Uit onderzoek naar de stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt van vastgoedadviseur JLL, blijkt dat vooral grote corporate kantoorgebruikers een drijvende kracht zijn achter de verduurzaming van kantorenvastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Beleggers en gebruikers zijn volgens JLL in hoge mate bereid te betalen voor het verkleinen van de footprint. Toch blijken er op de beleggingsmarkt nauwelijks nog transacties tot stand te komen van gebouwen die niet ‘net zero carbon’ zijn, het principe dat de totale uitstoot van een gebouw lager is dan of gelijk is aan de uitstoot ervan. Dezelfde keuze is zichtbaar op de gebruikersmarkt. Grote, veelal internationale corporates blijven noodgedwongen zitten waar ze zitten nu er nauwelijks aanbod is van ‘net zero carbon’-kantoren. In beleggingstransacties van niet-duurzame kantoorgebouwen, worden de investeringskosten voor verduurzaming naar ‘net zero carbon’ volledig in mindering gebracht op de prijs.
Zuidas veroudert in hoog tempo
Als gevolg van de ambitieuze Environmental, Social en Governance (ESG) doelen van kantoorgebruikers signaleert JLL een snelle veroudering van de kantorenvoorraad in Nederland. Zelfs op de Zuidas voldoet een groot deel van de kantorenvoorraad niet aan net zero carbon-standaarden.
Verspreid over dertig grote gemeenten in Nederland is ongeveer 1,6 miljoen m² kantoorruimte verhuurd aan organisaties die naar een duurzamer kantoor willen verhuizen maar voor wie geen geschikt aanbod is. Dit ondanks de kantorenleegstand die in het eerste kwartaal van 2023 landelijk op 6,1% lag.
Duurzaamheid troef
Europese vastgoedmarkten laten zien dat ook onder de huidige, meer onzekere marktomstandigheden, beleggers en gebruikers bereid zijn te betalen voor hoge kwaliteit, duurzame kantoren. JLL signaleert dat de transactiedynamiek zich nu al volledig toespitst op de allerbeste, maximaal duurzame kantoren op toplocaties. Alleen voor die gebouwen blijken beleggers bereid scherpe rendementen te betalen.
Hoewel de opnamevolumes de komende twee a drie jaar lager zullen liggen dan de markt gewend is, laten de cijfers van JLL zien dat de vraag naar net zero carbon-kantoren de komende drie jaar alleen al in Amsterdam oploopt naar ongeveer 200.000 m² bij een aanbod van maximaal 60.000 m².
Polarisatie huurprijzen
De huurprijzen van niet-duurzaam vastgoed zullen als gevolg hiervan dalen terwijl huurprijzen voor net zero carbon-kantoren al fors zijn gestegen en verder zullen stijgen. In Nederland bevestigt de recent opgeleverde duurzame Tower Ten van WTC Amsterdam deze verwachting. De markthuur in dit kantoor bereikte met circa € 500,00 per m² een recordhoogte. Ook zal de leegstand oplopen in niet- of minder-duurzaam kantorenvastgoed. Thuiswerken speelt hierin een rol, zodat de omvang van de ruimtebehoefte onder kantoorgebruikers substantieel afneemt.
Vooruitzicht
JLL signaleert meerdere positieve financieel-economische ontwikkelingen die gedurende dit jaar zullen leiden tot een stabielere kantorenbeleggingsmarkt. Zoals de naar boven bijgestelde economische verwachtingen, dalende inflatie en een positief sentiment op de arbeidsmarkt. Maar ook het feit dat de rente naar verwachting gaat stabiliseren op een niveau van 3,75% speelt een belangrijke rol in de sentimentsverbeteringen. De adviseur verwacht dan ook dat zowel de beleggings- als de gebruikersmarkten de komende maanden stabieler en voorspelbaarder worden.
