De paradox van de woningbeleggingsmarkt: donkere wolken, maar toch is dit jaar opnieuw een record mogelijk van € 10 mrd. Marijn Snijders van Capital Value verklaart de tegenstelling.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
Capital Value vertegenwoordigt op de Maliebaan in Utrecht het kloppend hart van de woningbeleggingsmarkt. Deze markt was tot 2013 nog een niche waarvoor grote internationale makelaars hun neus ophaalden. Veel werk, al die losse pandjes waren amper de moeite waard, vergeleken met beleggingscategorieën als kantoren en winkels. Investeerders waren al blij als het beleggingsvolume € 1 mrd aantikte. In de afgelopen jaren vloog het transactieniveau echter omhoog: in 2017 werd de € 5 mrd gepasseerd, in het afgelopen jaar de € 10 mrd. Daarmee zijn woningen veruit de belangrijkste vastgoedbeleggingscategorie geworden, met een aandeel van meer dan 40%. Directeur Marijn Snijders van Capital Value ziet ondanks alle donkere wolken ook dit jaar de omzet niet opdrogen en denkt dat zelfs opnieuw € 10 mrd mogelijk is, voor driekwart afkomstig van nieuwbouwprojecten. Ter vergelijking: in 2020 was het 61% bestaand versus 36% nieuw.
Tropenjaren
Snijders verdiende zijn sporen als mede-eigenaar van Troostwijk Makelaars en werd na de verkoop ervan chairman van JLL. Na deze tropenjaren zou Snijders het met zijn JLL-compagnon Kees van Harten wat rustiger aan gaan doen, dacht de markt. Een boutique gespecialiseerd in woningbeleggingen wees daar ook op.
Het pakte totaal anders uit. Capital Value is ondanks de specialisatie in woningen de nummer twee op de lijst van vastgoedbeleggingsadviseurs in Nederland geworden. Capital Value laat op vastgoedbeleggingsgebied alle internationale kantoren achter zich, met uitzondering van CBRE, en is veruit de grootste op woningbeleggingen. Het heeft inmiddels een team van 70 specialisten.
Op de Maliebaan zijn inmiddels talrijke muren doorgebroken om alle activiteiten te huisvesten. Ondanks corona zijn er weer mensen aangenomen, en op de website prijken nog drie vacatures. De woningspecialisten treden ook flink naar buiten: in de database van PropertyNL staan 527 artikelen over Capital Value. Het is een kenniscentrum over de woningmarkt. Research vormt een rode draad in de carrière van Snijders. Hij scoorde met Troostwijk door zijn jaarlijkse onderzoek naar voorkeuren van vastgoedbeleggers, met als trigger de gouden baksteen. Ook nu scoort Capital Value jaarlijks met een onderzoek, samen met ABF Research.
Optimist
Snijders is een optimist, maar dat hij een zonnestraal achter de donkere wolken vandaan kan toveren, is toch onverwacht. De woningbeleggingsmarkt heeft het niet makkelijk. Voor het eerst sinds lange tijd een kwartaal met waardedaling van de huurwoningen volgens ABN Amro, toenemende regulering, hogere belasting, stijgende bouwkosten. Snijders signaleert echter een enorme belangstelling voor nieuwbouw. ‘Ook van internationale institutionele partijen die normaal alleen naar bestaande woningen keken. Partijen stappen ook eerder in. Beleggers doen volop mee aan forward funding (het financieren van ontwikkelingsrisico’s). Het voordeel is dat de belegger eerder aan tafel zit bij de ontwikkelaar en dus ook duidelijker eisen kan afspreken, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid’, aldus Snijders. Aangezien er zeer weinig bestaand aanbod te koop is, biedt dit ook kansen voor verkopers, gelet op de enorme vraag. Steeds meer nieuwe partijen willen investeren in verhuurde woningen.
De overgang van bestaande bouw naar driekwart nieuwbouwtransacties komt ook door de fiscaliteit. Voor de verkoop van bestaande woningen geldt een hogere overdrachtsbelasting, terwijl nieuwbouw te maken heeft met gelijkblijvende btw.
