CBRE ziet dat de onlangs aangepaste Energy Performance of Buildings Directive van de EU minder ver gaat dan de huidige Nederlandse regelgeving.
De EU heeft op 15 december een update van de “EPBD”-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive) ten aanzien van de energie prestatie van gebouwen binnen de EU gepresenteerd. De Europese Commissie stelt hiermee veel hogere eisen aan de vastgoedsector om versneld te gaan verduurzamen. CBRE denkt dat deze richtlijn een significante impact gaat hebben en het zal naar verwachting ook niet de laatste aanpassing zijn.
CBRE zet echter kanttekeningen bij deze voorgenomen ‘ambitie’ van de EU, zowel voor de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Op de bestaande bouw is de ambitie gekoppeld aan energie-labels en wordt verwacht dat per 2033 het energielabel C moet worden bereikt. Een ambitie die wij binnen Nederland op de kantorenmarkt al als voorwaarde hebben vanaf 2023.
Casper van Grieken, Executive Director Capital Advisors en Tim Habraken, Director Sustainability stellen dan ook: 'Voor de kantorenmarkt zal dit dan ook niet leiden tot een versnelling van de energietransitie.'
Op nieuwbouw niveau geeft de EPBD aan om per 2030 op een zero emission niveau zitten, terwijl Nederland nu al vanuit het bouwbesluit op BENG (bijna energie neutrale gebouwen) niveau zit. Van Grieken en Habraken: 'Dit betekent dat de komende 8 jaar nog steeds gebouwen kunnen worden neergezet die niet voldoen aan de doelstellingen van 2050. Wij adviseren onze klanten om de extra inspanning al te leveren bij realisatie van de nieuwbouw, additionele investeringen naderhand zijn doorgaans hoger dan meteen meenemen tijdens de bouw.'
De richtlijn laat ruimte aan Lidstaten voor individuele invulling. De ervaring uit eerdere Europese regelgeving leert dat er uiteindelijk 26 verschillende varianten zullen komen, met verschillende snelheden, meet-methodieken en handhavingsvormen. Maar CBRE stelt: 'Eenduidige doelstellingen, die over heel de EU vergelijkbaar zijn, én gekoppeld zijn aan bestaande “decarbonisation pathways” (zoals CRREM) zouden voor de markt wenselijk zijn. Veel beleggers opereren immers internationaal.'
De impact op de vastgoedmarkt is ook los van deze regelgeving al zichtbaar. CBRE ziet dat meeste (institutionele) beleggers al vooruitlopen op de nieuwe richtlijnen en actief portefeuilles verduurzamen. Omdat nu duidelijker gaat worden wat verwacht wordt van gebouweigenaren is onze verwachting dat de verduurzaming van gebouwen breder en versneld gaat plaatsvinden. Dit zal er uiteindelijk toe leiden dat duurzaam vastgoed aanzienlijk meer waard wordt ten opzichte van niet duurzaam vastgoed.
De belangrijkste punten uit de EPBD-richtlijn:
• Elke Lidstaat moet een actieplan opstellen hoe alle bestaande gebouwen om kunnen worden gevormd tot emissievrije gebouwen uiterlijk in 2050. Uiterlijk in januari 2025 moeten deze plannen ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Europese Commissie;
• De plannen moeten een ‘routekaart’ bevatten met harde doelstellingen en meetbare voortgangsindicatoren voor 2030, 2040 en 2050;
• Vanaf 2027 moeten alle nieuwe gebouwen die in gebruik zijn bij of eigendom zijn van de overheid emissievrij zijn;
• Vanaf 2030 moeten alle nieuw opgeleverde gebouwen emissievrij zijn, gedefinieerd als “een gebouw met een zeer hoge energieprestatie” waarbij de zeer lage hoeveelheid energie die nog steeds nodig is, volledig gedekt wordt door ter plaatse geproduceerde energie uit hernieuwbare bronnen;
• Als het gaat om renovaties, worden nieuwe minimale energieprestatienormen op EU-niveau voorgesteld, waarbij de slechtst presterende 15% van het gebouwenbestand van elke lidstaat moet worden opgewaardeerd van klasse G van het energieprestatiecertificaat naar ten minste klasse F tegen 2027 voor utiliteitsbouw en 2030 voor woongebouwen;
• Een 'Renovatiepaspoort' voor gebouwen, een hulpmiddel voor eigenaren om stapsgewijs naar emissievrij toe te werken. Het stimuleren van kredietverstrekkers om energieprestaties van hun gebouwenportefeuille te verbeteren en klanten aan te moedigen hun eigendommen energiezuiniger te maken. De Commissie verzoekt de lidstaten ook om renovatieoverwegingen op te nemen in de openbare en particuliere financieringsregels.
• Alle verkochte of verhuurde gebouwen moeten vanaf 2027 tenminste een E-label hebben om een transactie te kunnen laten plaatsvinden. Vanaf 2033 ten minste een label C.
• In 2040 moet de uitfasering van het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarming en zijn voltooid.
