Studenten realiseren eigen huisvesting

Door het winnen van de PropertyNL Re-Use Award heeft SHS Delft niet alleen de aandacht op zichzelf gevestigd, maar ook op de vaak onnodige leegstand van panden. Waarom gebeurt daar zo weinig mee in een tijd waarin de vraag naar betaalbare woonruimte groot is? Het gaat in de praktijk om duizelingwekkende aantallen. Een recent getal van de vastgoedleegstand in Nederland rept van 18 mln m². De organisatie Straatconsulaat becijfert daarnaast dat er alleen in Den Haag al 20.000 panden leegstaan.

SHS (Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting) Delft, dat gerund wordt door studenten, heeft zich tot taak gesteld tijdelijk leegstaande panden geschikt te maken voor studentenhuisvesting. Het kantoor van de onderneming bevindt zich in het eerste project dat SHS in 2011 oppakte: het zusterhuis van GGZ Delfland op Aan ’t Verlaat. Voorzitter Julius Boerefijn en secretaris Cas van Buuren nemen tijdens een bezoek de honneurs waar om te vertellen over het reilen en zeilen van SHS. Boerefijn is master-student Bouwkunde aan de TU, Van Buuren heeft Bouwkunde gedaan aan de Haagse Hogeschool. Verder bestaat het huidige bestuur uit Isa Sarfaty, derdejaars student Bouwkunde, Janne van Zaale, bachelor Bouwkunde, en Sylvie van den Elzen, die een master Stedenbouwkunde doet.

Opeenvolgende besturen

Een Delftse wethouder zocht destijds studenten van de TU Delft die het zusterhuis van GGZ Delfland geschikt zouden kunnen maken voor tijdelijk hergebruik, en zo ontstond in 2011 SHS Delft. Nog altijd wonen er studenten in het pand, dat in 2015 werd opgeleverd. Een halfjaar daarna is ook de laagbouw op hetzelfde terrein eveneens geschikt gemaakt voor huisvesting. In totaal heeft SHS op de locatie 276 kamers kunnen herontwikkelen voor bewoning in ruim elf jaar. Een conservatieve schatting van PropertyNL van de woonvergoedingsopbrengsten komt uit op meer dan € 10 mln.

In de loop der jaren hebben opeenvolgende besturen van telkens wisselende samenstelling nieuwe projecten opgepakt. Projecten hebben langere looptijden dan de zittingsperiode van de bestuurders. Behalve de twee projecten op Aan ’t Verlaat heeft SHS Delft in 2018 ook Abtswoude Bloeit! in Delft gedaan en in 2024 panden aan de Polakweg in Rijswijk opgepakt. Bij project Abtswoude Bloeit! ging het om een voormalig verzorgingstehuis dat niet meer aan de eisen voldeed. Daarnaast waren er 60 aanleunwoningen. Na een gezamenlijke renovatie door de zorgorganisatie en SHS Delft kwamen er 143 kamers beschikbaar voor studenten en economisch daklozen, maar er wonen ook ouderen en Oekraïense vluchtelingen. Dat loopt nu ook alweer negen jaar.

Zoektocht

Het Rijswijkse transformatieproject Polakweg werd door SHS Delft geïnitieerd toen ze erachter kwamen dat het leegstond. Aanvankelijk ging het alleen om kantoorpand Polakweg 21–23, maar toen de gemeente Rijswijk het plan onder ogen kreeg, was ze zo enthousiast dat ze het alleen wilde goedkeuren als de kantoorgebouwen op Polakweg 14–15 en die aan de Polakweg 13/Volmerlaan 20 eveneens werden getransformeerd. Daar zijn nu voor tien jaar 350 kamers beschikbaar op 12.221 m².

SHS Delft is altijd op zoek naar nieuwe projecten. De bestuursleden krijgen tips, kijken zelf goed rond en zoeken via internet. Het zoekgebied is naast Delft uitgebreid met de omliggende plaatsen, onder meer Rijswijk, Den Haag en Rotterdam. Daar heeft SHS ook de contacten. Elders aan de slag gaan zou ingewikkelder zijn, omdat SHS dan eerst een netwerk zou moeten opbouwen.

Als er een pand is gevonden dat geschikt zou zijn, wordt informatie ingewonnen over de mogelijkheden en of een eigenaar eigenlijk wel interesse heeft. Van Buuren: ‘Soms is het maar half verhuurd, maar vindt de eigenaar het toch nog interessant genoeg om niets aan de situatie te veranderen.’ Zelfs als een eigenaar merkt dat er interesse is voor zijn pand, kan hij eerst nog zijn andere opties afgaan.

Financiële haalbaarheid

‘Bij aanvang van een nieuw project is financiële haalbaarheid belangrijk’, legt Van Buuren uit. SHS Delft draagt geen financieel risico. Dat ligt bij private investeerders die onafhankelijk zijn of zijn gelieerd aan de eigenaar. Bij project Aan ’t Verlaat huurt de investeerder van GGZ Delfland en int de huursommen. Bij Abtswoude is het eveneens een investeerder die een vergoeding voor uitgestelde sloop betaalt aan eigenaar Pieter van Foreest. Aan de Polakweg, waar het om drie losstaande panden gaat, hebben de pandeigenaren investeringen gedaan en krijgen zij die terug via de huuropbrengsten. Voor alle panden zijn er externe beheerders die de huurinning en het onderhoud op zich nemen.

SHS Delft heeft in het begin van zijn bestaan subsidie gehad, maar draait inmiddels break-even. De student-bestuursleden krijgen via de Stichting een vergoeding uit de huuropbrengsten. Ze zetten hun werkzaamheden als bestuursjaar op hun CV en schrijven zich een jaar uit van hun studie.

Een grote familie

De SHS-bestuursleden van heden en verleden vormen met elkaar een app-groep van tientallen leden, een soort grote familie met allemaal ooms en tantes die te raadplegen zijn. In feite zit daar alle knowhow over de projecten. Bovendien is het een schatkamer van ervaring, omdat veel van deze mensen nu werkzaam zijn als bijvoorbeeld architect, bouwkundig adviseur of bestuurder. Alle bestuursleden zitten na hun jaar in functie nog een jaar in de adviesraad. Naast deze twee groepen van oud-bestuursleden is er ook een formele raad van toezicht van vijf professionals uit het werkveld. Boerefijn: ‘Zij hebben een controlerende functie en een coaching-taak.’

Het bestuur wordt samengesteld met een zogeheten dakpanconstructie. Omdat elk bestuurslid niet langer dan een jaar meedraait, is het een voortdurend komen en gaan van mensen. In september en februari verandert het bestuur voor de helft van samenstelling. Boerefijn: ‘Een van onze taken is het werven en inwerken van nieuwe bestuursleden.’ In de eerste zes maanden leert iemand alles over de lopende projecten, in het tweede halfjaar is hij of zij alweer bezig met die kennis door te geven aan een opvolger. Elkaar inwerken en kennisoverdracht van alles wat met de projecten te maken heeft, is dan ook een belangrijk onderdeel van wat de bestuursleden doen. Ook heeft elk project een ‘procesboek’ waarin alles is vastgelegd.

Speld in de hooiberg

Ook in Utrecht en Eindhoven zijn organisaties in een of andere vorm bezig met tijdelijke huisvesting. In Utrecht is er bijvoorbeeld een Stichting Tijdelijk Wonen, ook voor niet-studenten, en in Eindhoven is er Eindje bouwen, gerund door studenten, waar zelfs een soort samenwerking mee is. Dat wil zeggen: Delft leert de zusterstichting in Eindhoven hoe je zoiets aanpakt.

SHS Delft heeft op dit moment vijftig projecten op het oog, maar onbekend is of en wanneer daarvan iets concreet zal worden. ‘Het is altijd onvoorspelbaar’, zegt Boerefijn. ‘Bij tien panden hebben we de vraag uitstaan, één is nu serieus en de spreekwoordelijke speld in de hooiberg. We zullen zien wat het wordt.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026