeeld de gevallen van faillissementsfraude die dit jaar aan het licht kwamen, waarbij enkele kleinere notariskantoren betrokken waren. ‘Dat laat zien dat kleinere adviseurs kwetsbaarder zijn.’

Twijfels over mediation
De juristen zijn verdeeld over de toegevoegde waarde van mediation, waarbij partijen door inschakeling van een onafhankelijke mediator juridische procedures trachten te vermijden. De RICS heeft aangekondigd in het laatste kwartaal van 2016 in Nederland mediation te gaan aanbieden. Dit moet zowel in geschillen als in transactieprocessen bijdragen aan de efficiency van het proces. NautaDutilh is van plan een eigen mediation-praktijk op te zetten.

Hein van der Meer: ‘Vanuit de traditionele notariële rol kun je veel doen om het proces al in een onafhankelijke rol in goede banen te leiden, ook wel transaction council genoemd.’

Wilfred Groen: ‘Daar zie ik wel heil in, omdat een notaris zich van nature meer concentreert op wat partijen bindt en een advocaat zich concentreert op wat partijen verdeeld houdt.’

Maarten de Bruin: ‘Toch geloof ik daar ook niet in voor vastgoedtransacties. Als advocaat moet je je cliënt met raad en daad zo goed mogelijk ondersteunen en heel duidelijk zijn wiens belangen je dient.’ Marc Wintgens: ‘Toch worden wij steeds vaker ingeschakeld om als adviseur voor beide partijen de contractstukken op te stellen, zowel bij projectontwikkeling als transacties.’

Staatssteun
René Spit vraagt aandacht voor de toegenomen problematiek rond vastgoed en staatsteun. ‘Als je als overheid vastgoed wilt verkopen, moet je opereren binnen de kaders van de Europese wet- en regelgeving. Ik noem als voorbeeld de aanstaande verkoop van de Bijlmerbajes. De gemeente Amsterdam wil daar een prachtige nieuwe stadswijk hebben en wil dat alvast in het kader van de verkoop door de Staat verankerd hebben in de verkoopprocedure. De Staat verkoopt echter alleen de ‘stenen’ en geeft geen opdracht voor de toekomstige ontwikkeling. Dat levert in het kader van de Europese regelgeving interessante vraagstukken op.’

Wilfred Groen ziet steeds meer het fenomeen van gestructureerde verkoopprocessen, ook bij ‘heel bescheiden pandjes’. Spit wijst op het spanningsveld tussen transparantie (‘Kijk, de markt heeft zijn werk gedaan’) en de hoge kosten die partijen moeten maken. ‘Ik zie in sommige gevallen weerstand bij marktpartijen tegen dergelijke verkoopprocessen. Je ziet bij courante objecten of locaties wel 20–30 inschrijvers op een project. Dan wegen de kosten nauwelijks op tegen de kans dat je het project binnenhaalt.’

René Spit wijst op de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet, die ingrijpende wijzigingen met zich heeft meegebracht voor woningcorporaties, gemeenten en marktpartijen. Er is veel meer werk in de advisering over de strategische herpositionering van bijvoorbeeld zorgvastgoed in verband met gewijzigde regelgeving (vennootschapsbelasting, zorgvrijstelling, verhuurderheffing en extramuralisatie). Marc Wintgens: ‘Ook wij zien dat corporaties niet-DAEB-activiteiten afstoren. Dat zijn Wozoco’s als ze ook zorg aanbieden; indien een dergelijke partij enkel nog zorgactiviteiten wenst uit te voeren, dan wordt het vastgoed afgestoten.’

Maarten de Bruin: ‘Toch verandert er echt iets. Het Belgische Aedifica is nu met € 50 mln en 7 transacties echt in Nederland actief (op 13 september heeft Aedifica de acquisitie van 3 nieuwe projecten bekend gemaakt, waardoor de teller nu boven de € 100 mln staat). Ze beleggen uitsluitend in ‘care’ vastgoed. Ze zien in Nederland wel een enorme verbrokkeling, in tegenstelling tot de Belgische markt, waar je veel grotere zorginstellingen hebt. In Nederland moet je zaken doen met veel kleine partijen.’

Steeds meer juridisch denkwerk
Als het gaat om de data die (bijvoorbeeld bij een due dilligence) nodig zijn, zien de juristen zelf nauwelijks een faciliterende rol. In Nederland bouwen advocaten nauwelijks datarooms. Dat laten ze aan anderen over, die daarvoor gespecialiseerde afdelingen hebben, bijvoorbeeld de grotere internationale makelaars.

Ook de opkomst van blockchain, een digitaal grootboek dat financiële gegevens vastlegt, zien de juristen als aanvullend. Hein van der Meer: ‘Misschien wel bedreigend voor het commodity-werk, maar niet voor specialisten. ‘Crunching the numbers’ is straks niet meer ons werk. Het denkwerk blijft. De voorwaarden en bepalingen in een transactie zijn essentieel en kunnen moeilijk door blockchain vervangen worden.’

Wilfred Groen nuanceert het belang van due dilligence-rapporten: ‘Ik maak mee dat er dikke due dilligence-rapporten liggen, maar dat er nauwelijks tijd wordt vrijgemaakt voor een toelichting, bijvoorbeeld bij de grote woningportefeuilles die de afgelopen jaren zijn verkocht.’ Wendela Raas ziet als het gaat om data nog wel een belangrijke ontwikkeling rond privacy: ‘Ik denk dan aan dataprotectie, zoals wifi-tracking in winkelcentra.’

Specialisme per marktsegment
De opmars van e-commerce maakt dat de winkelmarkt momenteel het meest in beweging is. Dat betekent kansen voor investeerders die een verschil kunnen maken. Wendela Raas: ‘Er zit heel veel werk bij de aankopen van secundaire portefeuilles.’ Maarten de Bruin: ‘Wij treden op voor Hudson’s Bay, dat de komende jaren circa 20 warenhuizen wil gaan openen, waarvan het merendeel in voormalige V&D-panden. Een goed contact met eigenaren en een grondige kennis van het huurrecht is essentieel.’ Wilfred Groen: ‘De eigendomsverhoudingen veranderen al enige tijd in een gestaag tempo. De eigenaar/gebruiker verdwijnt steeds meer naar de achtergrond. De meeste supermarkten zijn daarvan een mooi bijvoorbeeld.’

Ook bij hotels veranderen eigendomsverhoudingen, zegt Maarten de Bruin: ‘We zien een verdere verschuiving van ‘pure stenen’-transacties naar transacties waarbij investeerders ook een belang nemen in de exploitatie van de hotels. Kijk naar Accor en De Vincent Hotel Group, waarin hoteloperators (Event Hotels en Westmont) een joint venture vormen met een (private equity) investeerder. De Vincent Hotel Group-transactie is de eerste grote Nederlandse hoteltransactie waarin huurcontracten verkocht zijn.’

Ook bij zorgvastgoed ontstaan nieuwe juridische concepten die tegemoet komen aan de doelstellingen van zowel zorgverleners als investeerders. Leon Hoppenbrouwers: ‘Vraag is hoe je dan die managementcontracten weer financiert. De expertise voor deze constructies is een aparte discipline geworden.’

In de bedrijfsruimtemarkt is als afgeleide van de distributiecentra het snel groeiende segment van datacenters een aparte tak van sport. Hein van der Meer: ‘Bij distributietransacties gaat het vaak om sale-and-lease-back constructies. De juridische complexiteit ontstaat omdat het gaat om een groot gebouw met heel veel techniek erin.’ Annemieke Wessels: ‘Nederland is qua infrastructuur de ‘backbone’. We scoren omdat de stroom hier relatief weinig uitvalt. De techniek inclusief de zone rond het gebouw – kabels, wie heeft toegang tot kabels – wordt beschreven. Als je dat twee keer hebt gedaan, ben je een specialist.’

Vooruitzichten komend jaar
Annemieke Wessels verwacht nog meer deals met aandelen van vastgoedbedrijven. ‘Voor mij is een belangrijke vraag: komen de Chinese beleggers nu echt?’ Wendela Raas: ‘Dat gaat nu echt gebeuren. Chinezen hebben niet altijd evenveel ervaring met gestructureerde processen, daarbij kunnen wij ze helpen.’

Hein van der Meer ziet veel werk voor juristen om te helpen bij het versnellen van procedures, waardoor er meer ruimte ontstaat voor woningontwikkeling: ‘Er worden structureel te weinig woningen gemaakt. Er moeten woningen bij aan de flanken van de steden en in de binnenstad moet hoger gebouwd worden. Tot 2030 hebben liefst 700.000 huishoudens een woning nodig.’ René Spit valt hem bij: ‘Transformatie van kantoorgebouwen naar bijvoorbeeld woningen duurt vaak enorm lang. We zien dat bij een aantal rijksgebouwen waarbij we zijn betrokken. Je zit met heel veel formele en langdurige procedures.’

Marc Wintgens zegt dat nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt hard nodig zijn: ‘Om er maar één te noemen: we hebben 60.000 asielzoekers met een verblijfsstatus te huisvesten. Transformatie van leegstaande gebouwen is daarbij een van de oplossingen.’

Maarten de Bruin wijst erop dat de komende jaren de fiscale regels rond gebouwen echt gaan veranderen. ‘Zo zal de renteaftrek minder florissant worden, en dat betekent een aanpassing voor onze cliënten.’

Leon Hoppenbrouwers ziet als een belangrijk thema de verdere verkorting van de bankbalansen. ‘Vastgoedbanken renderen nog altijd slecht. Na Propertize krijgen we nog een paar andere (onlangs maakte FGH Bank de verkoop bekend van RNHB Hypotheekbank, red.).’

Voor Herman Lohman is een belangrijke vraag hoe lang het positieve economische klimaat nog aanhoudt: ‘Ik vind het moeilijk verder te kijken dan medio 2017.’

Wendela Raas: ‘We gaan denk ik een prima jaar tegemoet, maar retail is een zorgenkindje en we zijn daar nog niet klaar met de faillissementen.’

Wilfred Groen: ‘Deze positieve periode zet nog wel even door. Wat me wel zorgen baart: wat heeft de financiële wereld nu exact geleerd ná de crisis? Nadat alle A-product is afgegraasd worden nu ook B- en C-gebouwen en locaties weer aangeprezen. Ik zie kwalitatief mindere vastgoedportefeuilles die verkocht worden, maar als je me vraagt wat je daar als professional aan kunt doen: in de huidige rol niet overdreven veel vrees ik.’