Vastgoedafdelingen van juristenkantoren konden ondanks de crisis hun praktijk uitbreiden. Dat was een van de trends die besproken werden tijdens het rondetafelgesprek met vastgoedjuristen dat PropertyNL organiseerde.
Vastgoedafdelingen van juristenkantoren konden ondanks de crisis hun praktijk uitbreiden. Dat was een van de trends die besproken werden tijdens het rondetafelgesprek met vastgoedjuristen dat PropertyNL organiseerde.
Door Ronald Blauw en Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
Nieuwe financiering, internationalisatie en standaardisatie; 7 trends en 7 projecten van 7 kantoren uit de legal mile.
Grote deals, zoals winkelfonds Corio door het Franse Klépierre, Vestia-woningen door het Duitse Patrizia, kantoren van het Dutch Office Fund door het Amerikaanse Lone Star en de ITO/SOM-gebouwen vereisen steeds meer (internationale) juridische disciplines. Disciplines die zich niet laten vatten in ranglijsten. Vandaar dat PropertyNL op initiatief van de grote juridische advieskantoren meer aandacht gaat besteden aan de kwalitatieve juridische aspecten in plaats van kwantitatieve. Dit eerste grote rondetafelgesprek besteedt aandacht aan trends die kantoren met veel internationale juridische disciplines signaleren. Aan tafel zitten Allen & Overy, Boekel De Nerée, De Brauw Blackstone Westbroek, Houthoff Buruma, NautaDutilh, Loyens & Loeff en Stibbe, niet geheel toevallig allemaal gevestigd in de ‘legal mile’ van de Zuidas in Amsterdam.
1. Angelsaksische invloed & internationalisering
De negen deelnemers aan het rondetafelgesprek constateren dat door de professionalisering en internationalisering van de markt het werk van de vastgoedjurist anno nu heel anders is dan twintig jaar geleden. Door de internationalisatie verwachten niet alleen buitenlandse financiers en beleggers maar ook Nederlandse dat transacties op een Angelsaksische manier georganiseerd en gedocumenteerd worden. Dat betekent veelal een professionaliseringsslag, maar ook meer papierwerk en het vastleggen van processen.
Annemieke Wessels, partner en notaris bij De Brauw Blackstone Westbroek: ‘Vanuit het Angelsaksische recht komt veel overgewaaid naar Nederland, maar de vernieuwing komt zeker ook voort uit onze eigen praktijk, mede door de kennisuitwisseling met andere sectoren.’ De uit de Angelsaksische wereld overgewaaide juridisering valt bij Nederlandse klanten niet altijd goed. De juridische procedures bij transacties mogen geen belemmering worden, vindt Herman Lohman, notaris en partner bij Houthoff Buruma. Het gaat om een gefundeerd advies en daar zou de extra begeleiding van de cliënt zich op moeten richten, niet op het papierwerk eromheen.
Bij Houthoff Buruma heeft het zogeheten boardroom counseling aan belang toegenomen, vertelt Lohman. ‘We adviseren op strategisch niveau en dat vergt juridisch vernuft om zaken op te lossen. Het is meer handwerk geworden.’
Een belangrijk aspect is buitenlandse partijen te begeleiden en wegwijs te maken in de Nederlandse wet- en regelgeving. Zo zijn bijvoorbeeld de regels die gelden voor huurwoningen al moeilijk te doorgronden voor een Nederlandse belegger, laat staan dat een buitenlander de risico’s zelf in beeld kan krijgen. Dit speelde mee bij de Vestia-deal, waarnaar veel buitenlandse partijen hebben gekeken. Volgens Wilfred Groen, notaris bij Loyens & Loeff, spelen buitenlandse beleggers een steeds grotere rol op de Nederlandse vastgoedmarkt. ‘Het profiel van deze beleggers is veelal meer financieel van aard en zij komen dus veel minder uit de traditionele vastgoedhoek. Dit betekent dat er op een andere manier naar proposities gekeken wordt en dat deze ook op een andere wijze tegemoet worden getreden, inclusief de daarbij behorende transactiedocumentatie.’