Vrije sector in gevaar
Het succes van de beleggingsmarkt staat in contrast met de zorgen die beleggers uiten. De vrije markt wordt steeds verder teruggedrongen met regeltjes van rijk en gemeenten. De sociale huursector kreeg te maken met huurbevriezing, het middensegment wordt groter en groter. ‘In feite is er nauwelijks meer sprake van vrije sector. Als we niet oppassen, zal dit vergaande gevolgen hebben’, waarschuwt Snijders. Zijn dealflow bevestigt zijn zorg echter niet.
Snijders wijst ook op de spanningen door het gebrek aan bouwlocaties en gemeenten die geen geld hebben voor infrastructuur. Als er al wel locaties en geld beschikbaar zijn, dan dreigen steeds langere bezwaarprocedures de markt verder te verstoren. Het zal in de ogen van Snijders de markt verder onder druk zetten. ‘Alleen met meer nieuwbouw kunnen we de druk op de woningmarkt verminderen. Nu de werkloosheidscijfers zo laag zijn en de economie gaat groeien, kan het niet anders dan dat het aantal arbeidsmigranten gaat toenemen. Juist nu er zoveel kapitaal beschikbaar is en het aantal bouwvergunningen weer op gang komt, moeten we alle kansen te benutten om het woningtekort terug te dringen. Er ligt een enorme gezamenlijk opgave voor marktpartijen om het woningtekort niet verder te laten oplopen en daarbij ook vooral te kijken naar groeiende doelgroepen, zoals ouderen.’
Drie problemen
Waarde daalt door belastingdruk
Voor het eerst sinds 2014 is de waarde van huurwoningen gedaald. In vergelijking met een kwartaal eerder was er in het eerste kwartaal van 2021 een daling te zien van 1,2%, blijkt uit het rapport Stand van Vastgoed – juni 2021 van ABN Amro.
De bank wijt de daling aan de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 8%, waardoor het voor deze partijen minder aantrekkelijk is om bestaande huurwoningen te kopen en verhuren.
In vergelijking met Q1 van 2020 steeg de waarde van huurwoningen echter met 1,8%. ABN Amro waarschuwt dat de trend kan wijzigen dat vastgoedbeleggers steeds meer investeren in huurwoningen, daarbij wijzend op de hogere overdrachtsbelasting.
Nieuwbouw getroffen door stijging bouwkosten
De belastingmaatregelen treffen de beleggingsmarkt van bestaande woningen. Dat is een reden om uit te wijken naar nieuwbouwwoningen, waarover geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Dit vergt een omschakeling voor met name internationale beleggers, want woningontwikkeling vergt een professioneel landelijk apparaat. Dat hebben de nationale spelers, zoals Amvest, Bouwinvest en Vesteda, maar internationale partijen zoals Heimstaden en Patrizia moeten dat ontwikkelen. Sinds Q2 van 2020 steeg het aantal vergunningen voor nieuwe huurwoningen met 8,3%. Beleggers zijn volop actief, maar ABN Amro wijst op het gevaar van de stijgende bouwkosten. Zo steeg de invoerprijs van geschaafd en gezaagd hout in april met bijna 37% in vergelijking met een jaar eerder.
Deels heeft de bouwsector al met deze prijsstijgingen te maken, maar door lopende contracten zullen de grootste prijsstijgingen de komende maanden pas zichtbaar worden. Hierdoor wordt het voor commerciële partijen lastiger om woningen te bouwen, omdat hogere bouwkosten leiden tot lagere marges.
Gebrek aan investeringen infra
Er is € 20 mrd vanuit het Rijk nodig om de komende 20–25 jaar 436.000 woningen te bouwen op 14 bouwlocaties bij de grotere steden. Het gaat om investeringen in infrastructuur, ontwikkeling en grondexploitatie, blijkt uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Zonder dit geld is het onzeker of deze woningen kunnen worden gebouwd. Een deel van deze woningen wordt gebouwd in opdracht van beleggers. Wanneer dit geld vanuit het Rijk niet beschikbaar komt, zal dit de nieuwbouw door beleggers verder beperken.
Gerelateerde artikelen:
