Vermogensbeheerder AEW voorziet een verder herstel van de Europese vastgoedmarkten. Daarbij profiteert ons land vooral op kantoorgebied van leapfrogging, de wet van de stimulerende achterstand.
De Nederlandse tak van AEW huist nog maar kort in het nagelnieuwe mixed-use gebouw The Pulse of Amsterdam. Vanuit Amsterdam combineert een team lokale marktkennis met Europese expertise op het gebied van investeringen, vermogensbeheer en fondsbeheer. In Nederland beheert AEW, onderdeel van het Franse Natixis IM, per 1 december 2025 € 1 mrd aan activa in diverse categorieën, waaronder logistiek, kantoren, woningen en winkels.
‘Vanuit AEW ben ik er verantwoordelijk voor om het platform in Nederland te laten groeien’, vertelt country manager Nederland Frédérique Weber. ‘Het asset management doen we met een relatief klein team, daarbij ondersteund door de researchafdeling in Londen.’
Hans Vrensen, hoofd Research & Strategy voor Europa en werkend vanuit Londen, is overgekomen naar Amsterdam voor een roadshow met de laatste bespiegelingen voor 2026. ‘Als lid van het investment committee zie ik ook alle transacties voorbijkomen over heel Europa. Dat vind ik zelf wel prettig, want dan weten we wat er precies bij de klanten en bij onze eigen country en fund managers leeft.’ Weber: ‘We werken heel veel samen. Eigenlijk doen we alle acquisities op basis van een combinatie van research en kennis van de lokale markten.’
AEW is in Nederland niet enorm bekend. Is het meer een Europees of Amerikaans bedrijf?
Vergeleken met andere globale investment managers is AEW volgens Vrensen wat meer gebalanceerd tussen Europa en Amerika. ‘Sommige grote Europese asset managers die naar Amerika gaan blijven in de basis een Europees bedrijf en andersom. Wij denken dat lokale marktexpertise en aanwezigheid heel erg belangrijk is voor vastgoedinvesteerders.’
Europees marktoverzicht
Twee keer per jaar komt AEW, de vastgoedbeleggingstak van vermogensbeheerder Natixis IM, met een Europees marktoverzicht. De laatste stamt van eind november 2025. Uit de jongste Europese update blijkt dat AEW de toekomst voor het Europese vastgoed zonnig inziet. ‘Het Europese vastgoed is herstellende’, zo stelt de vermogensbeheerder.
De rendementen gaan de komende jaren naar meer dan 8%. De liquiditeit in de markt is aan het terugkomen en er wordt verwacht dat de aanvangsrendementen dalen in de komende vijf jaar, signaleert AEW. Voor 2025 verwachtte AEW een Europees transactievolume van € 200 mrd, voor 2026 zou dat kunnen groeien naar € 220 mrd. In AEW’s prognose blijft het Verenigd Koninkrijk de best presterende markt, met een verwacht rendement van 10,3% per jaar over de periode van de komende vijf jaar. De Benelux zit volgens AEW net onder het Europese gemiddelde.
Vrensen voorziet dat de markt tot rust komt en zich herstelt. ‘We verwachten dat de prime aanvangsrendementen de komende vijf jaar met zo’n 30 basispunten dalen.’ Handelstarieven en andere barrières zijn volgens hem lager uitgevallen dan verwacht, al worstelt Europa volgens hem nog altijd met oplopende overheidsschulden, onduidelijkheid over het handelsbeleid en aanhoudende inflatierisico’s.
Staan deze vooruitzichten nog overeind nu de VS in de eerste weken van 2026 Venezuela binnenviel en dreigde Groenland over te nemen?
Vrensen: ‘Eén ding waar wij naar kijken is de invloed die dergelijke politieke ontwikkelingen hebben op de huurders in de markt, zowel bij bedrijven als consumenten. Hun vooruitzichten zijn eigenlijk wel redelijk stabiel. Zolang de midterm-verkiezingen in de Verenigde Staten nog niet zijn geweest, blijven de geopolitieke onzekerheden nog wel even doorgaan. Mensen raken er toch een beetje aan gewend. Het zakelijk vertrouwen in de eurozone is sterk, waarbij met name Nederland er erg goed uitkomt. Venezuela blijft natuurlijk toch ver weg voor de meeste Nederlandse bedrijven. Onze beleggende klanten zijn toch vaak op de lange termijn bezig en moeten en kunnen zulke risico’s accepteren. Fundamenteel is er ook niet superveel veranderd in de Europese vastgoedmarkten, zelfs na de recente politieke verschuivingen.’
Hoe vertaalt dat vertrouwen zich in de economische ontwikkelingen?
Vrensen: ‘De verwachte groei van het BBP is in Polen het hoogst, en ligt in Nederland ietsje beneden het Europees gemiddelde. De obligatierentes zijn natuurlijk erg gestegen vanwege de inflatie en het beleid van de Centrale Bank. Tegelijkertijd blijft de werkloosheid laag, en zolang dat zo blijft, hebben mensen en bedrijven een plek nodig om te werken. De keerzijde hiervan is dat op de langere termijn de groei van de werkgelegenheid onder druk staat, omdat er weinig bevolkingsgroei is. Als je kijkt naar de industriële productie en consumentenuitgaven, dan verwachten we terug te komen in een periode van reële groei in de komende vijf jaar. Het zijn stuk voor stuk ontwikkelingen waaruit een groei van de huurvraag naar voren komt.’
Wat betekent het voor de verschillende vastgoedsectoren?
Vrensen: ‘Over de afgelopen vijf jaar had corona natuurlijk een grote invloed op de leegstandstrends, vooral op residentieel gebied. Mensen die toch weer bij pa en ma gingen wonen, de huur opzegden of bij elkaar gingen wonen tijdens de lockdowns wonen nu weer zelfstandig. Nu is de leegstand over alle sectoren weer heel erg laag, beneden de 4%, eigenlijk een soort equilibrium. Er is één grote uitzondering: de kantorenleegstand. Die stijgt nog steeds, maar er is wel een groot verschil tussen CBD (central business district)- en non-CBD-leegstand, waarbij de laatste hoger is. Het hangt er een beetje van af wat je dan als CBD definieert. Voor Londen is dat duidelijk, voor Amsterdam vaak minder.’
Weber: ‘In de perceptie van buitenlandse kantoorbeleggers is de Zuidas het CBD, misschien wel heel Amsterdam. Daarna volgt Rotterdam en dan op afstand de andere steden van de G5. Die onderverdeling polariseert enorm. Ik denk dat je in kantorenland kunt zeggen dat je twee snelheden hebt. De gebouwen in het CBD die kwalitatief goed zijn en de gebouwen die niet aan die twee belangrijke kenmerken voldoen.’
In ons land is over de gehele linie sprake van een dalende leegstand bij kantoren. Welke rol speelt transformatie daarbij en wat zegt dat over de waardering van kantoorgebouwen?
Weber: ‘Nederland loopt Europees gezien voorop in transformatie, al zijn tegelijkertijd al veel kantoorgebouwen in ons land getransformeerd. In Nederland is het laaghangende fruit al weg, zeker in vergelijking met andere Europese landen.’
Vrensen: ‘De ervaring die we in Nederland hebben opgebouwd dateert eigenlijk al van de mondiale financiële crisis, toen we zo’n 20% kantorenleegstand hadden. Toen hebben we met z’n allen besloten dat transformatie toch wel een goed onderdeel van de oplossing zou kunnen zijn, omdat we een tekort hadden aan andere soorten vastgoed, onder meer studentenwoningen en appartementen. Natuurlijk is het wel zo dat het volume van kantoortransacties in de Europese markt enorm gedaald is, maar de recente gegevens laten zien dat in 2025 15% van Europese kantoorverkopen werd gedaan met het doel het gebruik te veranderen. Dan heb je het toch over een behoorlijk aantal kantoren die van de markt verdwijnen. In de huurmarkt van kantoren moet je niet alleen kijken naar de vraag, maar ook naar het nieuwe aanbod. Dat laatste ligt niet super hoog, en voor ontwikkelaars is het ook nog steeds niet echt winstgevend om nu nieuwe kantoorgebouwen neer te zetten. Kapitaalwaardes zijn met 20 of 30% naar beneden gegaan, terwijl de bouwkosten, arbeidskosten en de rente flink zijn opgelopen. De bankregelgeving is ook enorm veranderd, en die maakt het ook veel lastiger voor banken om bijvoorbeeld een speculatieve ontwikkeling van een nieuw kantoor te financieren. Banken moeten daar enorm veel kapitaal voor opzij zetten.’