2. Toenemende regelrisico’s buitenlandse investeerders
Die internationalisatie brengt ook beperkingen met zich mee. Door de toenemende regeldichtheid wordt Nederland minder aantrekkelijk als investeringsland, stelt David van Dijk, partner en advocaat bij NautaDutilh. ‘Nu de markt op het dieptepunt is beland, zijn in Nederland relatief hoge rendementen te behalen op vastgoed. Om te zorgen dat ons land op lange termijn aantrekkelijk blijft om in te investeren, bijvoorbeeld in logistieke hubs en datacenters, moet de regeldruk naar beneden.’ Volgens Van Dijk zijn veel regels opgesteld met te weinig gevoel voor internationale commerciële belangen en buitenlandse wetgeving die van toepassing is op buitenlandse investeerders. Ook het beleid rond corporaties is voor buitenlandse partijen ondoorzichtig, aldus Bram Linnartz, advocaat bij Loyens & Loeff. ‘Dit stamt uit het verleden en voor buitenstaanders is het niet duidelijk waartoe deze regels dienen. De belangrijkste keuzefactor voor investeerders is echter de hoogte van de belastingen. Dat weegt zwaarder bij de locatiekeuze dan de regeldruk.’
3. Nieuwe financieringsvormen & distressed vastgoed
Bij de financiering van het vastgoed doen innovaties hun intrede, bijvoorbeeld erfpachtlease. Dit is een alternatief voor sale-and-lease-back, waar het vastgoed van de balans kan worden gehaald. Financiële partijen zijn nauwer betrokken bij de assets en nieuwe financiers zoals pensioenfondsen zijn ten tonele verschenen. Private equity-partijen die willen investeren in Nederlandse woningen of kantoren komen met een spervuur aan vragen die allemaal het liefst gisteren beantwoord moeten worden.
De verkoop van verschillende woning- en kantorenportefeuilles zijn uit nood geboren. Dit zogenoemde ‘distressed vastgoed’ komt steeds meer voor in de praktijk van vastgoedjuristen. Toch is er in de media weinig aandacht voor. Niet zonder reden, aldus Wessels van De Brauw Blackstone. ‘Bij distressed vastgoed zoekt de eigenaar liever niet de publiciteit, terwijl dit soort deals vaktechnisch heel interessant kunnen zijn. Wellicht is het mogelijk er wel aandacht aan te besteden, zonder op detailniveau alles naar buiten te brengen. Zo is te zien welke rollen juristen allemaal vervullen.’ Ook kleinere zaken zouden als case gepresenteerd kunnen worden, vult Lohman van Houthoff Buruma haar aan. ‘Het gaat niet alleen om de kwantiteit van de zaak, maar ook om de kwaliteit. Dat hoeft niet uitgebreid in de krant, maar zou wel in vakbladen gepubliceerd kunnen worden.’
4. Steeds meer multidisciplinaire teams
De juristen stellen dat het niet volstaat naar vastgoedtransacties alleen te kijken om een beeld te krijgen van de positie van een advocaten- en notarissenkantoor in deze markt. Daar is het werkveld te veelzijdig voor. Alle aanwezige kantoren bieden een breed palet aan adviesdiensten en hebben zowel advocaten als notarissen in dienst. Er zijn ook nichekantoren die zich richten op een specifiek gebied, maar volgens Linnartz zit de meerwaarde van een groot kantoor juist in het feit dat het alle specialismen in huis heeft. ‘Op deze manier kan de klant optimaal geadviseerd worden en hoeven we er geen ander kantoor bij te halen.’
Zijn collega Groen constateert dat de vastgoedafdeling vroeger een wat naar binnen gericht kenniscentrum was en dat er nu meer samenwerking is tussen de teams. Dat naar binnen gerichte kenniscentrum is inmiddels geëvolueerd naar een industriegroep, waarbinnen allerlei verschillende juridische specialisten met elkaar samenwerken ten behoeve van de vastgoedindustrie.
Stibbe startte een aantal jaar geleden met zijn Real Estate Group. Volgens David Orobio de Castro, die als advocaat en partner samen met Maarten de Bruin het team aanvoert, kennen zijn mensen ‘meer dan één kunstje’ en zijn ze naast specialisten op hun eigen vakgebied echte vastgoedgeneralisten. ‘Soms draait een transactie uit op een bedrijfsovername en dan is ook kennis van mergers and acquisitions (M&A) en het optuigen van corporate structuren vereist.’
Goed voorbeeld daarvan is de aankoop van Batavia Stad, waar Stibbe de koper bijstond. Ook de zogenaamde ‘DBFM-transacties’ (design, build, finance and maintain, red.) vereisen corporate skills. Interessant voorbeeld daarvan is de financiering van de nieuwe gevangenis te Zaanstad, waar verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen rechtstreeks meefinancierden.
Zijn collega-advocaat en partner Maarten de Bruin spreekt van ‘een industrie met tal van invalshoeken’, waarbij het niet alleen draait om de transactie, maar waar de jurist met een integraal advies moeten kunnen komen. ‘Hij moet bijvoorbeeld ook bij geschillen kunnen adviseren of over de AIFMD-vergunning, wat belangrijk is voor vastgoedfondsen.’
Houthoff Buruma van Lohman is onder meer betrokken geweest de Vestia-deal. ‘Maar het doet geen recht aan de brede praktijk als ik alleen deze transactie noem. Zo adviseren we ook bij gebiedsontwikkelingen en aanbestedingstrajecten en hebben we Vestia ook geholpen met de afkoop van de derivatenportefeuille. Het gaat om de hele lifecycle, van grondaankoop en aanbesteding tot aan- en verkoop, financiering en fondsvorming.’
Leon Hoppenbrouwers, notaris en partner van Allen & Overy, ziet het als een strategisch vraagstuk wat er in eigen huis wordt gedaan en wat wordt uitbesteed. Volgens Groen van Loyens & Loeff gaat het erom de ‘unique selling points’ zichtbaar te maken voor de markt en bepaalde klantgroepen op te zoeken. ‘Toch merk ik dat klanten ons juist ook selecteren vanwege onze specialisten en advies op maat in nichegebieden, zoals het huurrecht en bouwrecht’, aldus Wendela Raas, advocaat en partner bij Boekel De Nerée, het kantoor dat veel wetenschappelijk werk op deze terreinen heeft verzet. ‘Vanuit ons real estate-team bieden we onze klanten een geïntegreerde aanpak. De relatiepartner is daarbij de verbindende schakel tussen de klant en de verschillende specialisten.’
5. Crisis, maar niet bij vastgoedjuristen
Hoewel de beleggingsmarkt en projectontwikkeling de afgelopen zes jaar door het grootste na-oorlogse dal zijn gekropen, hebben de meeste vastgoedjuristen weinig hinder ondervonden van de crisis. Goed, er werden beduidend minder transacties gedaan, maar dat werd gecompenseerd door het werk dat voortvloeide uit al dan niet gedwongen herstructureringen van portefeuilles, fondsen en bedrijven. Ook de praktijk van herfinanciering liep gewoon door. Groen: ‘Het werk was anders van aard, maar iedereen bleef goed aan de slag. Je rol verandert wel.’
Allen & Overy heeft de organisatie wel aangepast, zo vertelt Leon Hoppenbrouwers, maar dat kwam doordat dit internationale kantoor zich altijd op de top van de markt heeft gericht met grensoverschrijdende deals. Die komen nu weer terug, met als voorbeeld de overname van Corio door Klépierre, die nog formeel afronding behoeft.
Alle aanwezige kantoren hebben hun vastgoedafdelingen de laatste jaren kunnen uitbreiden, tegen de trend in van minder dynamiek op de vastgoedmarkten en ook tegen de algemene trend in van hun kantoren, die soms moesten inkrimpen.
6. De opkomst van litigation
Bij verkopen en overnames komt het steeds vaker tot procederen of arbitrages. Corporate litigation vormt een markant specialisme binnen het ondernemingsrecht, dat zich richt op het voorkomen en oplossen van geschillen in en om de onderneming. Ook in het vastgoed doet deze tak van sport opgeld. Volgens De Bruin lopen bij veel transacties litigators mee die in actie komen als partijen zich niet aan de afspraak houden. Dat dreigt regelmatig te gebeuren en soms trekken partijen zich inderdaad te elfder ure terug. ‘Als we dan al een dagvaarding klaar hebben, kan het proces worden vlotgetrokken. Een deel van het werk bij corporate deals wordt dan ook verricht door ons litigation-team.’ Aan tafel is dit een bekend fenomeen: een van de aanwezigen wees erop dat zijn cliënt niet blij was toen Hoppenbrouwer van Allen & Overy meteen met zijn team litigators op de proppen kwam. Gelukkig werden de collegiale verhoudingen aan tafel niet verstoord en was het tijd om verder stil te staan bij de rol van de cliënt. Niet alleen zijn juristen zelf steeds meer in de weer met aansprakelijkstellingen: ‘Juristen, en dan met name notarissen, worden ook steeds vaker aansprakelijk gesteld’, zegt Raas van Boekel De Nerée. ‘Voor Boekel is deze ontwikkeling niet nieuw; onze vastgoed-litigators treden ook al jaren op voor verzekeraars op het gebied van beroepsaansprakelijkheid van advocaten en notarissen.’
