Het beleggingsvolume in de Nederlandse vastgoedmarkt is vorig jaar met 3% gedaald, mede door een zwak laatste kwartaal, zo meldt MSCI. In heel Europa stagneerde de markt.
Het Morgan Stanley-bureau heeft het Europe Capital Trends-rapport over het laatste kwartaal van 2025 opgesteld en concludeert dat de Europese markt voor vastgoedbeleggingen afgelopen jaar (nog steeds) op slot zat. De herstelverwachtingen zijn niet waargemaakt met een totaal transactievolume in Europa van € 224,9 mrd: dat is vrijwel gelijk aan 2024. Ook Nederland ontsnapte niet aan dat beeld. Met een beleggingsvolume van € 12,6 mrd (-3% jaar-op-jaar) blijft de markt kwakkelen, waarbij vooral retailbeleggingen het moeilijk houden. In hert laatste kwartaal is de markt zelfs met 17% gedaald.
Terugval in retail, groei in niches
Europees gezien daalde het retailbeleggingsvolume met 9% naar € 34,1 mrd. In het vierde kwartaal was de terugval zelfs 34%. Alleen de nog veel bescheidener categorie datacenters overtrof die krimp in de laatste drie maanden met een min van 71%. Dat komt volgens MSCI doordat veel datacenters vooral nu worden ontwikkeld: in 2025 startte in die sector voor € 21,5 mrd aan bouwprojecten.
De kantorenmarkt kwam vorig jaar uit op een 10% hoger volume van € 52,7 mrd. Daarnaast kon alleen de markt voor zorgvastgoed een toename noteren: die groeide met liefst 79% tot € 8,3 mrd. Al is er ook op kantorengebied wel reden om terughoudend te zijn: in Duitsland lagen de investeringen bijvoorbeeld 65% onder het tienjaars gemiddelde.
MSCI ziet vooral groei in nichemarkten als de eerdergenoemde datacenters en ouderen- en studentenhuisvesting. In totaal gaat het volume in nichemarkten naar 50 miljard dollar.
Onzekerheid biedt ook kansen
De tegenvallende resultaten worden onder meer veroorzaakt door de matige groeicijfers van veel Europese economieën en Trumps tarievenshow in het voorjaar, aldus MSCI. De groeiende onzekerheid over de militaire en economische toestand in de wereld zou in het voordeel van Europa kunnen zijn, aldus het rapport, als het zich kan opwerpen als een baken van stabiliteit. Het Verenigd Koninkrijk is inmiddels de VS voorbijgestreefd als belangrijkste bestemming voor grensoverschrijdende investeringen. MSCI houdt dan ook de moed erin en voorspelt voor dit jaar een langzaam maar gestaag herstel.
Zweden snelt Nederland voorbij
Nederland staat ondanks de krimp nog wel op de zesde plaats in de lijst van meest actieve Europese landen, maar Zweden is ons land voorbijgesneld. Dat staat met een groei van 30% tot € 15,0 mrd nu op de vierde plaats. Het Verenigd Koninkrijk blijft koploper met een volume van € 65,5 mrd (+3%). Op basis van alleen het vierde kwartaal stijgt Nederland overigens een plaatsje omdat Spanje, nummer 5 over heel 2025, in de laatste maanden de markt met 44% zag inzakken. Een sterke groeier was vorig jaar ook Denemarken (+36%).
Het Nederlandse volume ligt nog altijd fors onder het niveau van de piekjaren 2019–2021. Ook steden als Amsterdam en Rotterdam doen het relatief rustig. Amsterdam staat weliswaar nog in de Europese top-10 van meest actieve steden, maar het tempo ligt lager dan in 2024. Rotterdam bungelt zelfs rond plek 24.
Twee deals in top 25
Nederland was goed voor twee deals in de Europese top-25 van 2025. De aankoop van appartementencomplex De Sax in Rotterdam door Achmea staat op de zevende plaats, de verkoop door DSV van het eigen logistiekpark in Moerdijk komt tot nummer 15. Bovenaan de lijst staat kantoorgebouw CityQuartier Trocadéro in Parijs, door Blackstone verworven voor € 700 mln. Nummer 2 is ook een kantorencomplex: The Austria Campus in Wenen, aangekocht door UniCredit. MSCI heeft van de niet bekendgemaakte transactiesom een schatting gemaakt. Kantoren domineren de top-25 met 14 noteringen. Volgens MSCI was de verkoop van het Primary Health Properties-fonds door Assura Group, goed voor 585 objecten, de grootste portefeuilledeal van 2025. Het (opnieuw geschatte) volume zou hoger liggen dan de ruim € 2,6 mrd die SBB i Norden ontving voor Public Property Invest ASA, met 723 objecten.