Weber: ‘Specifiek voor Nederland geldt dat netcongestie, stikstof en wet- en regelgeving het niet bepaald makkelijker maken om nieuwe ontwikkelingen op te starten. Dus dat loopt duidelijk trager dan in het verleden.’
Vrensen: ‘Twee jaar geleden dacht iedereen nog dat Canary Wharf in Londen dood was. Nu bouwt JP Morgan er een heel grote nieuwe toren op grond die ze al tien jaar in hun bezit hebben. Er gaan verschillende bedrijven terug naar Canary Wharf, omdat ze in de West End en City sub-markten niet genoeg ruimte meer kunnen vinden. De leegstand is in deze CBD-markten nu al vrij laag, waardoor de huren stijgen, vooral voor de betere kwaliteit. De aanpassing van vraag en aanbod is nu gaande, en de vraag is of de prijzen van kantoren daar al op aangepast zijn. Wij hanteren voor onze huurvoorspellingen alleen de definitie van prime kantoren: de beste kantoren op de beste locaties. In Nederland heb je het dan over 8 tot 10 deelmarkten.’
Utrecht ligt zo centraal, maar voor buitenlanders is het echt een provinciestad
Weber: ‘Research van Hans wijst uit dat Den Haag een van de beste kantorenmarkten is, waar je eigenlijk nu in zou moeten beleggen. In de praktijk zijn beleggers voorzichtig, ook omdat de Haagse huurdersmarkt iets minder transparant is dan bijvoorbeeld die in Amsterdam of Rotterdam. De overheid is heel zwaar aanwezig en die zit vaak in een bepaalde cyclus met haar huisvesting. Internationale beleggers kijken ook eerder naar Amsterdam of Rotterdam als grote stad dan naar Den Haag of Utrecht. Jammer, want Utrecht ligt zo centraal, maar voor buitenlanders is het echt een provinciestad.’
AEW kijkt niet alleen naar de huurgroei en het aanvangsrendement om het sentiment in de markt te bepalen. Ook de beschikbaarheid van kapitaal bepaalt de waardeontwikkeling.
Vrensen: ‘Er zijn natuurlijk grote veranderingen geweest de afgelopen 5 jaar. 2021 was in feite het jaar dat we onze corona-lockdowns achter ons lieten en een aantal beleggers toch nog een soort inhaalslag hadden. De rentevoeten waren nog erg laag op dat moment. Toen hebben we een recordtransactievolume gehad, dat door de rentestijgingen snel daalde tot een dieptepunt in 2023. Uiteindelijk verwachten wij een verdere verbetering van de transactievolumes, omdat de liquiditeit aan het terugkomen is. De schuldfinanciering en kosten van het vreemd vermogen bestaan uit de 5-jaars swap met een marge erbovenop. Die swapkosten zijn natuurlijk enorm gestegen en dit leidde tot een periode dat de aanvangsrendementen van het vastgoed lager waren dan de kosten van het vreemd vermogen. Op dit moment zijn de aanvangsrendementen gestegen en tegelijkertijd zijn de kosten van het vreemd vermogen iets meer gestabiliseerd. Dit betekent dat vreemd vermogen weer positief kan bijdragen aan het rendement van het eigen vermogen.’
Staat er veel vastgoed onder water?
Vrensen: ‘Er zijn nog steeds wel wat problemen met herfinanciering in de markt. De aanvangsrendementen zijn van beneden de 4 naar nu boven de 5 gegaan. Dat wil zeggen dat de kapitaalwaardes natuurlijk aardig gedaald zijn. Dat kan een probleem geven als je in het verleden een externe financiering hebt aangetrokken. Toen je dat gebouw kocht, zat de LTV misschien op 50%, maar na 5 jaar, als de kapitaalwaarde van je onderpand 20 of 30% gedaald is, dan zit je waarschijnlijk op een LTV die aardig wat hoger ligt. Deze zogeheten debt funding gap – het onder water staan – hebben we ook in kaart gebracht. Nederlandse banken zijn niet superagressief geweest met schuldfinancieringen in de periode 2019–2022, dus dan heb je ook geen groot probleem met die herfinanciering, vergeleken met andere landen in Europa. Kantorenhypotheken hebben nog het meeste last gehad van deze herfinancieringsproblematiek, dat is iets wat we ook in rest van Europa wel zien. Het was wel de sector waar de kapitaalwaardes het hardst stegen en ook weer het snelst daalden.’
