Het is belangrijk voor een markt dat er een dealflow is. Dat is voor een traditioneel illiquide markt, zoals het vastgoed, zelfs van levensbelang. Het volume aan vastgoedbeleggingen is in het eerste halfjaar gestegen van € 6,4 mrd naar € 9,2 mrd (bron: Stivad), dus dat ziet er goed uit. Andere seinen staan echter op rood. Buitenlandse beleggers trekken geld terug (een uitstroom van € 200 mln in het eerste halfjaar) en de rente stijgt.

Ook ongunstig is dat veel institutionele beleggers hun woningportefeuilles niet meer rond kunnen rekenen. Institutionele vermogensbeheerder NLV is dus niet de enige die kopers zoekt. Andere vermogensbeheerders hebben dat al eerder gedaan, en de grootste, Vesteda, moet nog komen.

Onderhandse verkoop

Institutionele beleggers vinden meestal een openbare inschrijving het meest aantrekkelijk, maar in dit geval is besloten tot een onderhandse verkoop. Dat komt de laatste tijd steeds vaker voor. Dat is, vermoed ik, niet uit luxe. Het geeft aan dat het aantal partijen die zulke grote portefeuilles kunnen kopen, beperkt is. De makelaars weten precies wie ze moeten hebben. De meest interessante kopers zeggen dat ze niet meedoen aan kostbare inschrijvingen. Voor vastgoedadviseurs een teken dat ze beter rechtstreeks de boer op kunnen gaan met de portefeuille. Zo ontstaat een interessant evenwicht.

De makelaar van NLV, Capital Value, legt de nadruk op verbeterde liquiditeit. Clemens van Vuurde, director Transactions bij Capital Value: ‘Momenteel spreken we veel particuliere beleggers met interesse in bestaande wooncomplexen. Dit blijkt ook uit het transactievolume over het eerste halfjaar, dat voor bestaande woningen steeg met 24%. De samenwerking tussen institutionele beleggers en particuliere beleggers is altijd onmisbaar geweest op de Nederlandse woningmarkt. Deze transactie is hier een mooi voorbeeld van.’

Onverminderde vraag

De makelaar van de koper, Van Dijk & Ten Cate, roemt juist het (onderhandse) verkoopproces. Michael van Meurs, partner bij Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs: ‘Dankzij de constructieve samenwerking vanuit de verkoper en Capital Value is het een efficiënt en succesvol verlopen verkoopproces geweest. De transactie laat de onverminderde vraag zien naar eengezinswoningen en appartementen in ook de middelgrote steden van Nederland, ongeacht bouwjaar of energielabel.’

Uiteraard roemen verkoper en koper de deal. Wim Wensing, cio bij NLV: ‘Wij kijken tevreden terug op de verkoop van deze portefeuille aan Urban Interest. Deze transactie past binnen onze strategie om onze vastgoedportefeuilles actief en toekomstgericht te beheren. Portefeuillevernieuwing is een belangrijk instrument om portefeuilles blijvend af te stemmen op de langetermijndoelstellingen van onze klanten.’

Barbara Westrik, commercieel directeur bij Urban Interest: ‘Wij zullen deze portefeuille verder exploiteren en verduurzamen. Exploiteren is kiezen voor langetermijnkwaliteit, waarbij het woongenot van de bewoners en een gezond rendement hand in hand gaan.’

De beste papieren

Daarbij blijft de aloude vraag onbeantwoord: heeft de koper of de verkoper het meeste profijt van de deal? Dat antwoord is in de sterren geschreven, maar wij denken dat koper Urban Interest de beste papieren heeft. Deze particuliere belegger kan genoegen nemen met een lager rendement doordat zij alles in eigen beheer doen. Als particuliere partij kunnen ze anticyclisch denken. Urban Interest kan een kortetermijnrisico uitbannen door een beperkt deel uit te ponden, maar zal ook woningen op langere termijn in portefeuille houden – een vooruitziende blik, want wonen blijft een interessante categorie vanwege het geringe risico.