Tien jaar nadat Lone Star Funds de voormalige vastgoedfinancieringstak van SNS Reaal overnam, doet het opnieuw een grote aankoop in Nederland. Welke kansen ziet de Amerikaanse investeerder die andere beleggers niet zien?
Een aan Lone Star Funds gelieerde partij nam begin deze maand voor € 215,5 mln een woningportefeuille over van Catella Investment Management Benelux. De aankoop omvat 923 huurwoningen, acht commerciële ruimten en ruim 500 parkeerplaatsen, verspreid over 13 complexen in 11 gemeenten.
Specialist in probleemgevallen
Het is de eerste Nederlandse woningportefeuille voor Lone Star, een partij die zich heeft gespecialiseerd in vastgoed en leningen waarvan de waarde onder druk staat. Het fonds werd in 1995 opgericht door de Amerikaanse zakenman John Grayken en verwierf een reputatie met investeringen in onder meer probleemleningen en vastgoedportefeuilles die banken na de financiële crisis wilden afstoten.
Bekend van Propertize
In Nederland is Lone Star vooral bekend van de overname van Propertize, de voormalige vastgoedfinancieringstak van SNS Reaal. Dat concern moest in februari 2013 worden genationaliseerd na omvangrijke verliezen op vastgoedfinancieringen.
De probleemleningen werden ondergebracht bij Propertize, dat eerst tien jaar de tijd kreeg om de portefeuille af te bouwen. In 2016 besloot de Nederlandse staat de onderneming echter te verkopen aan een consortium van Lone Star en de Amerikaanse zakenbank J.P. Morgan. Dat kocht de aandelen voor een bedrag van € 895,3 mln. Inclusief overname van schulden betaalden ze € 3,25 mrd
De verkoop was destijds omstreden. Critici vroegen zich af of de staat met de vroegtijdige verkoop niet ook toekomstige winsten weggaf aan private investeerders. En dan ging de portefeuille ook nog naar ‘aasgier’ Lone Star. Die ontfermde zich over de non-performing loans – naar schatting zo’n € 3 mrd - en J.P. Morgan nam de rest voor zijn rekening.
Portefeuille vakkundig ontmanteld
Bij de nationalisatie van SNS Reaal was de portefeuille nog € 8,2 mrd groot. Daarvan bestond € 7,8 mrd uit leningen voor commercieel vastgoed; de rest betrof direct vastgoed, waaronder kantoren, winkels en bouwgrond. Bij de verkoop in 2016 ging het om nog 1.600 leningen en een portefeuille van € 5,9 mrd.
Propertize zelf werd opgeheven en Lone Stars vermogensbeheertak Hudson Advisors ging aan de slag met de leningen: die werden geherstructureerd of alsnog door de schuldenaren afgelost. Lukte dat niet, dan volgde executieverkoop. Het directe vastgoed werd in kleinere portefeuilles opgeknipt en zo veel mogelijk doorverkocht.
Bekende projecten uit de portefeuille waren het leegstaande winkelcentrum The Wall in Utrecht, dat in 2018 werd verkocht aan Urban Interest en Built to Build. Bij winkelcentrum Bos en Lommerplein Amsterdam werd eerst aan de bezettingsgraad gewerkt voordat het in 2021 werd verkocht aan Savills Investment Management.
Ander retailvastgoed werd in kleinere plukken verkocht aan verschillende lokale partijen. Met kantoren werd op grotere schaal hetzelfde gedaan en de bouwgrond werd verkocht aan woningontwikkelaars. Zo werd de grond rondom The Wall, ooit bedoeld voor kantoren, uiteindelijk verkocht als woningbouwlocatie. Daar zijn inmiddels honderden middenhuurwoningen gebouwd. Hudson trok bij de grondverkoop veel op met BPD en AM. Een voorbeeld daarvan is deelgebied Weids Zierikzee in de Zeeuwse Noorderpolder (verkocht aan AM).
Spaanse portefeuille
Meest berucht was overigens het Spaanse deel van de portefeuille: SNS Property Finance had flink geleend aan Iberische projectontwikkelaars in de aanloop naar de kredietcrisis van 2008. Nadat de markt ook in Spanje was geklapt, zat SNS met waardeloze stukken grond en niet afgebouwde spookcomplexen. Hudson mengde die portefeuille met andere (betere) Spaanse portefeuilles en koos voor de juridische weg om zo veel mogelijk vastgoed op te eisen.
Hoeveel Lone Star uiteindelijk aan de overname van Propertize heeft verdiend, is niet duidelijk.
Andere markt, andere kansen
Tien jaar later ziet de Nederlandse vastgoedmarkt er heel anders uit. Lone Star kiest nu geen problematische leningen voor commercieel vastgoed, maar degelijke bestaande huurwoningen. Die markt staat wel onder druk door hogere belastingen, strengere huurregulering en gestegen financieringskosten, die mede tot een uitpondgolf hebben geleid onder particuliere huiseigenaren.
Ook buitenlandse investeerders hebben zich teruggetrokken van de Nederlandse woningmarkt; de entree van Lone Star is daarom opmerkelijk. Is dat een kentering op de markt of anticyclisch handelen van een ‘aasgier’?
Per woning betaalt Lone Star € 233.000, inclusief commerciële ruimten en parkeerplaatsen. Of dat een koopje is, hangt ook af van actuele huurinkomsten en onderhoudskosten. De portefeuille omvat over het algemeen moderne woningen die zijn verspreid over steden met een stabiele vraag naar huurwoningen. Lone Star lijkt deze keer dus niet zozeer te investeren in probleemvastgoed, maar in een bestaande portefeuille waarvan het rendement kan worden verbeterd.
Hernieuwde gok
Het is de vraag welke strategie de Amerikanen voor ogen hebben: langdurig bezit en doorontwikkeling van de portefeuille, verkoop van individuele woningen als huurders vertrekken of verkoop van grote delen na optimalisatie? Lone Star wil desgevraagd geen uitspraken doen over de plannen. De enige conclusie kan zijn dat het fonds na tien jaar opnieuw een gokje waagt met Nederlands vastgoed. Ditmaal geen probleemvastgoed, maar ook niet bepaald vastgoed dat door buitenlandse investeerders op dit moment als aantrekkelijk wordt gezien.
Catella sluit fonds af
Voor verkoper Catella vormt de transactie in elk geval de geplande afsluiting van het fonds Panta Rhei Dutch Residential, dat in 2012 werd opgericht en in zijn veertienjarig bestaan een gemiddeld jaarlijks rendement haalde van meer dan 5,5%.
