In de jubileum-editie van PropertyNL Magazine hebben de steunpilaren en smaakmakers van de afgelopen 15 jaar hun verwachtingen uitgesproken voor het komende jaar. In deze januari-editie van 2016 staat een samenvatting, hier het volledige statement en profiel van Dick Gort, ASR Vastgoed Vermogensbeheer.
In de jubileum-editie van PropertyNL Magazine hebben de steunpilaren en smaakmakers van de afgelopen 15 jaar hun verwachtingen uitgesproken voor het komende jaar. In deze januari-editie van 2016 staat een samenvatting, hier het volledige statement en profiel van Dick Gort, ASR Vastgoed Vermogensbeheer.
Verwachtingen 2016: Kwaliteitsvastgoed behoudt waarde
• a.s.r. vastgoed vermogensbeheer zet haar activiteiten onverminderd door. Op dit moment hebben we drie succesvolle vastgoedfondsen; het ASR Dutch Prime Retail Fund, het ASR Dutch Core Residential Fund en het ASR Property Fund NV. Daarnaast beheren wij namens a.s.r. de kantorenportefeuille en de landelijk vastgoed portefeuille van circa 34.000 hectare aan voornamelijk landbouwgrond.
• Winkelmarkt: de wederverhuur van leeggekomen winkels, als gevolg van de faillissementen van V&D en Macintosh zal de tweedeling in het Nederlandse winkellandschap nog verder zichtbaar maken: welke steden blijven sterk en welke worden verder verzwakt. Leegstand in kleinere kernen zal structureler van aard worden. Anderzijds, en mede als gevolg hiervan, zal het winkelbeeld nog verder internationaal ingekleurd worden. Pop-up stores en verzamelgebouwen met kleinere (startende) retailers zullen in veel plaatsen de gaten gaan opvullen. Koopkracht en consumentenvertrouwen neemt toe, dus dat zal ook in de retail gevoeld worden. Buitenshuis eten groeit door. De meeste V&D’s hebben in 2016 een nieuwe bestemming gevonden.
• Kantorenmarkt: gebruikers zullen - als positief signaal naar hun klanten en hun personeel - steeds meer aandacht vragen voor de omgeving van hun gebouw en de reis daar naartoe. De huisvesting als USP en trekker van de beste werknemers. Binnensteden (central business districts) en de best bereikbare kantoren zijn de winnaars. Het zijn dan met name de kantoorlocaties die op mobiliteitsknooppunten liggen. Zij hebben zowel voor als ook tijdens de crisis goed gepresteerd en zullen dat ook na de crisis relatief goed blijven doen.
• Woningen: Onveranderd grote (toenemende) interesse van institutionele beleggers, waaronder veel internationale partijen. Er is een goed fundament in de woningmarkt door positieve bevolkingsgroei en woningtekort op korte en lange termijn. Daarnaast is er een goede koopmarkt met name door lage rente en goede betaalbaarheid.
De koopwoningmarkt blijft wel erg gevoelig voor de rentestand. De verwachting is dat de rente stabiel blijft en op basis van huidige inschattingen geen direct risico vormt. Op de koopmarkt zien we vooral dat doorstromers kopen. Voor starters blijft koop moeilijk doordat financiering voor deze groep lastiger is.
Voor 2016 verwachten wij een verdere yieldshift door grote vraag/toenemende concurrentie onder institutionele beleggers en een tekort aan kwalitatief hoogwaardige projecten. De focus van beleggers voornamelijk op middenhuur segment. Leegstaand vastgoed op binnenstedelijke locaties wordt steeds meer getransformeerd tot woningen. Deze trend lijkt door te zetten nu gemeentes hier in toenemende mate aan meewerken.
De vluchtelingenproblematiek vertraagt momenteel de behandeling en afgifte van omgevingsvergunning voor nieuwbouwprojecten (vnl grote steden). Om het grote tekort aan huurwoningen in het midden huursegment structureel aan te pakken dienen gemeentes nauw samen te werken met beleggers, op basis van realistische grondprijzen. Dat kan middels de residuele grondwaardeberekening (IVBN: omgekeerde bidboek). Een actueel risico bij nieuwbouw is de toename van bouwkosten. Er wordt steeds meer geïnvesteerd in de verdere verduurzaming van woningen. Dit is een structurele ontwikkeling.
• Vastgoedbeleggingsmarkt: hoog aantal transacties en grote volumes; internationaal geld blijft op zoek naar rendement; geschetste situatie op de winkelmarkt kan leiden tot problemen bij herfinanciering van portefeuilles en mogelijk gedwongen verkopen.
• Door steeds stringentere en complexe regelgeving en toezicht (bijvoorbeeld door AIFMD) zal het aantal spelers in de markt van vastgoed vermogensbeheer afnemen. Daarentegen zien we steeds meer internationale spelers (ook) de Nederlandse markt toetreden.
• (Disruptive effect) Internet verandert de winkelmarkt, dat is zeker. Het nieuwe werken verandert de kantorenmarkt, dat is zeker. Een stijgende rente verandert de woningmarkt, dat is zeker. Wij hebben altijd ingezet op kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Ook in de moeilijke crisisjaren is gebleken dat dat een goede keuze is geweest. Wij zijn ervan overtuigd dat kwaliteit altijd zijn waarde behoudt. Daarom blijven wij investeren in vastgoed met eeuwigheidswaarde.
Profiel Dick Gort
Dick Gort is ceo van zowel de ontwikkelingstak (sinds 2011) als de tak vastgoed vermogensbeheer van ASR (sinds 2007). De laatste heeft € 4,1 mrd aan winkels, woningen en kantoren in portefeuille. Voor de projectontwikkelaar zoekt de verzekeraar een koper, omdat vastgoedontwikkeling niet tot de kernactiviteit van ASR behoort. Het bedrijf uit Utrecht, dat door aandeelhouder De Nederlandse Staat dit jaar naar de beurs gebracht wordt, concentreert zich op verzekeren en asset management, dus voor Gort blijft er werk aan de winkel.
Gort werkte eerder als manager kantoorbeleggingen bij Achmea Vastgoed en als acquisiteur Onroerend Goed & Structurering bij MN Services.
Gerelateerde artikelen:
