Column Ynze van der Tempel: Op muggen schiet je niet met een kanon

Het demissionaire kabinet heeft een kanon uit de kast gehaald om op muggen te schieten. De ‘muggen’ zijn verhuurders die een woning – na een kostbare verbouwing – even voor een korte periode gemeubileerd verhuren om daarmee een fiscaal voordeel te behalen. Het ‘kanon’ is de voorgestelde wetswijziging die alle ondernemers raakt die vastgoed bezitten, huren of verhuren. Zij moeten een veel complexere btw-boekhouding gaan bijhouden, waarin ieder – voor vastgoedbegrippen – klein ‘bonnetje’ voor diensten aan het vastgoed vijf jaar lang precies moet worden gevolgd.

Het nieuwe regime voor vastgoeddiensten staat in een consultatiedocument dat eerder deze maand is gepubliceerd en waarop belanghebbenden nog kunnen reageren. Met de nieuwe regels wil het kabinet een deel van het btw-voordeel wegnemen dat nu kan ontstaan bij zogenaamde short-stay verhuur van woningen.

Als voorbeeld een kantoor dat wordt verbouwd tot een appartementencomplex zonder dat er voor btw-doeleinden sprake is van nieuwbouw. Als deze appartementen in het jaar van gereed komen kortdurend gemeubileerd worden verhuurd, kan de eigenaar alle btw op de verbouwingskosten in aftrek brengen, terwijl over de ontvangen huursom maar 9% btw is verschuldigd. Btw-belast gebruik geeft immers recht op teruggaaf van btw. Als hij vervolgens besluit om de woningen de jaren daarna voor long stay te verhuren, is over de huursom geen btw meer verschuldigd. Ondanks het btw-vrijgestelde gebruik hoeft de eerder in aftrek gebrachte btw – in de situatie dat de verbouwing voor de heffing van btw niet heeft geleid tot nieuwbouw – niet te worden terugbetaald. Voor een verhuurder kan tijdelijke short-stay verhuur dus een aantrekkelijke verhuurstrategie zijn om de btw-druk op een verbouwing te minimaliseren.

Laat er geen misverstand over bestaan: dat mag ook op basis van de huidige wet- en regelgeving. En daarom wil het kabinet de regels per 1 januari 2026 wijzigen. Als de kosten van het vernieuwen, vergroten, herstellen en onderhouden van vastgoed € 30.000 of meer bedragen, moet straks vijf jaar lang, ieder jaar worden beoordeeld of het percentage btw belast gebruik van het vastgoed is gewijzigd. Bij gewijzigd gebruik moet de aftrek van btw worden gecorrigeerd. Als een short-stay verhuurder onder de voorgestelde regels alle btw op een verbouwing wil terugkrijgen van de Belastingdienst, moet hij de short-stay verhuur in het boekjaar van eerste gebruik en de daaropvolgende vier boekjaren voortzetten in plaats van alleen in het eerste jaar.

Dat de Belastingdienst en het ministerie van Financiën willen voorkomen dat door kortstondige short-stay verhuur een groot fiscaal voordeel kan ontstaan, is te billijken. Soms worden de grenzen ook wel erg opgezocht. Minder begrip heb ik alleen voor de manier waarop dit nu wordt aangepakt. Want in het voorstel wordt het voor short-stay verhuur gewenste btw-aftrekregime nu aan alle eigenaren en gebruikers van vastgoed opgelegd. Ik durf de stelling aan dat bij meer dan 99% van de ondernemers die straks worden geconfronteerd met veel zwaardere administratieverplichtingen geen sprake is van enig misbruik in de ogen van de Belastingdienst en het ministerie van Financiën. Als de ‘muggen’ er niet zouden zijn, zouden de regels voor hen niet zijn aangepast.

Kan het ook anders? Is er geen beter wapen dat het kabinet kan inzetten om dit ‘probleem’ te elimineren? Dat is er zeker. Nu het ministerie van Financiën binnen de Europese btw-regels ruimte ziet om specifiek voor vastgoed een eigen regime in te voeren om de btw-aftrek voor vastgoeddiensten meerdere jaren te volgen, moet het ook mogelijk zijn om die regeling dan te beperken tot vastgoed dat direct na de investering wordt gebruikt voor short-stay verhuur die belast is met 9% btw. Dan ziet de nieuwe regeling alleen nog op de ‘muggen’ waarvoor zij is bedoeld, en is het kanon veranderd in het precisiewapen dat muggenklapper heet. Want op muggen schiet je niet met een kanon.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff