Column Ynze van der Tempel: Extinction Rebellion en de woningmarkt

Met de blokkades van de Utrechtsebaan heeft actiegroep Extinction Rebellion het begrip fiscale subsidies in de schijnwerpers gezet. Bij fiscale subsidies gaat het – simpel gezegd – om financiële voordelen die ontstaan doordat sommige belastingplichtigen een korting krijgen op het reguliere belastingtarief. Daardoor betalen grootverbruikers van energie relatief minder belasting, en dat leidt volgens de actiegroep tot een prikkel om verduurzaming uit te stellen.

Ook kopers van een eigen woning worden fiscaal gesubsidieerd. Wellicht denkt u nu meteen aan de hypotheekrenteaftrek. Dat is inderdaad de meest in het oog springende fiscale subsidie voor eigenwoningbezitters. Daarover straks meer. Er is namelijk nog een andere fiscale subsidie, die nauwelijks aandacht krijgt, maar die in omvang inmiddels groter is dan de hypotheekrenteaftrek. Bovendien is deze fiscale subsidie de afgelopen jaren enorm gegroeid. Het gaat om de overdrachtsbelastingsubsidies die worden gegeven aan kopers die een woning zelf gaan bewonen. Deze kopers vallen niet onder het reguliere overdrachtsbelastingtarief van 10,4%, maar kunnen gebruik maken van het 2%-tarief. Jaarlijks kost deze subsidie de schatkist iets meer dan € 6 mrd, blijkt uit de Fiscale Maatregelenlijst die door ambtenaren van het ministerie van Financiën is opgesteld.

Maar met deze zes miljard zijn we er nog niet. Want er is ook nog een overdrachtsbelastingvrijstelling voor jonge kopers van een eigen woning met een koopprijs van maximaal € 440.000. Deze startersvrijstelling kost jaarlijks bijna € 1,5 mrd.

Als alle woningtransacties voor de heffing van overdrachtsbelasting op dezelfde wijze zouden worden behandeld, levert dat de schatkist volgens de Fiscale Maatregelenlijst € 7,5 mrd op.

Om dit bedrag in perspectief te plaatsen: volgens ditzelfde ambtelijke stuk zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek net iets meer dan € 6 mrd per jaar opleveren. Conclusie: de grootste subsidie aan woningkopers loopt inmiddels via de overdrachtsbelasting en niet meer via de inkomstenbelasting. Terwijl de wetgever de afgelopen jaren de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes is gaan afbouwen, waardoor het verschil in de fiscale behandeling van kopers en huurders voor de inkomstenbelasting langzaam kleiner wordt, is het beeld bij de overdrachtsbelasting diametraal anders. Huurwoningen worden juist steeds zwaarder belast. Zo werd op 1 januari 2021 het tarief bij de verkrijging van een huurwoning verhoogd van 2% naar 8%. En dit jaar is het zelfs verhoogd naar 10,4%.

Net als bij fossiele subsidies leiden de fiscale subsidies op de woningmarkt tot verstoring. Hoe groter de fiscale subsidie voor de koopsector, hoe aantrekkelijker het wordt om een woning te kopen en niet te huren. Maar mensen die niet in staat zijn om een eigen woning te kopen, zijn het kind van de rekening. Hogere kosten voor huurwoningen maken verhuur minder aantrekkelijk, waardoor het aanbod van huurwoningen daalt. Voor de woningen die wel worden verhuurd, geldt dat de verhuurder de hogere kosten als gevolg van fiscale maatregelen uiteindelijk zal willen verdisconteren in de huur, en bij onvoldoende rendement waarschijnlijk zal proberen om kosten te besparen, waardoor de woonkwaliteit onder druk kan komen.

Gaat dat ertoe leiden dat ook huurders zich zullen verzamelen op de Utrechtsebaan? Waarschijnlijk niet, maar toch is actie van de wetgever naar mijn mening noodzakelijk. Terwijl eerder kleine stappen zijn gezet om verstoringen op de woningmarkt als gevolg van de hypotheekrenteaftrek te beperken, is via de overdrachtsbelasting nu een nieuwe subsidie voor de koopsector gecreëerd van inmiddels een nog grotere omvang. Het is tijd om de tariefverschillen in de overdrachtsbelasting te verkleinen.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff