De Nederlandse vastgoedmarkt toonde in het derde kwartaal van 2026 veerkracht, ondanks aanhoudende inflatie, een nieuwe renteverhoging door de ECB en een tienjaarsrente van 3,7%.
Het investeringsvolume kwam uit op € 2,9 mrd, 9,0% minder dan een jaar eerder. Over de eerste drie kwartalen ligt het volume met € 9,7 mrd nog wel 8,1% hoger dan in dezelfde periode van 2025. Op de gebruikersmarkt steeg de totale opname met 16,5% op jaarbasis tot 1,55 mln m². De gestegen rente werkt inmiddels door in de prijzen, en verschillen tussen sectoren worden groter. Dit blijkt uit het nieuwste Market in Minutes-rapport van Savills Nederland.
Rente werkt door in prijzen
De hogere rente krijgt steeds meer invloed op de Nederlandse vastgoedmarkt. De Nederlandse tienjaarsrente liep in het derde kwartaal op tot 3,7%, 68 basispunten hoger dan aan het einde van Q2. In het tweede kwartaal bleven de prime aanvangsrendementen nog stabiel, maar in Q3 stegen deze voor woningen en logistiek.
Op de beleggingsmarkt waren in Q3 behoorlijke verschillen tussen de sectoren te zien. Woningen bleven met met € 1,2 mrd de grootste beleggingscategorie. Retail groeide het sterkst, met 42,0% op jaarbasis tot € 277,2 mln. De investeringsvolumes in kantoren en logistiek namen daarentegen af met respectievelijk 49,0% en 32,1%.
Koen Michon, market intelligence analyst bij Savills Nederland: ‘De oplopende kapitaalmarktrente brengt de vastgoedmarkt niet tot stilstand, maar verandert wel de afwegingen van beleggers. Nu de rendementsopslag op vastgoed ten opzichte van staatsobligaties kleiner wordt, zijn stabiele huurinkomsten, huurgroei en de kwaliteit van het onderliggende vastgoed belangrijker voor het behalen van rendement. We zien daardoor dat kapitaal selectiever wordt ingezet.’
Logistiek trekt groei op gebruikersmarkt
Ook op de gebruikersmarkt zijn de verschillen tussen sectoren aanzienlijk. In totaal was de opname in het derde kwartaal 1,55 mln m², 16,5% hoger dan een jaar geleden, maar 20,1% minder dan in het vorige kwartaal. Naast het gebruikelijke seizoenseffect spelen macro-economische onzekerheid en hogere financieringskosten een rol bij het uitstellen van verhuis- en uitbreidingsbeslissingen.
De logistieke sector vormt hierop een duidelijke uitzondering. De opname steeg met 108,4% op jaarbasis tot 767.847 m². Veranderende supply chains, kostenoptimalisatie en een hernieuwde activiteit van 3PL-dienstverleners ondersteunen deze vraag. Daarnaast waren technologiebedrijven verantwoordelijk voor enkele grote transacties.
Niek Poppelaars, hoofd Logistics & Industrial bij Savills Nederland: ‘De sterke logistieke opname laat zien dat bedrijven weer huisvestingsbeslissingen durven te nemen, maar de markt is wel duidelijk veranderd. Gebruikers kijken kritischer naar locatie, bereikbaarheid en de kwaliteit en toekomstbestendigheid van gebouwen. Vooral op bekende en gewilde logistieke locaties blijft de vraag naar kwalitatief hoogwaardige ruimte sterk.’
Rente bepaalt tempo van verder herstel
Savills verwacht dat de ontwikkeling van de rente bepalend zal zijn voor het tempo van het verdere herstel. Afhankelijk van het rentepad kunnen prime aanvangsrendementen richting het einde van 2026 met nog eens 10 tot 25 basispunten oplopen, ook in sectoren waar deze in het derde kwartaal nog stabiel bleven. Voor heel 2026 verwacht Savills een investeringsvolume van € 15,9 tot € 16,9 mrd.
Daarmee verschuift de nadruk verder van waardegroei naar de kwaliteit en ontwikkeling van de onderliggende inkomsten. Vastgoed met sterke huurders, goede locaties en ruimte voor huurgroei is daarbij beter gepositioneerd dan vastgoed waar deze kenmerken ontbreken.
