De druk op de woningmarkt blijft hoog, er is oneindig meer vraag dan aanbod. Gunstige tijden dus voor de woningontwikkelaars.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
Wie niet beter wist, zou na het zien van de Top Woningontwikkelaars zeggen dat 2020 een gewoon jaar was. BPD neemt opnieuw de hoogste positie in, en ook Vorm, AM en VolkerWessels bevinden zich in de hoogste regionen. Provast staat – verrassend – op de tweede plaats en verklaarde in reactie op de stijging in positie alleen: ‘Er is bij de opgave van vorig jaar iets misgegaan.’
Vergunningen
Aan de vraag ligt het niet. Geen enkele woningontwikkelaar zal eraan twijfelen of er behoefte is aan zijn product. Dus bouwen maar. Zo’n twee jaar geleden werd een tekort vastgesteld van ongeveer 330.000 woningen, en door demografische veranderingen zou de vraag naar woningen in pakweg tien jaar oplopen tot 1 miljoen. Hoe staat het daar nu mee? Een deel van het antwoord zit in de cijfers die we nu al hebben. De vragen zijn daarbij: kunnen er genoeg bouwvergunningen worden afgegeven en kan er snel genoeg worden gebouwd?
Om het woningtekort terug te dringen moeten er per jaar 80.000–100.000 woonvergunningen worden afgegeven. Gebeurt dat niet, dan komen er pakweg anderhalf tot drie jaar later ook geen huizen uit voort. In 2019 was het Stikstofbesluit van de Raad van State een rem op de afgifte van bouwvergunningen. Dit bleef spelen, ook in 2020, toen maar 66.000 bouwvergunningen zijn afgegeven. De cijfers van de bouwvergunningen over 2021 stemmen tot enig optimisme. Over de eerste vier maanden kwam het aantal bouwvergunningen uit op 26.000, een record. Voor het gehele jaar kan dit dus resulteren in 78.000. Uit onderzoek van Capital Value eerder dit jaar bleek dat 75% van de ontwikkelaars de vergunningverlening als het belangrijkste knelpunt ziet bij het realiseren van nieuwe woningen. Op hun beurt klagen gemeenten steen en been dat ze de capaciteit missen om alle aanvragen snel genoeg te verwerken. Nu al weten we dus dat de woningproductie over 2022 en ook 2023 de gewenste 80.000–100.000 niet zal halen.
Lage rente
Het betekent dat de druk op de woningmarkt blijft. Het aanbod kan de vraag niet bijbenen, hoe meer er kan worden gebouwd hoe beter. Provast, dat over 2020 hoog op de lijst van woningontwikkelaars eindigde, verwacht ook in 2021 ongeveer 2000 woningen te ontwikkelen en verkopen. Martijn Dirks van Provast noemt projecten in Breda, Beverwijk, onder de rook van Amsterdam en de Dreeftoren in Amsterdam. ‘Er is oneindig meer vraag dan aanbod’, zegt Dirks. ‘En de rente is laag. De markt zal de komende tien jaar niet afkoelen.’ Zelfs als de rente met 200 basispunten zou stijgen, dan is die nog steeds laag.
Vergelijkbare geluiden zijn bij andere ontwikkelaars te horen. Blauwhoed rapporteerde geen cijfers voor dit onderzoek, maar wilde wel kwijt dat het vorig jaar 40% meer woningen ontwikkelde dan een jaar eerder. BAM meldde in zijn jaarbericht over 2020 ‘goede resultaten van Bouw en Vastgoed in Nederland, vooral vanuit woningbouw’. Het jaarverslag meldt dat de woningverkopen in Nederland met 10% zijn gestegen.
Stikstof
VolkerWessels is optimistisch dat de nieuwe stikstofwet de stikstofproblematiek binnen de woningbouw zal verlichten. ‘En ook de door ons ontwikkelde NoNOx-filters leveren hier al een belangrijke bijdrage aan.’ Het inmiddels weer geprivatiseerde bedrijf zegt dat om de overheidsdoelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren, het noodzakelijk is dat ‘de vergunningsverlening wordt vergemakkelijkt’ en ‘ook buitenstedelijke gebiedsontwikkeling versneld ter hand wordt genomen’.
Woningontwikkelaar Heijmans stelde bij het publiceren van de jaarcijfers dat de vastgoed- en woningbouwactiviteiten profiteerden van de aanhoudend sterke vraag naar woningen, zodat het aantal woningverkopen steeg met 6%. Het bedrijf uit Rosmalen maakt zich zorgen over de ‘betaalbaarheid van woningen voor starters’. Door het uitblijven van voldoende nieuwe ontwikkellocaties, de complexiteit bij binnenstedelijk bouwen en de toegenomen regeldruk blijft er sprake van krapte. ‘Meer landelijke regie is vereist om een structurele oplossing te vinden voor het oplopende tekort aan woningen’, waarschuwt Heijmans. ‘Het kabinetsvoornemen om een minister van Ruimtelijke Ordening te herbenoemen, juichen wij toe.’ Kanttekening hierbij: er is (nog) geen kabinet.
Goed perspectief
Vanuit Heijmans gezien blijft met de aanhoudend lage rentes en het woningtekort – dat naar verwachting de komende jaren blijft toenemen – ‘het algehele perspectief voor de woningmarkt goed’. Van belang is daarbij volgens de ontwikkelende bouwer dat het consumentenvertrouwen en de hypotheekverstrekking op niveau blijven en daarmee ook de woningverkopen.
De TBI-ondernemingen in het segment Bouw & Ontwikkeling – onder andere Synchroon, Era Contour, Hazenberg, Hevo, JP van Eesteren – realiseerden in 2020 naar eigen zeggen ‘een uitstekend resultaat’, ondanks het doorschuiven van projecten als gevolg van vertragingen in de vergunningverlening en bouwplantoetsingen. De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van vorig jaar met 14% gestegen tot € 987 mln. Het aantal verkochte woningen steeg licht, aldus het bedrijf, en het aantal opgeleverde woningen steeg met 106%. Conclusie van de onderneming voor zichzelf en voor de markt: ‘De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft groot.’
Verantwoording
Ruim 80 bedrijven hebben een verzoek ontvangen hun woningontwikkelingscijfers over 2020 in te sturen. Sommige lieten weten niet mee te doen, andere hebben niet gereageerd, ook niet na een reminder. Helaas ontbreken daardoor de cijfers van Ballast-Nedam, Blauwhoed, Boelens de Gruyter, Bouwaccent, BVR Groep, Coen Hagedoorn Bouwgroep, Duqer, HSB, Impact Vastgoed, Kikx Development, Latei, Local, MSolutions, Mutos, RED, Smits Bouwbedrijf, Snippe, Sprangers, Stevast Baas & Groen, To Be Developed, VBGroep, Verwelius, Wdevelop, Wilma Wonen, Wonam en Zeeman Vastgoed.
Onder verkochte nieuwe woningen vallen nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen woningen voor particulieren en woningen voor de verhuur door beleggers, corporaties of de eigen portefeuille. Bij projecten van meerdere partijen gezamenlijk wordt een evenredig deel toegerekend aan de deelnemende partijen.
Top-45 woningontwikkelaars
(totaal aantal woningen verkocht in 2020)
1. BPD: 6614
2. Provast: 3164
3. Vorm: 3023
4. AM (BAM): 2379
5. VolkerWessels*: 2277
6. Heijmans Vastgoed: 2265
7. Van Wanrooij Projectontwikkeling: 1863
8. Van Wijnen: 1610
9. Amvest: 1517
10. Klok Groep: 1435
11. Dura Vermeer Groep: 1345
12. Trebbe: 1076
13. Roosdom Tijhuis: 1006
14. TBI**: 974
15. Plegt-Vos: 962
16. VanWonen: 805
17. Ten Brinke Vastgoedontwikkeling: 797
18. Borghese / COD: 743
19. Sustay: 680
20. Stebru: 669
21. Bemog Projektontwikkeling: 600
22. Nijhuis Bouw: 557
23. Janssen de Jong Projectontwikkeling: 498
24. Timpaan: 466
25. Hendriks Bouw en Ontwikkeling: 418
26. Klaassen Groep: 402
27. Ter Steege Vastgoed: 389
28. MRP Development: 327
29. ABB Ontwikkeling: 288
30. Certitudo: 270
31. Slokker Vastgoed: 255
32. Leyten: 216
33. Maarsen Groep: 208
34. VDM Woningen: 203
35. Hurks Groep: 191
36. MJ de Nijs en zn: 169
37. Grehamer & Company : 131
38. Van der Vorm Vastgoed: 114
39. Heembouw: 105
40. Canopy Investments: 88
41. De Maese: 69
42. Swentibold Projectontwikkeling ASVB: 57
43. De Vries en Verburg Groep: 48
44. Being: 35
45. Lingotto: 5
Bron: Redactie PropertyNL
*VolkerWessels (inclusief alle dochterondernemingen, w.o. Bouwontwikkeling Jongen, KondorWessels Planoform, Loostad en SDK)
**TBI (onder andere Synchroon, ERA Contour, Koopmans en JP van Eesteren)
