Thema woningmarkt 2022: Sterkere posities voor Stebru, Heijmans, Ten Brinke en Klok

De ontwikkelaars en corporaties leverden vorig jaar, volgens CBS en Kadaster, in totaal 69.000 woningen op, iets minder dan de daaraan voorafgaande jaren.

Traditioneel is BPD, het vroegere Bouwfonds Project Development, veruit marktleider, met bijna 6500 verkochte woningen, bijna evenveel als in 2020 (6614). Door samenwerking met Roosdom Tijhuis – jaarlijks goed voor rond de 1000 woningen – is de afstand tot de nummers twee en drie met minder dan 3000 woningen eigenlijk nog groter.

Ingewikkelde positie

De positie van BPD als Rabobank-dochter is financieel gezien degelijk: de netto winstmarge van de ontwikkelaar is hoger dan van de bancaire moeder. Strategisch ligt dit wat ingewikkelder: wat moet een bank met zo’n grote ontwikkelaar? BPD heeft een marktaandeel van boven de 10% van het totaal inclusief woningcorporaties in Nederland en 15% van de markt van projectontwikkelaars van commerciële woningen.

Rabobank kiest strategisch voor Nederland en internationaal voor de agrarische sector. In Nederland was BPD als dochter logisch om Rabo-hypotheken te verkopen. Inmiddels bestaat die gedwongen winkelnering niet meer, en is er voor Nederland geen reden voor een bank om een projectontwikkelaar aan te houden. BPD heeft internationaal de vleugels uitgeslagen: het is een van de grootste woningontwikkelaars in Duitsland en ook dat past niet bij Rabo.

Vriend en vijand verwachten daarom dat Rabobank ooit afscheid gaat nemen van zijn lucratieve kindje. Wellicht een opdracht voor de opvolger van de dit najaar vertrekkende Rabo-topman Wiebe Draijer.

Inhaalrace

Gekatapulteerd van de 20ste plaats naar plek nummer twee op de lijst woningontwikkelaars is Stebru, de ontwikkelaar van de familie Steenbrugge. Oprichters Joop en Joke Steenbrugge hebben een tijd terug de leiding overdragen aan hun zoons Robert en Dennis, die geen gras laten groeien over de ontwikkellocaties. De ontwikkelaar werkt veel samen met het Amerikaanse Greystar en Nederlandse institutionele beleggers, zoals Vesteda, Bouwinvest, Syntrus Achmea RE&F en Altera.

Nummer drie is een verrassing, Heijmans Vastgoed. Heijmans komt van ver in de concurrentiestrijd met het andere beursgenoteerde bouwconcern BAM en de grotere collega VolkerWessels. Vijf jaar terug produceerde BAM’s ontwikkelaar AM meer dan vier keer zoveel woningen als Heijmans en VolkerWessels twee keer zo veel als Heijmans. Heijmans heeft nu een inhaalrace ingezet, die in het afgelopen jaar bekroond is met een recordaantal verkochte woningen.

Bijzondere expansie

Twee jaar terug besteedde PropertyNL aandacht aan ‘het wonder van Varssevelt’, Ten Brinke – een bouwconcern met een zeer internationale aanpak, on-Nederlandse marges en een bijzondere expansie. Het effect blijkt dit jaar uit het onderzoek, waarbij Ten Brinke laat zien bijna 1600 woningen te hebben verkocht tegen bijna 800 in het jaar daarvoor, goed voor een zevende plek (10 plaatsen winst).

Ook belichtte PropertyNL de snelle ontwikkeling van KlokGroep, sinds 2020 verankerd in de top-10 met dit jaar bijna 1500 verkochte woningen. Daar zal het niet bij blijven. KlokGroep zorgde voor hét bouwnieuws van de zomer van 2022 door Adriaan van Erk Groep over te nemen. KlokGroep is goed voor een omzet van € 400 mln, met Adriaan van Erk erbij komt het op € 600 mln. Ceo Ton van de Klok lost voor Adriaan van Erk het opvolgingsprobleem op na het overlijden van oprichter Jos van Erk vorig jaar. Door de overname krijgt KlokGroep ook de grondposities van Van Erk, goed voor 4500 woningen (zie ook het verhaal over grondposities op pagina 62 in deze editie).

Opleveringen

BPD leverde in 2021 ook de meeste woningen op (6100), gevolgd door VolkerWessels (5061) en Van Wijnen (4081 opgeleverde woningen). De nummer vier in Nederland, Vorm, haalde die plek met de helft van dat aantal (1974). Onder BPD, VolkerWessels, Van Wijnen en Vorm zit een club van bouwers/ontwikkelaars met rond de 1500 opgeleverde woningen. Daaronder valt ook Koopmans, onderdeel van bouwconcern TBI.

TBI is qua omzet de vierde bouwer van Nederland, na BAM, VolkerWessels en Heijmans. TBI werkt decentraal, waarbij sommige onderdelen zoals Koopmans wel melden, maar anderen zoals Synchroon en ERA dit jaar niet, anders was het concern hoger op de ranglijst gekomen.

Hunkeren naar sterke schouder

Minister De Jonge hoopt dat er dit jaar meer dan 70.000 woningen kunnen worden gerealiseerd om het woningtekort in te lopen. Deze wens kunnen de woningontwikkelaars op deze lijst niet realiseren, door inflatie en prijsstijgingen die niet of slechts gedeeltelijk in huur en koopprijs kunnen worden verdisconteerd. Gelukkig hebben corporaties, beleggers en ontwikkelaars/bouwers in de afgelopen jaren soms langetermijnafspraken gemaakt. Dit geeft veel ontwikkelaars het comfort van een bouwstroom en zekerheid over de afzet. In de afgelopen jaren waren dat dure garanties. Bouwers die zelf verkopen, boeken betere marges. Maar met deze tegenslagen hunkeren veel ontwikkelaars weer naar zo’n sterke institutionele schouder om uit de huilen wanneer de crisis toeslaat.

CORRECTIE

In de Top-50 Woningontwikkelaars ontbreekt TBI. Dit bedrijf heeft (incl. dochterondernemingen) in 2021 2207 woningen verkocht, en zou hiermee op de 7e plek beland zijn. TBI verkocht in 2021 1266 koopwoningen en 941 huurwoningen, en heeft 2304 woningen opgeleverd.

Special woningontwikkelaars
- Onderzoek naar de grootste woningontwikkelaars, met als winnaars Stebru, Heijmans, Van Wanrooij, Ten Brinke, KlokGroep, Dura Vermeer, Plegt-Vos, Van Wonen, Koopmans, Ter Steege, Nijhuis en Maarsen Groep.
- Onderzoek naar de grootste grondeigenaren van Nederland. Ontwikkelaars, bouwers en beleggers werken aan een pijplijn aan projecten, terwijl media ze neerzetten als grondspeculanten.
- Onderzoek naar de strijd om de ruimte van de woningontwikkelaars: Nederland heeft de ruimte voor meer grondgebonden woningen.

Onderzoeksverantwoording
Op basis van nieuwe projecten in de dagelijkse PropertyNL-nieuwsbrief zijn de grootste 80 bouw- en ontwikkelingsbedrijven geselecteerd. Zij zijn gevraagd een enquête in te vullen over hun opgeleverde en verkochte woningen (huur en koop).
In totaal hebben ruim 50 partijen gereageerd. Zij hebben samen 39.710 nieuwbouwwoningen  verkocht, tegen 45 partijen met 41.313 eenheden in het onderzoek van vorig jaar. De lichte teruggang in aantallen woningen correspondeert met de cijfers van de totale markt, inclusief corporaties, van CBS en Kadaster.
PropertyNL bedankt alle 50 partijen voor hun bijdrage aan de transparantie in Nederland over de woningmarkt. Als er partijen ontbreken, dan kunt u die doorgeven aan limmen@propertynl.com.
Enkele partijen zouden in het onderzoek niet misstaan. Een van die partijen is Ballast Nedam, dat met Heddes, Ballast West en Zuid en Laudy waarschijnlijk in de top-20 zou komen. Een tijd lang trok Ballast Nedam de luiken op omdat de bouwer in zwaar weer zat, maar nu is de solvabiliteit in vijf jaar van minder dan 3% gegroeid tot 24%, en zou je op dit punt wat meer openheid van het Turkse bedrijf verwachten.
Bekende ontwikkelaars in de nieuwsbrieven van PropertyNL die ook (nog) niet meedoen aan het onderzoek zijn Being, Blauwhoed, Boelens de Gruyter, Certitudo, G&S Vastgoed, Leyten, RED, Smit’s Bouwbedrijf (SBB), Snippe Projecten, Sprangers Bouwbedrijf, VB Groep en Wilma Wonen.
Onder verkochte nieuwe woningen vallen nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen woningen voor particulieren en woningen voor verhuur door beleggers, corporaties of voor de eigen portefeuille. Bij projecten van meerdere partijen gezamenlijk wordt een evenredig deel toegerekend.