Thema woningmarkt 2021: Groeiende zorgmarkt kans voor ontwikkelaars

‘Hier is het iedere dag genieten. En eenzaamheid, dat kennen we niet. Comfortabel en zorgeloos wonen, met de gezelligheid van andere bewoners, vele activiteiten en zorg beschikbaar als dat nodig is.’ Deze tekst is het eerste wat je ziet als je op de website van een van de commerciële woonzorgaanbieders komt. Dit gun je iedereen: zeker de ouderen die je nu mantelzorg verleent en ook jezelf – voor over een tijdje dan. De tekst vat in een notendop samen waar Nederland de komende decennia behoefte aan gaat hebben. Want we vergrijzen in een rap tempo en het huidige woonaanbod sluit daar onvoldoende op aan.
De cijfers onderstrepen de urgentie: nu al zijn er te weinig plekken in verpleeghuizen en niet alle woningen van ouderen zijn geschikt om zorg te krijgen. Maar de urgentie wordt snel nijpender: het aantal 75+’ers verdubbelt bijna van 1,4 mln in 2020 naar 2,6 mln in 2040 en in 2050 zullen er 2,9 mln 75+’ers zijn. Inmiddels is er tussen overheid, corporaties en zorgverzekeraars een Woonzorgakkoord gesloten (zie kader) om de bouw voor ouderenhuisvesting in een stroomversnelling te krijgen.

Groter dan kantoren en winkels
Hoewel bij dat akkoord geen private spelers zijn betrokken, is het voor Iwan Zuidberg en Arno Leeijen van Deloitte Real Estate evident dat zorgvastgoed ook voor commerciële partijen de komende jaren een enorme groeimarkt zal zijn. Zuidberg: ‘Zorgvastgoed is in omvang in vierkante meters groter dan kantoren en winkels, dat zegt wel wat.’ Leeijen: ‘De zorgvastgoedmarkt heeft de afgelopen tijd sowieso al een aanzienlijke groei laten zien: in 2012 zagen we minder dan € 100 mln aan beleggingstransacties in zorgvastgoed de revue passeren, in 2019 lag dat bedrag al rond € 1 mrd.’
Zuidberg en Leeijen houden zich vanuit Deloitte Real Estate al een aantal jaar bezig met zorgvastgoed. Hun werk spitst zich vooral toe op de rol van intermediair tussen de zorginstellingen en de wereld van de beleggers. Zuidberg: ‘Dat zijn twee totaal verschillende werelden, die nu regelmatig moeite hebben elkaar te begrijpen. Om nu de noodzakelijke grote sprongen te maken, is het nodig dat veel meer ontwikkelaars zich het onderwerp zorgvastgoed eigen maken. De ontwikkelaars die dat nu al doen en waarde weten toe te voegen aan het woonzorgproduct, zijn in de huidige groeimarkt in elk geval spekkoper.’
De twee werelden zijn zo verschillend omdat de denkwijzen zo anders zijn. Zorginstellingen denken volgens Zuidberg vooral vanuit kostprijs. Zij krijgen een bedrag voor te leveren zorg en daar moeten ze het dan ook van doen. Welke waarde een product voor hun cliënten kan hebben, is geen uitgangspunt. Dan wordt het lastig om te denken aan producten voor ouderen die niet meteen zorggerelateerd zijn maar het leven wel veraangenamen. Zuidberg: ‘Dat is het punt waar commerciële spelers veel waarde kunnen toevoegen.’

Vertaalslag
Andersom zijn beleggers vaak niet bekend met de zorgsystematiek, waardoor ze het lastig vinden risico’s in te schatten. Helemaal omdat het aantal transacties, ondanks de groei, nog steeds relatief beperkt is, er nog geen benchmarks bestaan en taxateurs ook nog met het onderwerp worstelen. Zuidberg: ‘Maar een ontwikkelaar snapt hoe beleggers denken en kan die vertaalslag tussen de twee werelden makkelijker maken.’
Niet alleen denken Leeijen en Zuidberg dat er in zorgvastgoed enorme kansen liggen voor de ontwikkelaar en belegger, ze denken ook dat deze partijen er in een aantal gevallen niet meer omheen kunnen. Zuidberg: ‘In het Woonzorgakkoord is ook besloten dat gemeenten de zorgvraag in hun gemeente moeten inventariseren en vertalen naar te realiseren aanbod. Grote kans dat ze dat gaan doen door voorwaarden te verbinden aan de uitgifte van grond voor bijvoorbeeld woningbouw – woningbouwontwikkeling is dan alleen mogelijk als er ook een gedeelte zorg komt. Alleen de ontwikkelaar die daaraan tegemoet kan komen, komt dan in aanmerking.’

Welkom moment
Waar de ontwikkelaar zich in elk geval geen zorgen over hoeft te maken, is de afzet richting een belegger. Institutionele partijen als Bouwinvest en Syntrus Achmea bieden al enkele jaren zorgvastgoedfondsen aan. Een groot aantal andere beleggers is bezig met de opbouw hiervan. Maar in Nederland zijn ook buitenlandse beleggers als Cofinimmo en Aedifica op de zorgmarkt actief, beide afkomstig uit België. Leeijen: ‘Het is niet toevallig dat buitenlandse partijen hier de markt betreden. In andere Europese landen is de zorgmarkt veel eerder (deels) geprivatiseerd en geconsolideerd, en de commerciële partijen uit deze landen gaan er vanuit dat een vergelijkbare ontwikkeling in Nederland kan plaatsvinden.’
Dat beleggers sterk geïnteresseerd zijn in zorgvastgoed, blijkt volgens Leeijen ook uit de cijfers: ‘2019 was het omslagjaar. Toen werd er voor het eerst meer door beleggers in zorgvastgoed geïnvesteerd dan bancair gefinancierd.’
De interesse van de beleggers komt op een welkom moment. Sinds zorginstellingen als gevolg van de wijziging van de bekostiging risico op hun vastgoed zijn gaan lopen, financieren banken niet meer de tot dan toe gebruikelijke 100% voor zorgvastgoed. Nu wordt er een inbreng van circa 30% eigen vermogen verlangd, geld dat zorginstellingen liever voor andere doeleinden aanwenden. ‘Bijvoorbeeld investeringen in technologie die de kwaliteit van zorg ten goede komen. Het aandeel huur in de verhouding eigendom/huur stijgt daardoor gemiddeld genomen bij zorginstellingen.’
Langer thuis wonen
Zorgvastgoed is een breed begrip, maar de groei voor de commerciële vastgoedmarkt zit ‘m volgens Leeijen en Zuidberg vooral in het wonen gecombineerd met zorg. Door het propageren en financieel faciliteren van ‘langer thuis wonen’ door de overheid voor ouderen met een zorgvraag, zijn commerciële exploitanten opgekomen die zich ook vooral richten op het wonen met zorg. Denk aan namen als Martha Flora, Domus Magnus en Dagelijks Leven. De overheid vergoedt voor dergelijke concepten alleen de extramurale zorg. De exploitant verhuurt de bijbehorende woning aan de cliënt en vraagt vergoedingen voor de extra’s als de bingo, een concert, faciliteiten of restaurant. Zuidberg: ‘Gezien de vermogenspositie van de toekomstige groep ouderen, kan daar qua besteding best het een en ander van verwacht worden.’
De nieuwe exploitanten concurreren niet alleen op het woonzorgproduct met de bestaande zorginstellingen, maar ook op de – krappe – personeelsmarkt. Verder doen ze volgens Zuidberg gedegen marktonderzoek – hoe en waar wil de oudere wonen, welke zorg en dienstverlening is gewenst en wat kan hij besteden, maar vooral ook: wat wíl hij besteden.
De exploitant huurt op zijn beurt van de vastgoedbelegger. Dat zijn vaak contracten van 15 tot 20 jaar. Leeijen: ‘Beleggers willen zekerheid, maar zorginstellingen willen niet te lange contracten, omdat ze die vanuit de accountingregels anders op de balans moeten zetten.’ Varianten als managementcontracten, bekend uit de hotelsector en inmiddels ook meer in opkomst bij flexibele kantoorruimte, zijn er nog niet. Dat betekent dat de risico’s bij de exploitant blijven, maar ook de eventuele upside. Zuidberg: ‘Bij de fluctuaties in het huurdersbestand, die best hoog zijn, kan de exploitant bij stijgende prijzen op de huurmarkt iedere keer de huur weer aanpassen.’ Bruto aanvangsrendementen voor woonzorg liggen inmiddels rond 5%.
De gemiddelde investeringsomvang per vastgoedobject is beperkt, zo’n € 15–20 mln. De belegger die een fonds wil vullen van € 150–250 mln, moet dus kralen rijgen. Hoewel er enkele grootschalige woonzorgcomplexen in de markt zijn gezet, heeft dit vooralsnog geen grote vlucht genomen. Zuidberg: ‘Het heeft te maken met onze cultuur. Grote complexen worden door ouderen toch nog veel als instellingen ervaren, en dat willen we kennelijk niet. We hebben een voorkeur voor kleinere geclusterde woonvormen in de nabijheid van voorzieningen, die net zoals de ouderen zelf verbonden zijn met de maatschappij.’

Woonzorgakkoord
Gezien de huidige achterstand voor ouderenhuisvesting en de urgentie voor de toekomst, hebben enkele partijen de handen ineen geslagen en afspraken gemaakt om tot oplossingen te komen. In juni dit jaar kwamen woningcorporatiekoepel Aedes, branchevereniging voor zorgorganisaties Actiz, Vereniging Nederlandse Gemeenten, Zorgverzekeraars Nederland en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Volksgezondheid, Welzijn en Sport tot een akkoord over het te volgen pad.
In 2026 moeten er 40.000 vrijkomende en nieuwe nultredenwoningen (woningen zonder trappen, waarbij de toegang ook zonder trappen bereikbaar is) komen, 20.000 extra geclusterde woningen waarvan er 10.000–14.000 gebouwd worden door woningcorporaties en 25.000 extra verpleegzorgplekken. Dat betekent dat de komende vijf jaar 60.000 extra zorgwoningen moeten worden gerealiseerd.
In 2031 moeten er 110.000 extra nultredenwoningen zijn, 50.000 extra geclusterde woningen, waarvan 34.000 gebouwd worden door woningcorporaties, en 50.000 verpleegzorgplekken.
Om tot realisatie te kunnen komen, is afgesproken dat gemeenten medio 2021 een woonzorgvisie hebben die eind 2021 vertaald is in concrete prestatieafspraken. In 2022 zullen die afspraken worden verwerkt in uitvoeringsprogramma’s. De partijen hebben richting de ministeries uitgesproken dat er meer sturing vanuit het Rijk of de provincie moet komen om tot realisatie te kunnen komen. De ministeries hebben beloofd dat zij nog in 2021 aangeven welke mogelijkheden er hiervoor zijn.

Masterclass Zorgvastgoed
Iwan Zuidberg en Arno Leeijen hebben zich binnen Deloitte Real Estate gespecialiseerd in zorgvastgoed en begeleiden vele partijen in die markt. Zij deelden hun opgedane inzichten en die van hun gastsprekers afgelopen juni in drie middagen in de Masterclass Deloitte Zorgvastgoed, georganiseerd door PropertyNL. Die Masterclass, gericht op ontwikkelaars en beleggers, was zo’n groot succes dat er in het voorjaar van 2022 nog een dergelijke cyclus georganiseerd zal worden.

Grote zorgtransacties
– Maatschap SRI heeft voor € 24,8 mln 221 zorgappartementen in Heerlen gekocht van zorginstelling Sevagram. De appartementen van de zorglocatie Douvenrade maken deel uit van de gebiedsontwikkeling Parc Douvenrade. Het geheel wordt opgezet als een community voor wonen en zorg.
– Begin juni werd bekend dat het in Brussel genoteerde Cofinimmo voor € 30 mln een zorgkliniek gaat bouwen in Hilversum met als huurder Tergooi. Deze komt naast het ziekenhuis en is voor acute zorg, behandeling en diagnose en biedt kantoorruimte voor de ondersteunende diensten. Het brutohuurrendement ligt op 5%. Ook elders is Tergooi huurder van Cofinimmo.
– Patrizia kocht in H1 2021 een zorgcomplex van 5000 m² aan de Czaar Peterstraat in Amsterdam. Het wordt onder meer gehuurd door zorgaanbieder Amsta, de WALT is 10 jaar. Het is de eerste aankoop van zorgvastgoed door Patrizia buiten Duitsland. Het komt in het Social Care Fund III, waarvoor onlangs € 200 mln bij beleggers werd opgehaald.
– Afgelopen halfjaar kocht het in Brussel genoteerde Aedifica 36 zorgresidenties, verspreid over Zuyder Haven in Oss en Buyten Haven in Dordrecht, voor € 8 mln. De locaties worden geëxploiteerd door Zorghaven Groep, die nog voor 12 jaar huurt. Het zijn woningen bestemd voor ouderen met een hoge zorgbehoefte.
– Bouwinvest kocht ten behoeve van het Healthcare Fund 42 zorgappartementen in het project Julianakwartier in Apeldoorn van Explorius Vastgoedontwikkeling en Nijhuis Bouw. De woningen, die nog opgeleverd moeten worden, zullen grotendeels worden verhuurd in het middenhuursegment aan zelfstandig wonende senioren die op afroep zorg nodig hebben.
– Ook in dit eerste halfjaar heeft Anders Invest Zorgvastgoedfonds de voormalige marechausseekazerne met 57 appartementen aan de Thomas a Kempislaan in Arnhem gekocht van de Lenferink Groep. De koopsom bedroeg € 8,3 mln. Huurder Neocura biedt daar huisvesting en begeleiding aan (jong)volwassenen met een (complexe) problematiek.
– Amvest heeft ten behoeve van het Living & Care Fund een woonzorgcomplex met 22 woningen aan de Maskeplaats in Bergen op Zoom gekocht van ontwikkelaar Vrijborg en belegger Dennenborgh Group. Woonzorginstelling Het Gastenhuis zal hier een thuis bieden aan mensen met dementie. De oplevering is eind dit jaar.
– Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft in april namens het Achmea Dutch Health Care Property Fund (ADHCPF) gezondheidscentrum Medisch Centrum Buitenlust in Venray gekocht. De verkoper is Fleuren Vastgoed. Het gebouw uit 2011 van 4391 m² biedt eerste- en anderhalvelijnszorg. Het fonds heeft nu een omvang van bijna € 550 mln.
– Aedifica kocht in H1 2021 voor € 7,5 mln een nog te bouwen zorgresidentie in Breda die geschikt is voor 28 bewoners. Het complex wordt gehuurd door Martha Flora, waarmee Aedifica ook samenwerkt in zes andere plaatsen. Het aanvangsrendement bedraagt 5,5%.