Uitpondgolf bereikt opnieuw piek: vooral sociale en middenhuur verdwijnen

De belangorganisatie voor particuliere verhuurders baseert haar conclusie op de nieuwste uitpondcijfers van het Kadaster en data die minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) Mona Keijzer vorige week met de Tweede Kamer deelde. De branchevereniging waarschuwt dat woningzoekenden steeds verder in de knel komen en roept op tot versoepeling van de Wet betaalbare huur en verlichting van fiscale druk.

Uit een analyse van de nieuwste Kadaster-cijfers door Vastgoed Belang blijkt dat tussen het vierde kwartaal van 2024 en het derde kwartaal van 2025 38.580 huurwoningen zijn omgezet in koopwoningen. Dat is 42% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder, toen er 27.150 woningen werden uitgepond. Het is zelfs 2,4 keer zo hoog als twee jaar daarvoor, toen het aantal aan eigenaar-bewoners verkochte woningen op 16.250 lag.

Betaalbare woningen

Uit cijfers die minister Keijzer vorige week met de Tweede Kamer deelde, blijkt volgens Vastgoed Belang bovendien dat vooral woningen in het betaalbare segment verdwijnen. In opdracht van haar ministerie voerde het Instituut Publieke Economie op basis van Kadaster-gegevens onderzoek uit naar het soort woningen dat wordt uitgepond. Uit analyse van die cijfers blijkt dat in 2025 81,4% van de uitgeponde woningen afkomstig is uit het sociale of het middensegment. In 2019 was dat nog maar 58,3%.

‘De middenhuurregulering moest voor meer woningen in het betaalbare segment zorgen door de huurprijs naar beneden te reguleren’, zegt Edward Touw, algemeen directeur van Vastgoed Belang. ‘Uit de nieuwste cijfers blijkt ontegenzeggelijk dat die aanpak een tegenovergestelde werking heeft. De wet duwt de huurprijzen zo ver naar beneden dat verhuurders zich gedwongen zien juist hun huurwoningen in het sociale en middensegment te verkopen omdat die verlieslatend worden. Woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een corporatie- of koopwoning komen volledig in de knel.’

Box 3

Een minstens zo belangrijke oorzaak voor de uitpondgolf is volgens Vastgoed Belang de sterk toegenomen belastingdruk in box 3. Terwijl de huurprijzen zelf sterk naar beneden zijn gereguleerd, is de fiscus particuliere verhuurders juist gaan belasten op basis van fictieve rendementen die niet daadwerkelijk behaald worden. Daardoor moeten verhuurders in veel gevallen meer belasting betalen dan ze aan huurinkomsten ontvangen.

Donderdag stemt de Tweede Kamer over een amendement van Christenunie, BBB en SGP en over een amendement van VVD op het Belastingplan 2026, die een nóg verdere stijging van de belastingdruk in box 3 moeten beperken. Ook wil minister Keijzer de middenhuurregulering op een aantal punten versoepelen. Vastgoed Belang roept de Tweede Kamer om oplossingen om de regulerings- en fiscale druk te verlichten niet te blokkeren.

Touw: ‘Zowel landelijk als lokaal maken politieke partijen zich zorgen om de betaalbaarheid van huurwoningen. Hele nieuwbouwprojecten worden afgeblazen omdat ontwikkelaars niet kunnen voldoen aan de hoge aantallen sociale en middenhuurwoningen die een project minimaal moet bevatten. Dan is het extra zuur dat in de bestaande voorraad juist woningen die segmenten verdwijnen. We roepen de politiek dan ook op om zo snel mogelijk met verlichting van regulering en fiscale druk te komen om de uitpondgolf van betaalbare huurwoningen af te remmen.’

Nieuwbouw

Nog een reden om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren, is naar inzicht van de brancheorganisatie dat de verkoopgolf van huurwoningen een directe negatieve impact heeft op investeringen in nieuwe woningen. Uit recent onderzoek onder leden van Vastgoed Belang blijkt dat de opbrengsten van uitpondingen grotendeels wegvloeien uit de Nederlandse woningmarkt. In plaats daarvan kiezen verhuurders voor herinvestering in onder andere aandelen of in vastgoed in het buitenland.

Dat private investeerders zich massaal terugtrekken heeft volgens Vastgoed Belang direct impact op de realisatie van nieuwe woningen in de bestaande voorraad. De sector realiseerde in het verleden gemiddeld zo’n 20.000 nieuwbouwwoningen per jaar, in aanvulling op 13.000 nieuwe woningen binnen bestaande gebouwen. ‘Particuliere verhuurders waren in die laatste categorie zelfs kampioen: zo’n 70% van alle woningen die op die manier werden toegevoegd kwam op hun conto’.

Uit recente cijfers van het CBS blijkt dat het aantal nieuwe woningen dat ontstond uit transformaties sinds de stapeling van regulering en fiscale druk echter afneemt. Zo ontstonden er in 2024 10,2% minder woningen uit transformaties dan in 2023. Vergeleken met het aantal nieuwe woningen in 2022 is zelfs een daling van 17,8% te zien.