Top Woningontwikkelaars 2019: 10% minder woningen verkocht; VolkerWessels en Van Wijnen niet meer in top-3

BAM-dochter AM noteerde 2448 verkochte woningen in 2018, nog meer dan de 2316 het jaar ervoor. De nummers 2 en 3 van vorig jaar, de bouwondernemingen VolkerWessels en Van Wijnen, wisten aanzienlijk minder woningen te verkopen; VolkerWessels noteerde er 2140 (3083 in 2017) en Van Wijnen 1753 (2733 in 2017). De bouwondernemingen wijten dit beiden aan grote transacties met institutionele beleggers die zijn doorgeschoven naar 2019. Ook het familiebedrijf Van Wanrooij uit Geffen haalt niet meer de verkoopaantallen van het vorige onderzoek, hoewel de bouwonderneming met 1469 verkochte huizen nog steeds in de top-10 staat (nog ruim boven DuraVermeer).

Heijmans verkocht dit keer bijna evenveel als bij de vorige editie van de Top Woningontwikkelaars, maar komt dankzij de terugval bij de concurrenten toch drie plaatsen hoger uit op de ranglijst en neemt plaats op het ereschavot. Vorm, vorig jaar nog zevende, staat dit jaar op plaats 4 met 2237 verkochte woningen (817 koop en 1416 beleggershuur), een toename van ruim 20%. 
Andere top-10 spelers zijn TBI, waartoe de ontwikkelaars Synchroon, Era Contour en Koopmans behoren, Blauwhoed en Amvest. Blauwhoed, dat vorig jaar geen cijfers had aangeleverd, heeft in 2018 1676 woningen verkocht. Opvallend is dat dit voornamelijk beleggershuurwoningen zijn; de ontwikkelaar werkt onder meer samen met Greystar aan OurDomain in Amsterdam Zuidoost. TBI en Amvest verkochten beide bijna 500 woningen meer.

Meer deelnemers
Verderop in de lijst zien we dat Borghese/COD, Roosdom Tijhuis, Nijhuis Bouw, VanWonen, Ter Steege en Sprangers een behoorlijke sprong voorwaarts hebben gemaakt. Bij onder andere Stebru (vorig jaar nog op 10), Ten Brinke, ABB, Timpaan, Provast en MRP vielen de verkoopcijfers terug. Foolen en Reijs/Citypads stond vorig jaar nog op de twaalfde plek met 882 verkochte huurwoningen, maar in 2018 was de onderneming uit Eindhoven vooral druk met verschillende transformatieprojecten in aanbouw. Zodoende werden 866 appartementen opgeleverd. Hetzelfde geldt voor Wonam en Certitudo; wel opleveringen (370 respectievelijk 261), geen verkopen.
De lijst is in zijn totaliteit langer dan het onderzoek vorig jaar. Toen hadden 35 bedrijven cijfers aangeleverd, nu zijn het er zeven meer. Dit jaar heeft PropertyNL ook input gekregen van Sustay, Cityside Apartments, MJ de Nijs en Slokker Vastgoed (laatstgenoemde verkocht 310 woningen). De ontwikkelende bouwers Heembouw, Hurks en Klok lukten het dit keer niet tijdig de cijfers aan te leveren.

Van plus naar min 10%
De vraag naar nieuwe woningen is groot, maar ontwikkelaars weten dit door een gebrek aan locaties en vertraagde processen niet volledig te verzilveren. Ook dit jaar vroeg PropertyNL naar het aantal verkochte koop- en beleggerswoningen (bepalend voor de rangorde van de Top Woningontwikkelaars) en het aantal opleverde woningen. Zowel nieuwbouw als transformatieprojecten worden meegerekend, rekening houdend met samenwerkingsverbanden.
Terwijl PropertyNL over 2017 nog een plus van bijna 10% noteerde, blijken de woningverkopen (koop en huur) bij ontwikkelaars en ontwikkelende bouwbedrijven het afgelopen jaar met ruim 10% te zijn teruggevallen. Het aantal opgeleverde huizen liep zelfs nog verder terug, met 13%. Dit duidt op een verminderde dynamiek in de woningmarkt, een fenomeen dat Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter (directeur gebiedsontwikkeling BPD) ook constateert in haar interview met PropertyNL (zie PropertyNL magazine).

Plannen en locaties drogen op
De Neprom becijferde in februari in de Monitor Nieuwe Woningen al dat er veel minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht (–8%). Ook het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop staat of nieuw op de markt kwam, is teruggelopen. Dit terwijl de vraag naar nieuwbouw niet kleiner is geworden. Ook de NVB, de vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers, constateerde een terugval; de aangesloten bedrijven verkocht in de tweede helft van vorig jaar 9% minder nieuwe woningen in vergelijking met het jaar ervoor. Deze daling komt geheel voor rekening van de eengezinswoningen. NVB wijt het aan een gebrek aan plekken om te bouwen, vooral in de uitleg, en het gebrek aan gemeentelijk commitment. Het onderzoek van PropertyNL naar de grootste woningontwikkelaars maakt nu inzichtelijk bij welke bedrijven de grootste terugval qua woningverkopen te zien was.
Het aantal plannen en locaties dreigt op te drogen, en het aantal verleende bouwvergunningen – die meestal voorafgaan aan het tekenen van de koopcontracten – is in het eerste kwartaal van dit jaar met 26% teruggelopen. De meest recente cijfers van het CBS laten wel een stijging in april zien (met 30%), maar de vraag is hoe dat voor het hele tweede kwartaal uitpakt.

Minister is positief
Minister Ollongren toont zich in haar brief aan de Tweede Kamer over de voortgang van de Nationale Woonagenda positief. ‘Het afgelopen jaar hebben zowel de woningbouw als de vergunningen een lichte toename laten zien. We komen steeds dichter bij het doel om 75.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren. De eerste 4 maanden van dit jaar laten bijna weer het niveau van vorig jaar zien. Dit komt overeen met vorig jaar, toen de vergunningaanvragen in de tweede helft van het jaar flink terugliepen en daarna weer aantrokken.’ Ze zegt toe de ontwikkelingen nauwlettend te blijven monitoren.

Uitzetter daarentegen verwacht niet dat de woningproductie voldoende op peil zal blijven. Er lijkt ook sprake te zijn van een definitiekwestie als het gaat om het aantal opgeleverde woningen. De minister rekent daartoe ook de woningen die zijn ontstaan uit transformatie van leegstaande gebouwen, vaak kantoren. In 2018 zijn er in Nederland 66.000 nieuwbouwwoningen gerealiseerd en 7500 nieuwe appartementen komen op het conto van transformatieprojecten. Bij elkaar opgeteld zijn dat er bijna 74.000, en dat komt dicht in de buurt van het streefcijfers van 75.000 nieuwe woningen per jaar om het beoogde aantal van 1 miljoen in 2030 te kunnen halen.

Stijgende bouwkosten
Gezien de voorspelde bevolkingsgroei – die hoger is dan eerdere ramingen – moet de productie sowieso verder omhoog. De vraag is of dat gaat lukken. Er zijn signalen dat verscheidene woningbouwplannen in de grote steden, en dan vooral Amsterdam, niet snel genoeg van de grond komen of zelfs helemaal niet door dreigen te gaan. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de snel stijgende bouwkosten (terwijl de stijging van de verkoopprijzen afvlakt), het pakket aan eisen op het gebied van duurzaamheid, het voorgeschreven programma (in Amsterdam 40% sociaal, 40% middenhuur en 20% koop), de vereiste maatschappelijke functies en de hoge grondprijzen. Wat het in sommige binnenstedelijke transformatiegebieden nog lastiger maakt, is het versnipperde eigendom.

De ambities zijn hoog; zo wil Amsterdam rond station Sloterdijk 7500 woningen bouwen en in het gebied Amstel III 5000 woningen tot 2027 en in de periode daarna nog eenzelfde aantal. Op de Binckhorst in Den Haag zijn 5000 nieuwe huizen voorzien, in Merwe-Vierhavens te Rotterdam 5500 en in de Merwedekanaalzone in Utrecht moeten er de komende 15 jaar 5000–10.000 nieuwbouwwoningen bijkomen. Er zijn genoeg partijen die graag willen investeren, ontwikkelaars en al dan niet internationale beleggers. Maar voor iedereen geldt: het moet wel rond te rekenen zijn, het financiële plaatje moet kloppen. En het ondernemersrisico moet ook voor de langere termijn te overzien zijn.

70 bedrijven benaderd
Voor dit onderzoek zijn ongeveer 70 bedrijven benaderd. Alle ontwikkelaars die een opgave hebben gedaan van het aantal verkochte woningen zijn in de lijst gekomen. Dit jaar zijn dat er ruim 40, weer meer dan het vorige onderzoek. Ongeveer twee derde van alle aangeschreven bedrijven heeft gereageerd. Enkele partijen hebben niet gereageerd op de enquête en andere hebben aangegeven niet mee te kunnen of willen doen. Het betreft de volgende bedrijven: Ballast Nedam, Boelens de Gruyter, BVR Groep, Coen Hagendoorn, Giesbers, Green Real Estate, Heembouw, Hendriks Bouw en Ontwikkeling, HSB, Hurks, Kikx, Klok Holding, Maarsen Groep, MSolutions, Plegt-Vos, Schagen Groep, Schouten Bouw en Vastgoed, Snippe Projecten, VB Groep, Verwelius en Wind.

Tot het aantal verkochte nieuwe woningen wordt zowel nieuwbouw als transformatie van bestaand vastgoed (zoals appartementen in voormalige kantoorgebouwen) gerekend. We maken onderscheid tussen koopwoningen die verkocht worden aan particulieren en huurwoningen die turnkey verkocht worden aan beleggers, corporaties of voor eigen beleggingsportefeuille zijn ontwikkeld. Het betreft dus geen aannemingsopdrachten in opdracht van externe ontwikkelaars of corporaties. Omdat het aantal onverkochte, opleverde woningen verwaarloosbaar is, blijven deze dit keer in het overzicht achterwege.
Voor al deze cijfers geldt dat als een project in een samenwerkingsverband is ontwikkeld, een evenredig deel moet worden toegerekend (het zogenaamde risico-aandeel). Dus als een onderneming in een 50–50 joint venture of ontwikkelcombinatie 60 woningen in een nieuwbouwproject heeft verkocht, worden hieraan 30 woningen toegeschreven.

Foto: Handelskade in Nijmegen, onderdeel van de gebiedsontwikkeling Waalfront van BPD