Reacties Miljoenennota: NVM en VEH vragen om meer zekerheid op vastgoedmarkt

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs is voorzichtig optimistisch over de Prinsjesdagplannen, waaronder 50 concrete acties om de woningbouw te versnellen, ruimtelijke plannen beter af te stemmen en te investeren in het stroomnet. Volgens NVM moeten wonen, werken en het landelijk gebied daarbij in samenhang worden bekeken.

Lana Gerssen, voorzitter NVM Wonen: 'Bouw het juiste product, op de juiste plek en voor de juiste doelgroep. Toets plannen daarom niet alleen vanuit een vergaderzaal in Den Haag, maar vooral ook lokaal en regionaal, samen met de direct betrokken partijen. Structurele publiek-private monitoring helpt om behoefte, haalbaarheid en uitvoering bij elkaar te brengen,'

NVM vraagt daarnaast aandacht voor funderingsproblemen. Gerssen: 'Geef consumenten duidelijkheid over het daadwerkelijke funderingsrisico en bied handelingsperspectief voor onderzoek, financiering en herstel, zodat deze woningen courant blijven.'

Huur en beleggers

Volgens NVM bieden de plannen nog onvoldoende perspectief voor de huurmarkt. De combinatie van de Wet betaalbare huur met andere maatregelen leidt volgens de organisatie tot minder huurwoningen, terwijl de prijzen in het resterende vrije segment stijgen. Ook onzekerheid rond box 3, het uitblijven van de evaluatie van de Wet betaalbare huur en het vrijwel verdwijnen van tijdelijke huurcontracten remmen investeringen.

Gerssen: 'Wie de huurmarkt toegankelijk wil houden, moet nu doorpakken: belast in box 3 zo snel mogelijk het werkelijke rendement, wacht niet langer met de evaluatie van de Wet betaalbare huur en maak tijdelijke huurcontracten onder heldere voorwaarden weer mogelijk. Alleen met werkbare regels én voldoende vertrouwen voor verhuurders kunnen we het huuraanbod herstellen,'

Ook het teruglopende buitenlandse kapitaal baart NVM zorgen. De instroom in Nederlands vastgoed daalde van € 7 mrd in 2021 naar € 0,6 mrd in 2025. De Nederlandsche Bank schat dat jaarlijks € 6,4 mrd nodig is voor de financiering van nieuwe private huurwoningen.

De aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, van 8% naar 7%, geldt niet voor commercieel vastgoed. Daar blijft het tarief 10,4%. NVM pleit voor verdere structurele verlaging en een gelijk fiscaal speelveld voor binnen- en buitenlandse pensioenfondsen.

Alwin Driessen, voorzitter vakgroep NVM Business: 'De minieme verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 8% naar 7% is een sympathiek gebaar, maar weegt absoluut niet op tegen het totale gebrek aan fiscaal langetermijnbeleid. De hoge fiscale druk, onzekerheid over wetgeving en hoge tarieven vreten de investeringsruimte op die dringend nodig is voor nieuwbouw, transformatie, woningverbetering en bedrijvigheid. De vastgoedmarkt heeft behoefte aan stabiliteit, niet aan een overheid die elk jaar de fiscale spelregels als een jojo op en neer beweegt.'

Achmea

Ook Onno Hoff, fundmanager Achmea Dutch Residential Fund en Achmea Dutch Residential Impact Fund, ziet het aantrekken van kapitaal als een belangrijke voorwaarde voor de woningbouw. Hij noemt het op LinkedIn positief dat bijna €1 mrd extra wordt uitgetrokken voor binnenstedelijke woningbouw en dat de gelijkschakeling van binnen- en buitenlandse pensioenfondsen wordt doorgezet. Tegelijkertijd vindt hij de voorgestelde objectsubsidie voor middenhuurwoningen van maximaal €10.000 te beperkt en onzeker voor de lange termijn. Ook de overdrachtsbelasting van 7% voor beleggerswoningen en 10,4% voor commercieel vastgoed maakt Nederland volgens Hoff relatief duur voor institutionele beleggers.

Energielasten

VEH richt zich op de betaalbaarheid van de energierekening. Hogere gasprijzen, onderhoud en uitbreiding van het stroomnet en verschillende maatregelen stapelen zich volgens de organisatie op. VEH wil daarom een kader voor de kosten die energiemaatregelen een huishouden mogen opleveren. Bij een te grote stijging moet de maatregel worden aangepast of compensatie volgen.

Cindy Kremer, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis: 'Groen gas bijmenging, salderen en hogere netkosten zijn voorbeelden die allemaal hun eigen kostenverhoging met zich meebrengen. Voor de overheid zijn het losse onderwerpen, voor huiseigenaren staan ze opgeteld op de energierekening. Het is tijd dat de Tweede Kamer hier een grens aan stelt.'

Het kabinet stelt tot en met 2035 € 1,1 mrd beschikbaar voor ouderenhuisvesting. Voor het doel om voor 2030 290.000 ouderenwoningen te bouwen, is volgens VEH echter nog € 420 mln te weinig beschikbaar. De opgave bedraagt tientallen miljarden euro's.

Naast geld zijn geschikte bouwlocaties volgens VEH een knelpunt. Gemeenten moeten ruimte creëren voor gelijkvloerse en levensloopbestendige woningen dichtbij voorzieningen, zorg en openbaar vervoer, vindt de vereniging. Zonder ouderenwoningen zou ook de doorstroming op de rest van de woningmarkt achterblijven.

Verduurzaming

Het kabinet geeft in de Miljoennota aan een gapend gat te moeten overbruggen om de klimaatdoelen te halen, zegt voorzitter Rob Hagemans van Koninklijke OnderhoudNL. Volgens Hagemans zijn stabiel beleid, eenvoudiger vergunningprocedures en kortere bezwaartermijnen nodig om de beschikbare capaciteit beter te benutten. 'Als de onderhoudsbedrijven jaarrond kunnen werken en een zekerheidsstelling hebben om vooraf hun capaciteit te kunnen plannen, kan de verduurzaming met minimaal 20% omhoog.'

Hagemans is verheugd met de vermindering van de (Europese) belasting voor woningcorporaties, die de komende jaren € 150 tot 175 mln extra investeringscapaciteit oplevert. 'Gemiddeld investeert een corporatie per woning per jaar € 1.923,- aan woningverbetering. Dat betekent dat met bovengenoemde financiële ruimte zo’n 78.000 tot 91.000 woningen per jaar extra kunnen worden aangepakt.'