Savills: belastingplan is goede richting maar stappen zijn te klein

Het algemeen woningtarief in de overdrachtsbelasting daalt per 2027 van 8% naar 7%. Dat volgt op een eerdere verlaging van 10,4% naar 8% per 2026. Dit tarief geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gekocht, dus voor verhuurwoningen, maar ook voor tweede woningen en vakantiehuizen. De richting is goed, vinden Clive Pritchard, country head Savills Nederland, en Wouter van 't Grunewold, head of Data, Intelligence & Strategy bij Savills.

‘Het kabinet erkent daarmee dat de fiscale druk op woningbeleggers te hoog lag. Toch verwachten wij dat de impact beperkt blijft. Een verlaging van een procentpunt verandert de transactiekosten, maar is voor investeerders geen doorslaggevende reden om in Nederlandse woningen te investeren. Die afweging hangt vooral af van financieringscondities, huurregulering en de fiscale voorspelbaarheid op langere termijn.’

De verlaging van de overdrachtsbelasting geldt alleen voor woningen. Voor niet-woningen, zoals kantoren, logistiek, bedrijfsruimte en winkels, blijft het tarief 10,4%. Voor veel internationaal opererende investeerders is dit hoge commerciële tarief lastig te begrijpen, stellen de analisten. ‘Het tarief draagt alleen maar bij aan de onvoorspelbaarheid van Nederlandse wet- en regelgeving. In Europees perspectief is Nederland een van de enige landen met zo'n hoog tarief voor commercieel vastgoed, helemaal ten opzichte van nabijgelegen landen als Duitsland (6,5%), het Verenigd Koninkrijk (5%) en Frankrijk (5,81%).’

Vrijstelling

Naast de overdrachtsbelasting bevat het Belastingplan enkele andere maatregelen die voor vastgoed relevant zijn. Er komt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor overdrachten tussen woningcorporaties. Dit vereenvoudigt herstructurering binnen de sociale sector.

Ook stijgt de energie-investeringsaftrek per 2027 van 40% naar 45,5%. ‘Dit verbetert de businesscase voor verduurzaming van kantoren, industriële en logistieke gebouwen en winkels; een goede ontwikkeling gezien de toenemende renovatiedruk vanuit de aankomende EPBD-eisen.’

Savills noemt de aandacht voor buitenlandse pensioenfondsen positief. Deze fondsen zijn in Nederland vrijgesteld van vennootschapsbelasting als hun regeling vergelijkbaar is met een Nederlandse, maar liepen die vrijstelling soms mis door kleine verschillen in hun pensioenregeling. De Belastingdienst heeft dit jaar al verduidelijkt dat zulke verschillen de vrijstelling niet in de weg hoeven te staan, en het kabinet wil die positie verder verbeteren.

Pritchard en Van 't Grunewold: ‘Minstens zo belangrijk is wat ontbreekt. Er zijn geen nieuwe vastgoedbelastingen aangekondigd, het regime voor vastgoedfondsen blijft gelijk en er komen geen nieuwe huurreguleringsmaatregelen. De hervorming van box 3 richting werkelijk rendement is opnieuw doorgeschoven. Het kabinet kwam er niet uit en mikt nu op een besluit bij de Voorjaarsnota. Voor institutionele investeerders is de directe impact beperkt, maar het is exemplarisch voor hoe het kabinet naar de belasting op vermogen kijkt en dat zet het investeringsklimaat verder onder druk. Duidelijkheid bieden aan beleggers is cruciaal en een besluit hierover moet ons inziens eerder dan de Voorjaarsnota worden genomen.’

Onvermogen

De weken voor Prinsjesdag werden volgens Pritchard en Van 't Grunewold vooral gedomineerd door het onvermogen van het minderheidskabinet om tot een akkoord te komen. ‘Waar de regering voor elk voorstel steun nodig heeft van partijen aan beide kanten van het spectrum, zijn thema's als het korten op de sociale zekerheid en de belasting van vermogen in box 3 gepolitiseerd geraakt. Het proces bevestigt dat de politieke volatiliteit van voor de val van het kabinet-Schoof I nog niet voorbij is. Voor de vastgoedmarkt betekent dit dat een sterke visie op de opgaven waar Nederland voor staat nog altijd ontbreekt. Ondanks een voorzichtig herstellend sentiment blijft investeren in Nederlands vastgoed voor veel partijen minder aantrekkelijk dan tien jaar geleden.’

‘Tegelijk zijn deze investeerders broodnodig. De financieringslasten van de overheid lopen op. Waar de rente op een tienjarige Nederlandse staatsobligatie in september 2021 nog negatief was (-0,08%), staat die inmiddels rond 3,5%. Privaat kapitaal is onmisbaar om Nederland competitief te houden en het vertrouwen van dat kapitaal keert maar langzaam terug.’

'Wij raden het kabinet aan na te denken over maatregelen die het ontwikkelen van woningen, en het investeren in de Nederlandse vastgoedmarkt in bredere zin, fiscaal aantrekkelijk maken. Een logische eerste stap is het gelijktrekken van het hoge commerciële overdrachtsbelastingtarief met dat van omringende landen. Voer beleid dat investeerders en ondernemers als echte partners behandelt, zodat sociale zekerheid en een gezond rendement op vastgoed hand in hand gaan. Dat is uiteindelijk de basis onder een sterke en stabiele Nederlandse economie.'