Op de gebruikersmarkt commercieel vastgoed is Cushman & Wakefield door de inlijving van DTZ Zadelhoff veruit marktleider. Op de beleggersmarkt zwaait CBRE de scepter.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 28 april 2017
Het jaarlijkse onderzoek naar transacties van commercieel vastgoed levert op de gebruikersmarkt steevast dezelfde winnaar op: DTZ Zadelhoff. Na hevig touwtrekken op de Nederlandse markt was eind vorig jaar eindelijk de overname door Cushman & Wakefield een feit. De gevolgen van de overname zijn uit het onderzoek niet direct te trekken. Oppervlakkig gezien zou de combinatie vorig jaar zijn aandeel op het gebied van verhuur van kantoren, bedrijfsruimte en winkels vergroten en zelfs de eerste plaats bij beleggingen kunnen pakken. Dat is echter te vroeg gejuicht. Bij veel transacties worden meerdere makelaars ingeschakeld, en zo ontstaan bij DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield dubbeltellingen. Gecorrigeerd voor deze dubbeltellingen zou CBRE waarschijnlijk de grootste beleggingsmakelaar van Nederland zijn gebleven, maar hoe dan ook: in 2017 wordt het een nek-aan-nekrace.
Internationaal netwerk
Uit het onderzoek naar beleggingstransacties blijkt ook dit jaar dat een groot internationaal netwerk van cruciaal belang is. Doordat DTZ Zadelhoff dit ontbeerde, kon het bedrijf in het afgelopen jaar worden voorbijgestreefd door de veel kleinere overnemende partij Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield streefde ook JLL voorbij. JLL heeft na CBRE het beste internationale netwerk, maar viel voor het eerst sinds mensenheugenis uit de top-3 in Nederland. Uit het interview elders in deze editie blijkt dat dit in 2017 niet weer zal gebeuren. De topman Vincent Querton heeft het veld geruimd en een Nederlands team staat in de startblokken om het beter te gaan doen (zie het interview met Dré van Leeuwen en Eelco Hoet op p. 58).
Op de Nederlandse markt zal het dit jaar echter gaan om een nek-aan-nekrace tussen wereldwijd marktleider CBRE en Cushman & Wakefield met DTZ in de gelederen. CBRE heeft daarbij inmiddels de meeste personeelsleden en de meest gediversifieerde adviespraktijk. Daarin zit bijvoorbeeld een eigen financieringsafdeling met de onlangs van ING Real Estate Finance overgenomen Philip Zwart. CBRE en de andere internationale kantoren blazen daarbij een partij mee op de internationale financieringsmarkt (zie het interview met Marco Hekman en Rudolf de Boer op p. 54).
Ook voor Cushman & Wakefield geldt dat de in het PropertyNL-onderzoek meegenomen transactiepraktijk van gebruikers- en beleggingsdeals maar een beperkt onderdeel is van het totale palet. Bij Cushman & Wakefield is van belang hoe deze international zich kan positioneren ten opzichte van CBRE en JLL en hoe nationaal de integratie met de marktleider van weleer DTZ Zadelhoff gaat verlopen (zie het interview Jeroen Lokerse en Frank van der Sluys op p. 52).
Beleggingsmarkt
Uit het onderzoek onder de top-10 beleggingsmakelaars valt op dat NL Real Estate (gelieerd aan Knight Frank) oprukt en dat twee Nederlandse partijen de show stelen: Van Dijk & Ten Cate en Appelhoven. Dat deze relatief kleine partijen € 1,7 mrd aan beleggingsdeals op hun conto schrijven geeft aan dat de gevestigde partijen op deze markt niet op hun lauweren kunnen rusten.
Op de elfde plaats van de beleggingsmakelaars duikt Dynamis op. Dit is verrassend, omdat het traditionele domein van Dynamis altijd de gebruikersmarkt is, de verhuur van kantoren, bedrijfsruimten en winkels (zie ook het interview met Wilfred van der Neut en Marco Schol op p. 56)
Ook op haar traditioneel sterke gebied, de gebruikersmarkt, scoorde Dynamis. De combinatie klom op van een vijfde naar een bronzen positie. Het zal dit jaar interessant worden of Dynamis op de gebruikersmarkt kan profiteren van de overname van marktleider DTZ Zadelhoff door Cushman & Wakefield. In het gesprek met Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield blijkt zijn focus op het veranderen van de organisatie volgens de internationale standaarden. Deze koerswijziging plus de tijd die een fusie intern vergt, kan ruimte geven in bepaalde regio’s voor een partij zoals Dynamis.
Het is echter zeker geen trend dat de grote partijen hun neus ophalen voor de gebruikersmarkt. Dat blijkt wel uit de positie van CBRE, dat met een veel minder fijnmazig kantorennet in 2016 amper onderdeed voor marktleider DTZ Zadelhoff en meer dealvolume had dan Dynamis met zijn lokale netwerk.
Voorts blijkt net zoals op de beleggingsmarkt ook op de gebruikersmarkt het voordeel van een internationaal netwerk, getuige de sterke posities van Colliers, NL Real Estate (Knight Frank), BNP Paribas en Savills. Vooral Savills en NL Real Estate hebben marktaandeel gewonnen.
KroesePaternotte
De belangrijkste Nederlandse ‘hero’ in de top-101 is KroesePaternotte, dat stijgt naar een zesde plaats. Het is interessant te kijken naar het specialisme van dit kantoor, de winkelmarkt. Daar laat KroesePaternotte alle grote partijen op Cushman & Wakefield na achter zich. Managing partner Gijs Bessem vertelde PropertyNL in januari het geheim. Hij ziet de op het oog grootste rivaal Cushman & Wakefield niet als een concurrent, maar als een aanvullende partij. C&W brengt nieuwe retailers naar Nederland, wat KroesePaternotte door het ontbreken van een internationaal netwerk niet kan. ‘Die retailers openen hun winkels vervolgens in panden die wij namens onze opdrachtgevers in portefeuille hebben.’ KroesePaternotte toont daarmee aan dat een specialisme met name in de winkelsector lonend is. Het is moeilijk gebleken om dit specialisme te verwerven. Op de winkelmarkt boekte ook Colliers succes, dat met een betrekkelijk nieuwe afdeling wist op te stomen naar de vierde plaats. Het kantoor staat direct achter Dynamis, dat ook op dit gebied vorig jaar niets heeft laat liggen. Nieuwkomer in de top-10 winkelruimte is RPM (Retail Property Management).
Kantorenmarkt wordt spannend
Bij kantoren valt de relatieve teruggang van DTZ Zadelhoff op. Bij vorige onderzoeken was DTZ Zadelhoff veruit marktleider, nu is CBRE dicht genaderd. Ook in dit segment boekte overnemende partij Cushman & Wakefield forse vorig jaar sprongen in metrage, zodat de combinatie voor dit jaar op de gebruikersmarkt nog steeds de beste kaarten heeft, ondanks de doublures. Nieuwkomer in de top-10 kantoorruimte is NL Real Estate.
Een speciale vermelding verdient bij de top-10 kantoorruimte Ans de Wijn. Het jubilerende Utrechtse kantoor hield als enige lokale speler stand te midden van de internationale overmacht en het landelijke geweld van Dynamis.
Nieuwkomer bedrijfsruimtemarkt
Op de bedrijfsruimtemarkt heeft JLL goed zaken gedaan en is een plaats gestegen. Op deze markt een verrassende opkomst van specialist Industrial Real Estate Partners op de vijfde plaats en nieuwkomer in de top-10 Basis.
Woningbeleggingsmarkt
Op het gebied van woningbeleggingen hebben CBRE en Savills in dit onderzoek geweldige sprongen gemaakt in volume en plaats. Ook Colliers maakte zijn opwachting in dit specialistische segment. De tijd dat woningbeleggingen werden overgelaten aan specialisten zoals Capital Value ligt achter ons, maar wel wist Capital Value de eerste plaats te behouden.
Hoogste binnenkomers
De PropertyNL Top-101 makelaars biedt in de subtop een vrij stabiel beeld vergeleken bij voorgaande jaren. MVGM heeft het goed gedaan, en de hoogste binnenkomer op een 14e plek is Retail Property Management. De tweede nieuwe binnenkomer is Oranjeborch op plaats 34. Grote stijgers zijn ook Uniek Bedrijfsmakelaars, Nadorp, Thoma Post, Pieter Haverkamp, Comma en Fris.
De Top-101 laat zien dat er in 2017 grote veranderingen zijn te verwachten in de top. Ook in de organisaties verandert veel. De rol van de vastgoedadviseurs als ‘handelaar in voorkennis’, zal door data van karakter veranderen. Tegelijk is het beleggen in vastgoed en het huisvesten van bedrijven echter zo complex, dat de rol van de vastgoedadviseur allesbehalve is uitgespeeld. Met de economische wind in de rug kan daarbij dit jaar de gebruikersmarkt nog aanzienlijk stijgen, terwijl op de beleggingsmarkt opnieuw niet het geld het grootste probleem zal zijn, maar het juiste product.
Gerelateerde artikelen:
