Desirée Uitzetter, BPD/Neprom: ‘Rijk moet regie nemen bij aanpak woningnood’

Het Rijk moet meer de regie nemen bij de aanpak van de woningnood en de verstedelijkingsopgave in Nederland. Een operatie van het kaliber van de Vinex uit de jaren ’90, maar dan met een veel gevarieerdere wijkopbouw, met ook ruimte voor werken en andere functies. De overheid moet de lead nemen bij de aanleg van nieuwe infrastructuur en daar is veel meer geld voor nodig dan nu voor de komende 10 jaar is gereserveerd.
Met deze stellingen strijkt Desirée Uitzetter, voorzitter van de Neprom en directeur gebiedsontwikkeling bij BPD, sommige vastgoedprofessionals tegen de haren in. Want is dit niet juist de tijd dat het Rijk een kleinere rol op de achtergrond speelt en gemeenten, provincies, corporaties en marktpartijen zelf verantwoordelijk zijn voor de woningbouw en ruimtelijke ordening?
De praktijk leert echter dat er te weinig wordt gebouwd en de vooruitzichten zijn somber, als je kijkt naar de verleende bouwvergunningen voor nieuwe woningen. Die liepen in het eerste kwartaal met 27% terug ten opzichte van het eerste kwartaal van 2018. De productie kwam vorig jaar uit op 66.000 nieuwbouwwoningen, terwijl er jaarlijks 75.000 nodig zijn. De prijzen van bestaande koopwoningen zijn met 9% gestegen, terwijl het aantal transacties is gedaald. Dit duidt erop dat de dynamiek uit de markt is verdwenen, vertelt Uitzetter. En dat terwijl de groei van de huishoudens groter is dan eerder geraamd. Niet alleen het inwoneraantal van de Randstad en de Brabantse Stedenrij stijgt, maar ook dat van bijvoorbeeld de stad Groningen, Zwolle, Arnhem en Nijmegen, in feite die in de hele G40.
Een reactie van sommige gemeenten op de oververhitte woningmarkt, stijgende prijzen en het woningtekort is het verder reguleren van de markt, door inkomenseisen te stellen en regulering van het middenhuursegment. ‘Regulering leidt niet tot een versnelling van de woningbouw; eerder het tegenovergestelde, omdat ontwikkelaars en beleggers huiverig worden om te investeren in huurwoningen. Door extra eisen komt de businesscase onder druk te staan. Het is niet te overzien wat de consequenties zijn van dit beleid. Het enige wat werkt, is het aanbod vergroten, en dat lukt alleen als iedereen de wil heeft om daaraan te werken en het gevoel van urgentie groot is.’

Plannen van voor de crisis
Het interview vindt plaats in haar werkkamer in het nieuwe kantoor van BPD in het voormalige Burgerweeshuis in Amsterdam. Ze heeft echter vooral de pet op van Neprom-voorzitter, een rol die ze sinds 1 januari 2019 met veel plezier vervult. Ze is erop gebrand iets te doen aan het woningtekort, maar eenvoudig is het niet.
‘De woningen die nu opgeleverd worden, komen nog voort uit plannen die dateren van voor of tijdens de crisis. Door de recessie werden die vertraagd of belandden ze in de ijskast, maar de afgelopen jaren was sprake van een inhaalrace. Deze planvoorraad dreigt echter op te drogen. Nieuwe, grotere gebiedsontwikkelingen zijn mogelijk op plekken als voormalig vliegveld Valkenburg, Rijnenburg (bij Utrecht) en de Westflank van de Haarlemmermeer. Deze komen niet of te langzaam van de grond, omdat er uiteenlopende belangen zijn en de lokale politiek andere prioriteiten stelt, zoals de keuze voor een energielandschap in het gebied van Rijnenburg. Omdat veel ontwikkelaars, bouwbedrijven en corporaties hier vroeger op basis van de provinciale structuurvisie grondposities hebben ingenomen en de druk op de woningmarkt hier onverminderd hoog is, kun je hier snel van start met de ontwikkeling van betaalbare en duurzame stadswijken.’
In Valkenburg kost het nog wel een aantal jaar voordat de eerste woningen op de markt komen, terwijl ook deze ontwikkeling al jaren loopt. De grond is grotendeels in bezit van het Rijksvastgoedbedrijf. Volgens Uitzetter zou hier een groter aantal woningen passen dan de 5000 waar nu aan gedacht wordt. De voorkeur voor een meer dorps karakter met een lagere dichtheid heeft te maken met de ligging nabij Katwijk en Wassenaar. Uitzetter: ‘Deze gemeenten willen geen sterk verstedelijkt gebied, en op zich begrijp ik dat wel. Ook hier vraag ik me echter af of duurzaamheid in combinatie met de woningnood ons niet dwingt tot andere keuzes. We moeten groter denken en het belang van de ‘insiders’ goed afwegen tegen dat van de woningzoekenden, en die komen uit de hele Randstad en daarbuiten. Zulke grote gebiedsontwikkelingen zijn afhankelijk van de lokale politiek, die draagvlak in de lokale context moet organiseren, en dan is het landsbelang – waaronder ik woningbouw maar even schaar – minder prominent in beeld.’