Weber: ‘Ik denk dat men in Nederland gewend is om een vijfjarige financiering af te sluiten, waardoor er ieder jaar 20% van de financiering verloopt. Als gevolg daarvan verwachtte men de afgelopen kwartalen fire sales, maar die hebben we in Nederland eigenlijk helemaal niet gezien. Tijdens de mondiale financiële crisis werden assets onder druk verkocht of vorderde de bank de sleutels. Dat is nu gewoon niet gebeurd. Er is sinds die crisis veel voorzichtiger geleend.’
Vrensen: ‘De regelgeving van de verschillende banken in Europa is niet compleet uniform. Spanje en Engeland hadden tijdens de financiële crisis de allergrootste problemen met vastgoed, maar nu juist niet, omdat de bankregelgeving in beide landen enorm is aangepast. In Spanje moet je bijvoorbeeld als bank nu ook anticyclisch reserves opbouwen. Als een bank tijdens goede periodes geld uitleent, moet ze juist meer reserves gaan opbouwen. Frankrijk en Duitsland hadden veel minder last van de vorige crisis. Als gevolg daarvan werd de regelgeving minder aangescherpt, waardoor ze nu juist een iets groter probleem hebben. Met name in Duitsland werd op basis van het feit dat bij veel banken via covered bonds uitgiften konden doorgaan, veel geld uitgeleend aan ontwikkelaars, ontwikkelingsprojecten die uiteindelijk niet succesvol bleken.’
Hoe ziet de toekomst van het kantoor er in beleggingsperspectief uit?
Vrensen: ‘Op een gegeven moment zei bijna iedereen: we gaan nooit meer terug naar kantoor. Kantoren zouden het nieuwe retail zijn, voor een belangrijk deel overbodig. Daar heb ik eigenlijk nooit echt in geloofd. Mensen willen of moeten toch vaak samen op kantoor zijn. Als dat hoofdzakelijk op dinsdag en donderdag is, kun je als werkgever niet zomaar 60% van je pand opzeggen, want dan heeft op de piekdagen 40% van je werknemers geen plek. Hoewel het gebruik minder intensief is, blijft de vraagt naar kantoorruimte toch stabieler dan in het doomsday scenario.’
Weber: ‘Het kantoor wordt een plek waar je wilt zijn en niet waar je moet zijn. Dat betekent dat het een prettige plek moet zijn, met toegevoegde waarde om naartoe te komen. De waarde van kwalitatief goede en duurzame gebouwen zal in de toekomst toenemen. Bij secundaire plekken en gebouwen zal die waarde juist afnemen.’
Vrensen: ‘Transformatie van oudere gebouwen kan alleen als de kapitaalwaarde al heel erg is aangepast, zodat een ontwikkelaar ze kan kopen op een punt waarbij hij die transformatie ook winstgevend kan realiseren. Als de allerbeste kantoren op de beste plekken te duur worden, kijken gebruikers misschien toch een deur verder. Het herstel in de prime-segmenten zal ook verschuiven naar de iets lagere kwaliteitssegmenten of net iets buiten de beste locatie, afhankelijk van de prijsaanpassing.’
Weber: ‘Het kantoor blijft een asset class die heel relevant is, mits het op de goede locatie staat en fit for purpose is. Er zijn ook huurders die geen € 600 per m² over hebben voor het WTC op de Zuidas, en maar de helft kunnen betalen. Die komen misschien aan de randen van betere gebieden terecht. De waardes in de primegebieden zullen stijgen of stabiliseren. Dat geldt niet voor de secundaire of tertiaire gebieden. Dat ligt ook aan het soort huurders in die gebouwen. Als de huurstroom niet stabiel blijft maar volatiel wordt, neemt de interesse bij beleggers af en komt er een grote risicopremie op die verwerkt is in het rendement.’
Vrensen: ‘Misschien niet in Nederland, maar zeker wel in andere landen hebben agressieve financieringsstructuren ook voor hoogwaardige kantoorgebouwen op de beste locaties problemen opgeleverd. Het is altijd lastig om een antwoord te geven op vragen over waardeontwikkeling, maar dat is ook wat vastgoed zo interessant maakt: de nuances als je kijkt naar de locatie, de kwaliteit en de eigendoms- en financieringsstructuren.’
Weber: ‘Daar raken research en lokale marktkennis elkaar. Het onderscheid of het verschil voor je investeerders maak je niet alleen door de juiste locaties te selecteren, maar ook door de executie juist te doen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
Gerelateerde artikelen:
