Thema woningmarkt 2022: Geen ruimte voor speculanten op grondmarkt

FTM/Cobouw hebben een poging gedaan om de grondposities voor woningbouw in kaart te brengen. De grondmarkt is spannend en complex, maar niet op de manier zoals de onderzoekers denken.

Op zich is het namelijk niet verwonderlijk dat de grootste ontwikkelaars van woningen (zie het onderzoek van PropertyNL op pagina 54) de meeste grond bezitten. Zij moeten hun productie langjarig veiligstellen. De ranglijst met grondposities vertoont opvallende overeenkomsten met het onderzoek van PropertyNL naar aantallen verkochte woningen in het afgelopen jaar. Zo is in Nederland BPD veruit de grootste ontwikkelaar van woningen en heeft het bedrijf ook de grootste grondposities. Nummer twee Roosdom Tijhuis, door FTM/Cobouw aangeduid als Rotij, werkt nauw samen met BPD. Dat bij Roosdom Tijhuis de grondposities iets groter zijn dan op grond van de productie zou mogen verwacht, is daarmee verklaarbaar.

Toekomstige bouwstroom

Voor het overgrote deel zijn de partijen met grote grondposities grote bouwers die hun toekomstige bouwstroom willen veiligstellen. Hierbij ontbreken VolkerWessels en TBI in de top bedrijven met grondposities, maar dat kan verklaard worden door de decentrale structuur van deze partijen, waardoor de onderzoekers geen zicht hebben op de totalen. Bij het optellen van alle werkmaatschappijen waren zij ongetwijfeld ook in de top-10 terechtgekomen.

Een aparte vermelding verdienen de asset managers voor onder meer het bedrijfspensioenfonds voor de Bouw (Bouwinvest) en de combinatie PGGM en verzekeraar Aegon, Amvest. Ook hier is het maatschappelijk te verantwoorden dat deze langetermijnbeleggers door middel van grondposities zelf een toekomstige beleggingsstroom veiligstellen.

Stabiele partijen

Het onderzoek van FTM/Cobouw is niet vrij van missers. Zo komt Megahome nog voor, maar dit bedrijf ging in 2016 failliet. Belangrijker is de onjuiste strekking van de analyse van de onderzoeksresultaten: een slecht functionerende grondmarkt.

De onderzoekers stellen dat projectontwikkelaars van Nederland met de meeste grond samen meer dan 6000 hectare bezitten, goed voor 150.000 woningen, waarmee zij een onevenredige invloed zouden uitoefenen op de woningmarkt.

Het is niet duidelijk waaruit die invloed zou bestaan. Vanuit de opgave van de woningmarkt zijn stabiele ontwikkelaars en institutionele beleggers belangrijk. Het is ook mogelijk zonder grote grondposities veel woningen te ontwikkelen, met uitschieters zoals dit jaar Stebru en vorig jaar Provast. Deze partijen werken gedelegeerd, met opties of met bouwclaims, maar dat is voor de stabiliteit van de woningmarkt niet altijd een voordeel. Minister De Jonge zal blij zijn met stabiele partijen, die dankzij hun soms kostbare grondposities op langere termijn kunnen plannen.

Omdraaiing van feiten

Het zou voor het halen van de doelstellingen van De Jonge prettig zijn wanneer er meer sterke projectontwikkelaars zouden zijn. Gemeenten nodigen echter in toenemende mate projectontwikkelaars uit zonder trackrecord. Het doel lijkt goed – meer concurrentie – maar de uitkomst is vaak kostbaar en tijdrovend. De prijs/kwaliteit van woningontwikkelingen zou gebaat zijn bij een strengere selectie aan de poort. Dat is precies het tegenovergestelde van wat de onderzoekers van FTM/Cobouw betogen. FTM/Cobouw schrijven dat de grote ontwikkelaars bij minister Hugo de Jonge ‘opzichtig lobbyen voor bouwen in buitenstedelijke gebieden, waar de meerderheid van hun grondposities ligt’.

Dat is in mijn ogen ook een omdraaiing van de feiten. Wil De Jonge iets van zijn woningbouwprognoses halen – wat steeds onwaarschijnlijker wordt door rente- en bouwkostenstijging – dan moet de overheid het accent leggen op de ontwikkeling van buitenstedelijke gebieden. Deze kunnen sneller en goedkoper ontwikkeld worden dan herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden. De top-10 heeft bewezen dat laatste ook te kunnen, maar dat kost tijd en geld, wat De Jonge niet heeft.

Speculeren

Het zou een probleem voor de grondmarkt zijn als speculanten grote posities zouden verwerven, waardoor gemeenten, gerenommeerde ontwikkelaars en beleggers op een achterstand zouden komen, prijzen zouden worden opgejaagd en het bouwvolume onder druk zou komen te staan. Dit speelt nu niet. Speculatie kwam voor in de Vinex-tijd, toen slimme boeren en zogenoemde freeriders posities innamen die ontwikkelaars later duur moesten inkopen.

Om speculatie te voorkomen heeft de overheid een instrumentarium voor onteigening, wanneer een grondeigenaar niet kan en wil ontwikkelen. Uit het onderzoek blijkt dat de partijen die grote grondposities hebben ook daadwerkelijk het doel hebben om woningen te ontwikkelen.

Er is in Nederland een kleine, grotendeels illegale handel in lapjes grond waarvan het onzeker is of ze in aanmerking komen voor bouwvergunningen. Deze handel is speculatief, dient geen maatschappelijk doel, maar is vooralsnog niet erg materieel.

Te hoge waardering

Het probleem bij grondposities voor bouwconcerns en belegggers zit vaak in een heel andere hoek: accountancy. Grondposities worden in sommige perioden (te) hoog gewaardeerd, ervan uitgaande dat er bebouwd en verkocht kan worden tegen de hoge waarden uit het verleden. In slechtere perioden slaan accountants door naar de andere kant, omdat de eigenaren dan de termijn van realisatie niet hard kunnen maken. Dit fenomeen maakt dat ontwikkelaars of ontwikkelende beleggers per jaar onwenselijke fluctuaties in hun jaarrekening krijgen. Zo kan het mooie bezit van gronden voor woninglocaties voor de toekomst toch een blok aan het been worden.