Dilemma’s
Te weinig nieuwe plannen, geen nieuwe locaties die in beeld komen en projecten met onvoldoende schaalgrootte, ook met het oog op het draagvlak voor de voorzieningen. Dat zijn kort samengevat de dilemma’s waarmee we in Nederland kampen. Ook als het economisch minder zou gaan, blijft de vraag groot.
De nood is volgens Uitzetter zo hoog, dat het Rijk meer zou moeten doen dan het nu doet. De inzet kan gedeeltelijk vastgelegd worden in Woondeals voor de regio’s waar de druk het hoogst is. ‘Voor nieuwe locaties moeten we niet alleen kijken naar de stadsranden, maar er moeten ook meer binnenstedelijke gebieden worden herontwikkeld. In naoorlogse wijken is het ook mogelijk te verdichten als we verouderde woningen slopen en een groter aantal terugbouwen. Dit moet wel weloverwogen gebeuren. Maar ook als alle mogelijke binnenstedelijke locaties worden meegenomen, kunnen we de vraag van 1 mln nieuwe huizen in 2030 niet geheel binnenstedelijk oplossen.’
Dit blijkt ook uit onderzoek dat de Brink Groep deed voor de Neprom. Dat laat zien dat er 531.000 woningen (circa 50% van de woningvraag) binnen de stads- en dorpsgrenzen (het bebouwde gebied) kunnen worden gebouwd, maar dan moeten wel alle mogelijke locaties op de schop en moeten ze allemaal een sluitende businesscase hebben. Andere functies, zoals bedrijventerreinen en sportfaciliteiten, moeten daarvoor wijken, waardoor de kwaliteit achteruit zou hollen die steden juist dankzij de functiemix hebben.
Aangezien het niet waarschijnlijk is dat dit allemaal mogelijk is, zal het werkelijke aantal woningen dat binnenstedelijk gerealiseerd wordt volgens de Neprom-voorzitter lager uitvallen. ‘Overduidelijk is dat er ook op de grens van stad en buitengebied gebouwd moet worden. Waardevolle groengebieden en natuur moeten we uiteraard ontzien, maar we moeten verder kijken dan de bekende locaties in bestaand stedelijk gebied. Er is niet alleen vraag naar hoogstedelijke appartementen, maar juist ook naar grondgebonden rijwoningen en vrijstaande huizen.’

Stadsranden verrommelen
Wat ze absoluut niet voorstaat, is Vinex-achtige wijken bouwen met voornamelijk eengezinswoningen. ‘De vraag is nu veel diverser dan ten tijde van Vinex; we willen gemengde, duurzame wijken aan de stadsranden met een programma dat aantrekkelijk is voor veel verschillende mensen, en waar ook gewerkt en gerecreëerd kan worden. Als je hier niet op stuurt, kunnen de stadsranden verder verrommelen door versnipperde projecten die ongecoördineerd tot stand komen en dan komen we nooit tot de benodigde schaalgrootte voor woningen.’
De woningbouwopgave slaat niet alleen neer in de grootste steden, maar ook in plaatsen zoals Purmerend, Hoofddorp, Alkmaar, Hoorn, Rijswijk en Spijkenisse. ‘We moeten naar de gehele Metropoolregio kijken; het gaat om een netwerk van steden. Daarom is ook het investeren in goede OV-verbindingen zo belangrijk. Verdichten in de binnensteden is ook een pijler waarop de woningbouwopgave rust, maar we moeten nadenken voor welke doelgroep we dat doen. Lang niet iedereen wil wonen in een loft of een appartement in een hoogbouwtoren pal naast het station.’
Het is niet voor het eerst dat over deze standpunten van de Neprom wordt gesproken. In mei 2018 presenteerde Bart van Breukelen, toen nog voorzitter, de Investeringsstrategie ‘Thuis in de toekomst’. Hierin stond dat tussen de 50 en 65% van de benodigde woningen binnen bestaand urbaan gebied gerealiseerd kan worden. Met hulp van Movares is gekeken naar potentiële woonlocaties buiten bestaand stedelijk gebied die goed met openbaar vervoer ontsloten zijn of te ontsluiten zijn. Het is een eerste vingeroefening, die een interessant beeld oplevert. Randvoorwaarde is wel dat geïnvesteerd wordt in openbaar vervoer.
De Neprom is na het uitbrengen van het rapport niet stil blijven zitten. ‘We zijn in gesprek gegaan met de regio’s hoe de druk op de woningmarkt is te verlagen en de woningproductie omhoog kan. Een soort PPS nieuwe stijl op het regionale schaalniveau. We zien dat het productieniveau niet stabiel is; het aantal gebouwde woningen varieert met de jaren.’
De Neprom gaat met provincies en gemeenten op zoek naar innovaties, zoals nieuwe financiële constructies en andere woningtypologieën, die de woningproductie kunnen opschroeven. Niet alleen de visie, maar ook het instrumentarium moet uitgewerkt worden, aldus Uitzetter. ‘Belangrijk is dat er voldoende maatschappelijk draagvlak is voor nieuwbouw, want het is de politiek die uiteindelijk moet besluiten.’

Uit elkaar gedreven
Uitzetter vindt het belangrijk dat markt en overheid tot goede, werkbare afspraken komen die op detailniveau kunnen worden uitgewerkt. ‘Want de crisis heeft private partijen en overheden uit elkaar gedreven en de investeringscapaciteit is teruggelopen. Er is soms wantrouwen ten opzichte van elkaar; daarom is het belangrijk transparant te zijn over de grondexploitatie en businesscase.’ Afspraken voor de komende 10–20 jaar moeten worden vastgelegd in Regionale Investerings Agenda’s, van NOVI (Nationale Omgevingsvisie) naar RIA. Zwolle is een van de eerste steden waar dergelijke afspraken concreet worden uitgewerkt in het Zwols Concilium.
Uitzetter verwacht dat gemeenten weer een wat actiever grondbeleid zullen gaan voeren om gebiedstransformaties van de grond te krijgen. Dit is ook een van de aanbevelingen van de Nationale Woonagenda van het Rijk. ‘Door de grote afschrijvingen op grondexploitaties in de crisistijd zijn gemeenten terecht voorzichtiger geworden. Nu is de nood echter zo hoog dat het goed is te anticiperen op nieuwe projecten. We moeten met elkaar continu sturen op verstedelijking, waarbij de bereikbaarheid een grote uitdaging is.’

Investeren in OV
Stevig investeren in het openbaar vervoer is een randvoorwaarde voor de bouw van 1 mln woningen tot 2030. ‘Soms gaat het om plekken die op veel weerstand kunnen rekenen en waar de businesscase niet rendabel te krijgen is. Als er geen extra middelen beschikbaar komen, vrees ik dat we het tempo niet gaan halen.’
Het rijksbudget dat nu beschikbaar is voor infrastructuur is al grotendeels vastgelegd in projecten voor de komende 10 jaar; zo gaat Prorail 30 nieuwe stations bouwen. Pas daarna komt er nieuw geld beschikbaar, en volgens de voorzitter van de Neprom is het dan te laat. Ze spreekt van een ‘star systeem’; het is wenselijk om de schotten tussen de verschillende beleidsterreinen zoals infrastructuur, wonen, duurzaamheid en landbouw en economie weg te halen, zodat het geld gerichter en flexibel kan worden ingezet. Uitzetter hoopt dat het volgende kabinet de urgentie van de woningnood serieus neemt en ook bereid is stevig te investeren in de bereikbaarheid van en binnen steden.
Het budget van € 38 mln dat nu vanuit het Rijk beschikbaar is voor stedelijke transformatie, is bedoeld voor projecten die bijna rond zijn en waar financiering een bottleneck vormt. Het werkt niet als katalysator voor grotere nieuwe woningbouwplannen. ‘Gebiedsontwikkeling is op alle fronten een ingewikkelde opgave; veel binnenstedelijke projecten blijken lastig rendabel te krijgen. In de praktijk heeft een vastgoedontwikkeling een gemiddelde looptijd van 7–10 jaar. We zien in zo’n periode veranderd beleid, andere politieke standpunten en op lokaal niveau vaak nieuwe eisen aan vastgoedontwikkeling. Als vastgoedpartij moet je daarin deels meegaan, maar we zien nu te vaak dat in lopende projecten tussentijds de eisen worden opgeschroefd. Dit gaat ten koste van de voortgang en komt de kwaliteit en betaalbaarheid van woningbouw niet ten goede.’

Over Desirée Uitzetter
Desirée Uitzetter is sinds 1 januari 2019 de nieuwe voorzitter van de Neprom. Ze is de opvolger van Bart van Breukelen, die drie jaar daarvoor de voorzittershamer overnam van Wienke Bodewes. Uitzetter (50) is sinds 2015 directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD, een rol die Friso de Zeeuw daarvoor vervulde. Eerder was ze partner bij de Stec Groep, projectdirecteur bij BNG Gebiedsontwikkeling en senior adviseur bij KPMG/Metrum. Ze studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht. Ze is lid van de raad van toezicht van Platform31 en van de Vereniging Deltametropool en ze vertegenwoordigt Nederland als council member bij het IFHP.