Reacties Miljoenennota: miljarden voor woningbouw lossen investeringsprobleem niet op

Neprom noemt de extra middelen voor de woningbouw een belangrijke stap, maar waarschuwt dat geld alleen de bouwproductie niet op het gewenste niveau brengt. De ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen blijft volgens de ontwikkelaarsorganisatie groot. Veel projecten lopen volgens Neprom vast op hoge kosten, lange procedures, netcongestie, lokale regelgeving bovenop landelijke bouw- en betaalbaarheidseisen en een gebrek aan voldoende infrastructuur en voorzieningen.

Ronald Huikeshoven, voorzitter Neprom: ‘Het is positief dat het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nu ook zelf over de middelen beschikt om de investeringskracht van de sector te verbeteren. Dat is nodig en helpt om projecten haalbaar te maken en sneller te realiseren. Maar we moeten niet de indruk wekken dat we er daarmee zijn. Uiteindelijk telt maar één ding: dat er daadwerkelijk meer woningen worden gebouwd, in alle prijssegmenten.’

Neprom pleit daarnaast voor stabiel en langjarig beleid. ‘De woningbouwopgave kunnen overheid, markt en corporaties alleen samen oplossen,’ zegt Huikeshoven. ‘Daarvoor is stabiel en langjarig beleid nodig. Ontwikkelaars en investeerders moeten weten waar ze de komende jaren aan toe zijn. Als regels steeds veranderen of projecten jarenlang in procedures blijven hangen, komt de bouw niet op gang.’

€6 mrd extra

Aedes ziet vooral winst in het afschaffen van de ATAD-belasting voor woningcorporaties vanaf 2028. Een voorlopige doorrekening laat zien dat dit corporaties zo’n € 6 mrd extra investeringsruimte oplevert ten opzichte van de plannen uit het coalitieakkoord. Volgens Aedes staat die ruimte gelijk aan bijna 22.000 nieuwbouwwoningen.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘We willen jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen en 5.000 middenhuurwoningen bouwen en dat op lange termijn volhouden. Volledige afschaffing van de winstbelasting (Vpb) voor woningcorporaties is dan een logische keuze. Corporaties mogen namelijk helemaal geen winst maken en hebben al meer dan 5 jaar een huishoudboekje dat niet sluitend is.’

De koepel voor woningcorporaties is ook positief over extra geld voor ouderenhuisvesting. Het kabinet maakt € 635 mln vrij voor zorggeschikte en geclusterde woningen voor ouderen, naast de al beschikbare € 420 mln.

Gat blijft

WoningBouwersNL wijst erop dat het kabinet vanaf 2029 tot en met 2035 jaarlijks € 1 mrd uittrekt voor de woningbouw. De eerder aangekondigde € 7 mrd voor de periode 2029–2035 krijgt daarmee een structurele plek op de begroting. Dat is volgens de branchevereniging onvoldoende om de ambities te realiseren. Rijk, gemeenten, corporaties en marktpartijen hebben afgesproken toe te werken naar 100.000 woningen per jaar, terwijl twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waaronder 30% sociale huur. Vanuit de Woonalliantie is eerder berekend dat hiervoor jaarlijks €3 tot €5 mrd aan publieke middelen nodig is.

WoningBouwersNL-voorzitter Adema: ‘Het kabinet vraagt de markt steeds meer betaalbare woningen te bouwen. Dat kunnen we, maar betaalbaarheid heeft een prijs. Je kunt niet aan de ene kant steeds scherpere eisen stellen en aan de andere kant verwachten dat de businesscase vanzelf sluit. Deze miljarden gaan helpen vanaf 2029, maar het gat tussen ambitie en financiële werkelijkheid is er nog steeds.’

Fiscale drempels

IVBN vindt dat het kabinet het investeringsklimaat onvoldoende herstelt. De overdrachtsbelasting blijft voor woningen 7% en voor commercieel vastgoed 10,4%. De branchevereniging pleit voor een structurele verlaging naar 6% voor alle vastgoedcategorieën.

Wim Wensing, voorzitter IVBN: ‘Het kabinet zet stappen, maar het investeringsklimaat herstelt hiermee niet. Positief is dat wordt erkend dat marktpartijen nodig zijn om middenhuurprojecten haalbaar te maken. Tegelijkertijd blijft de overdrachtsbelasting te hoog en blijven belangrijke fiscale drempels bestaan. Als Nederland meer woningen, gebiedsontwikkeling en verduurzaming wil realiseren, moet investeren makkelijker worden. Investeerders nemen beslissingen voor tientallen jaren. Dat vraagt om stabiel en voorspelbaar beleid, niet om losse maatregelen waarvan de uiteindelijke uitwerking nog onzeker is.’

IVBN noemt de objectgebonden subsidie van € 10.000 per middenhuurwoning positief, maar beperkt. Ook de gelijkschakeling van binnen- en buitenlandse pensioenfondsen wordt verwelkomd. Volgens IVBN blijven de fiscale drempels echter te hoog om internationaal kapitaal echt naar Nederland te trekken.

Uitpondgolf

Vastgoed Belang is het meest kritisch. Volgens de branchevereniging kondigt het kabinet geen nieuwe maatregelen aan die het investeringsklimaat voor de private verhuursector verbeteren. Daardoor blijft volgens de organisatie de uitpondgolf voortduren.

Niek Verra, voorzitter Vastgoed Belang: ‘Onlangs hebben we het kabinet samen met de volledige bouwsector een integrale oplossing aangeboden, met de duidelijke boodschap dat het investeringsklimaat voor iedereen moet verbeteren. Daaraan is duidelijk geen gehoor gegeven.’

Ook de onduidelijkheid rond box 3 blijft volgens Vastgoed Belang een probleem. Verra: ‘Op dit moment is nog volstrekt onzeker hoe lang we blijven hangen in het huidige stelsel, waar particuliere verhuurders soms meer belasting betalen dan zij aan huurinkomsten ontvangen. Dat er nu geen oplossingen zijn aangekondigd om die belastingdruk te verminderen, is een keuze om de uitpondgolf in stand te houden.’

De objectsubsidie van €10.000 voor nieuw opgeleverde middenhuurwoningen zal volgens Verra het verschil niet maken. Vastgoed Belang pleit daarnaast voor minder regulering en wijst onder meer op tijdelijke huurcontracten, de opkoopbescherming en lokale regels die splitsen, transformeren en optoppen bemoeilijken.