Thema woningmarkt 2022 - Particuliere grondeigenaren: wel volume maar geen macht

‘Marktleider’ Staatsbosbeheer is met ruim 220.000 ha de grootste landeigenaar van Nederland. Staatsbosbeheer is echter allesbehalve vrij om te doen wat zij goeddunkt met de grond, net zoals andere natuurbeheerders van Nederland, zoals Natuurmonumenten (de op een na grootste natuurbeheerder), de provinciale landschappen en de particuliere grondeigenaren. Voor die laatste speelt nog extra dat zij met nauwelijks rendement aan een groot aantal eisen moeten voldoen.

Geleid door planologen

Het zou natuurlijk wat anders zijn wanneer projectontwikkelaars de Nederlandse grond naar hartenlust konden verdelen, maar uit het onderzoek op pagina 62 in deze editie van PropertyNL blijkt dat de top-20 woningontwikkelaars relatief weinig grond in handen hebben. Het gaat om 6000 ha, waarmee ze op een theoretische achtste plaats in het overzicht staan. Theoretisch, omdat de groep allesbehalve homogeen is. In het onderzoek naar deze groep blijkt dat zij niet speculeren met de grond, maar duurzaam woningen ontwikkelen. Vanuit de overheid een argument om grondbezit voor projectontwikkelaars te stimuleren.

Bij gemeenten leeft echter een ander sentiment over grondbezitters: zij zien projectontwikkelaars als speculanten die ‘hun slag slaan’. Van Charles Dickens tot Thomas Roosenboom: talrijk zijn de verhalen van slimme, machtige geldwolven die verdrukten verjagen uit hun huizen met als doel een of ander megalomaan plan. Het zijn mooie verhalen, maar ze passen niet bij Nederland, dat sinds de wederopbouw wordt geleid door planologen. Niet de speculanten, maar de planlogen maakten groeisteden van Almere tot Zoetermeer en later Vinex-wijken zoals Leidsche Rijn en Ypenburg.

Na de eeuwwisseling trok de overheid zich terug als regisseur. De (koop)woningmarkt moest zich maar op eigen kracht ontwikkelen, waarbij de corporaties met een verhuurdersheffing in hun hok werden geduwd. De gevolgen zijn voelbaar voor elke woningzoekende: gemeenten lopen niet voorop met woningplannen, corporaties wachten af tot hun verhuurdersheffing is opgeheven en de markt kent grote schaarste. Nu de plannen klaar zijn voor een inhaalslag, kantelt de markt.

Eigenaren van de grond kunnen ondertussen weinig of niets, want particulier ondernemerschap wordt gekoesterd, maar tot een bepaalde, in de woningmarkt opvallend geringe hoogte.

Lage rendementen

Uit de lijst blijkt dat (semi-)overheidsinstanties zoals provincies, gemeenten en waterschappen twee derde van het totale eigendom bezitten. Verenigingen of stichtingen, zoals de provinciale landschappen, hebben een vijfde van het grootgrondbezit. Het enige bedrijf in de top-10 is verzekeraar ASR, een erfenis van Amev en daarna Fortis. Deze beleggingsportefeuille met grond laat zien dat de rendementen op grond gemiddeld erg laag zijn, maar af en toe ontstaan er ruime verkoopwinsten als grond een woonbestemming krijgt. Eigenlijk is dat niet het doel van een bestendige grondportefeuille. Je kunt immers maar één keer cashen. Veel particuliere landeigenaren verzetten zich hiertegen, maar zij hebben niet kunnen voorkomen dat hun gezamenlijke bezit is gereduceerd tot 7000 ha. Eigenlijk zouden die landeigenaren een lintje moeten krijgen, omdat zij met zo weinig rendement genoegen nemen om een maatschappelijke taak uit te oefenen.

Iemand die daar niet op zit te wachten, maar wel als voorbeeld zou kunnen fungeren, is de stokoude weduwe Moret. In Drenthe kennen alle gemeenten mevrouw Moret. Zij bezit bijna duizend percelen die half Drenthe omspannen, delen van Zuidoost-Friesland en het noorden van Overijssel. Zij maakt het gemeenten vaak niet makkelijk. Wie een stuk wil onteigenen, krijgt met haar te maken, want zij wil haar grond niet kwijt, maar hooguit uitruilen. Daarmee heeft ze in tientallen jaren een goed tegenwicht gevormd tegen overijverige gemeenteambtenaren.

Woningbouwclaims in perspectief: zo vol is Nederland niet
Veel mensen maken zich zorgen over het volle Nederland. Overal in Nederland worden woningbouwplannen aangevochten, maar zo vol is Nederland niet.
Uit de cijfers van CBS Stattline blijkt dat Nederland meer bos heeft dan gebouwen. Van de kleine 10% van het oppervlakte dat is besteed aan gebouwen, is minder dan de helft gerelateerd aan wonen. De afgelopen jaren kwam er wat bij. Procentueel zelfs vrij veel (15%), maar wie de kaart van Nederland bekijkt, heeft een loep nodig om de groei terug te vinden. Op het totale oppervlak van 4,2 mln hectare van Nederland snoepten de woningen 0,03 mln hectare erbij. Dat is minder dan 1%.
Voor de periode tot 2050 ligt er een grondclaim voor het wonen: 30.000 hectare. Er is ingezet op binnenstedelijke omgevingen, maar dit is te duur en te traag om de bouwprognoses te halen, dus die 30.000 ha moet er komen. Dat kan niet door ontbossing, nieuwe inpoldering of overkluizingen. Blijft over de agrarische sector. Het lijkt vrij impopulair om daar nu aan te kloppen, maar dat is perceptie. De agrarische sector heeft 2,2 mln ha en zou voor de woningmarkt slechts 1,4% moeten afstaan. Die claim is van een heel andere orde dan die niet heel heldere milieueisen waartegen het boerenprotest is gericht.
Het devies: ontwikkelaars, trek samen op met de boeren. Menig boer kan zich nog de gouden Vinex-jaren herinneren: de boer die grond inleverde voor woningen was verzekerd van een pensioen.