7. Standaardisatie
De juridisering van de maatschappij brengt steeds hogere kosten met zich mee, zo klagen veel vastgoedbedrijven. Daar is een remedie voor: standaardisatie. De deelnemers aan het rondetafelgesprek zijn het met elkaar eens dat een zekere vorm van standaardisatie wenselijk is in het vakgebied. Er is al veel veranderd: de onderhandelingen verlopen sneller en veel handelingen zijn geautomatiseerd. Het is in het belang van de opdrachtgever om de transactiekosten omlaag te brengen. David van Dijk van NautaDutilh kondigt tijdens het gesprek de recente oprichting van een stichting aan, die zich standaardisatie van transactiedocumentatie in de vastgoedpraktijk tot doel stelt. De andere acht tonen zich geïnteresseerd.
De vastgoedpraktijk van 2014 in concrete voorbeelden (op alfabetische volgorde)
1. Accor
Accor kocht in het voorjaar 86 hotels (67 in Duitsland en 19 in Nederland) terug die ze zelf exploiteert. De afgelopen jaren had de Franse hotelreus juist het vastgoed afgestoten, om zich te kunnen concentreren op de kernactiviteit. Onder de nieuwe ceo Sebastien Bazin heeft de onderneming echter haar ‘asset light strategy’ losgelaten en zelfs een apart bedrijfsonderdeel voor het beheer en de ontwikkeling van het vastgoed opgericht. Maarten de Bruin van Stibbe: ‘Dit terugkopen van de portefeuille klinkt eenvoudiger dan het is. Indertijd bij de verkoop aan beleggers is de portefeuille niet gestructureerd met het oog op een toekomstige terugkoop. Ook moest op closing van de transactie een aanzienlijke bankfinanciering worden geherfinancierd.’
2. Corio/Klepièrre
Een zaak die meer in de hoek zit van M&A (mergers and acquisitions) is de overname van Corio door het Franse retailbedrijf Klepièrre. Dit is geen vastgoedtransactie in zin dat panden van eigenaar veranderen, maar fiscaal heeft de deal wel grote gevolgen. Voor de vastgoedmarkt is dit heel belangrijk. Bijna alle kantoren aan tafel zijn op de één of andere manier betrokken geweest. Misschien dat Allen & Overy en De Brauw de meeste uren hebben gedraaid, maar zeker is dat nooit. Stibbes De Bruin: ‘Ik baalde stevig in mijn vakantie: dit betekende namelijk dat onze cliënt het niet was geworden.’
3. Gemini
Bij de ontwikkeling van windmolens en windparken op land en in zee spelen tal van juridische vraagstukken. Een mooi voorbeeld is het Gemini offshore windpark, 85 kilometer boven de kust van Groningen. Hier komen 150 windmolens, goed voor in totaal 600 MW. Dit is gelijk aan het jaarverbruik van ruim 1,5 mln huishoudens. Het Canadese energiebedrijf Northland Power (bijgestaan door Stibbe’s Martin In de Braekt) en windturbinebouwer Siemens zijn de grootste aandeelhouder in het € 2,8 mrd kostende project. Vrijwel alle grote advocatenkantoren zijn op een of andere wijze bij Gemini betrokken. Hoppenbrouwers met zijn collega’s van Allen & Overy begeleidde de banken bij de financiering van het project. Dit is een project met een bancair krediet van meer dan € 2 mrd. Doordat banken vanwege aangescherpt risicomanagement steeds minder zelf op de eigen balans kunnen nemen, waren er 18 internationale banken en kredietverzekeraars (zogenaamde ECA’s) en een Deens pensioenfonds bij de deal betrokken. Het onderzoek was gericht op de bouw, levering van de turbine, onderhoudscontracten, vergunningen, de SDE-subsidie, de afnameovereenkomsten, grondposities, de financieringsstructuur en de zekerheden. Hoppenbrouwers: ‘Met name het laatste is een uitdaging bij een windpark dat voor het grootste deel in niemandsland ligt. We hebben voor de opdrachtgever kasstromen in kaart gebracht en over tal van andere zaken geadviseerd. Een groot aantal van onze mensen heeft hier heel hard aan gewerkt.’
4. Havenbedrijf Amsterdam
De verzelfstandiging van de Amsterdamse haven is van weer een geheel andere orde. Haven Amsterdam is per 1 april verzelfstandigd en heet nu Havenbedrijf Amsterdam. Dit betekent dat het havenbedrijf van een gemeentelijke dienst is overgegaan naar een overheids-nv waarvan alle aandelen in handen zijn van de gemeente Amsterdam. Voor David van Dijk en zijn collega’s van NautaDutilh betekende dit veel gepuzzel op goederenrechtelijke zaken.
5. Organon in Oss
Desgevraagd noemt ook Wilfred Groen (Loyens & Loeff) een toonaangevend project waaraan hij met zijn collega’s heeft gewerkt. ‘Ons kantoor is ingeschakeld bij de gedeeltelijke ontmanteling van het MSD/Organon-terrein in Oss in opdracht van MSD. Delen van dit innovatieve bedrijfsterrein zijn overgegaan over naar een strategische partner. Dit is goederenrechtelijk een prachtige juridische uitdaging. Zo is er onder meer sprake van meervoudig grondgebruik en lopen er vele installaties, kabels en leidingen door het hele terrein. Daar spelen allemaal vraagstukken omtrent eigendom, gebruik, onderhoud en aansprakelijkheid. Ook vanuit het fiscale recht, het publieke recht en het ondernemingsrecht spelen veel aspecten die de uiteindelijke transactiestructuur bepaalden.’
6. Vestia
De grootste woningdeal van Nederland, de 5500 woningen die Vestia verkoopt aan Patrizia, brengt veel juridisch maatwerk met zich mee. Loyens & Loeff adviseerde de Duitse investeerder bij de aankoop van de portefeuille. Volgens advocaat Bram Linnartz is dit beslist geen recht toe, recht aan transactie. ‘De woningen veranderen niet simpelweg van eigenaar, want het is een omvangrijke portefeuilledeal. Er spelen ook politieke en maatschappelijke overwegingen en de minister heeft invloed op de deal. En dan zijn er nog gemeenten die zich verzetten tegen de verkoop.’
Het is in politiek opzicht een belangrijk en strategisch project. Ook Houthoff Buruma, die Vestia bijstaat, moest afgelopen zomer alle zeilen bijzetten. ‘Op een gegeven moment waren 30–40 kandidaat-notarissen aan het werk’, zegt Herman Lohman. Hij voorziet nog meer deals, onder andere de verkoop van de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds en ook nog meer woningen van Vestia. ‘Buitenlandse partijen hebben meer belangstelling voor de Nederlandse woningmarkt. Zij zien ook dat corporaties een terugtrekkende beweging maken. Steeds meer transacties komen los en vaak zijn het private equity-partijen die kopen.’
7. Unibail-Rodamco Leidsenhage
De opkomst van internetverkoop en het veranderende consumentengedrag hebben de retail op zijn kop gezet. Voor hen die het zich kunnen permitteren is het devies desinvesteren aan de onderkant en massaal investeren aan de bovenkant. Zo neemt Unibail-Rodamco de herontwikkeling van Leidsenhage ter hand. De retailbelegger investeert meer dan € 200 mln om het centrum aantrekkelijker te maken. Boekel De Nerée verzorgt de huurrechtelijke begeleiding van deze zaak met versnipperd eigendom en een Nederlandse huurwetgeving die niet aansluit bij de wensen van internationaal opererende beleggers. ‘Hier is geen sprake van koop/verkoop, maar deze herontwikkeling is voor ons juridisch een interessant project’, aldus Wendela Raas van Boekel De Nerée.
Deelnemers
Maarten de Bruin, advocaat en partner bij Stibbe
David van Dijk, partner en advocaat bij NautaDutilh
Wilfred Groen, notaris bij Loyens & Loeff
Leon Hoppenbrouwers, partner en notaris bij Allen & Overy
Bram Linnartz, advocaat bij Loyens & Loeff
Herman Lohman, notaris en partner bij Houthoff Buruma
David Orobio de Castro, advocaat en partner bij Stibbe
Wendela Raas, advocaat en partner bij Boekel De Nerée
Annemiek Wessels, partner en notaris bij De Brauw Blackstone Westbroek
Gerelateerde artikelen:
