Column Ynze van der Tempel: Doorbouwen: de kater komt later

Woningbouwprojecten die niet starten, omdat er onvoldoende woningen zijn verkocht. Als het aan een brede coalitie binnen de vastgoedsector ligt, zal die situatie zich straks minder snel voordoen. De oplossing? Een nationaal doorbouwgarantiefonds. Een meerderheid in de Tweede Kamer ziet het plan wel zitten en riep de regering onlangs op om het fonds snel op te richten. En passant werd hiervoor meteen € 175 mln gereserveerd. Maar voordat binnen de vastgoedsector de champagneflessen worden leeggedronken: doorbouwen kan bouwers en ontwikkelaars nog een flinke fiscale kater opleveren.

Het idee voor het doorbouwgarantiefonds is simpel. Bouwprojecten starten vaak pas als een voorverkooppercentage van 70% is bereikt. Als de markt tegen zit, kan het lang duren voordat dit percentage wordt bereikt, en in het slechtste geval komt het project helemaal niet van de grond. De doorbouwgarantie moet ervoor zorgen dat ook bij vraaguitval kan worden doorgebouwd. Een bouwer of ontwikkelaar krijgt bij gebruik van de regeling de garantie dat hij de onverkochte woningen bij oplevering van het project kan verkopen aan een door de overheid gefinancierde stichting. De afzet is daarmee verzekerd.

Deze zekerheid is alleen niet gratis. Om bij oplevering van de garantieregeling gebruik te kunnen maken, moet vooraf een premie worden betaald. Daar blijft het niet bij, volgens het rapport van Brink uit augustus 2020 waarin de contouren van de regeling worden beschreven. De woning zal door de garantiestichting namelijk niet worden overgenomen voor de prijs uit de verkoopbrochure. Voor koopsommen tot aan de grens voor de nationale hypotheekgarantie wordt gedacht aan een korting van 7%. Voor woningen met een koopsom boven dit bedrag ligt het kortingspercentage substantieel hoger. Als een bouwer of ontwikkelaar uiteindelijk van de regeling gebruik maakt, moet hij bij oplevering deze kortingspil nog wel even slikken.

Maar dat is niet de kater waar ik op doel. De fiscale kater luistert naar de naam ‘earningsstripping-maatregel’ en toont zijn ware gezicht bij het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting. Bij veel onverkochte woningen zal een bouwer/ontwikkelaar de bouw van de woningen moeten voorfinancieren. Bij de huidige hoge rentestand leidt doorbouwen bij onvoldoende voorverkoop dus tot hoge rentekosten. Terwijl normale bouwkosten in aftrek kunnen worden gebracht voor het bepalen van de fiscale winst, is dat bij rente anders. De renteaftrek is fiscaal gemaximeerd tot 20% van de zogenaamde EBITDA (met nu nog een minimum van € 1 mln). In situaties waarin sprake is van veel rentekosten, kan door deze regeling dan de vreemde situatie ontstaan dat er bij een commercieel verlies op het project fiscaal toch sprake is van winst en dat daarover ook nog eens vennootschapsbelasting moet worden betaald. Als er gebruik moet worden gemaakt van de afbouwgarantie is er dus niet alleen een commerciële, maar later ook een fiscale kater, omdat de fiscale wetgever het financieren van de bouw van onverkochte woningen hard afstraft.

Is dat nodig? Het antwoord is: nee. Want hoewel de earningsstripping-maatregel het uitvloeisel is van Europese wetgeving, heeft Nederland deze regels veel strenger geïmplementeerd dan nodig is. Dat is met name een probleem voor de vastgoedsector, waarin financiering met vreemd vermogen gebruikelijk is. Nu de rente is gestegen, doet de earningsstripping-maatregel al extra pijn. En deze pijn zal nog groter worden nu de Nederlandse regering ook nog eens van plan is om vanaf 2025 voor alleen de vastgoedsector de regel te schrappen dat de eerste € 1 mln aan rente altijd aftrekbaar is. Mogelijk wordt de renteaftrek dus nog verder beperkt op het moment dat er een regeling komt waarmee bouwers en ontwikkelaars juist worden gestimuleerd om extra rentekosten te maken. Doorbouwen kan dus niet alleen zorgen voor een commerciële, maar uiteindelijk ook voor een fiscale kater.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff