Woningfabriek Startblock uit Emmeloord is het snoepje van de maand voor gemeenten die snel stappen willen zetten bij het oplossen van de woningnood. De kant-en-klare, goeddeels houten woningen zijn volgens commercieel directeur Hidde Proost een inmiddels onmisbaar ingrediënt voor meer nieuwbouw.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Een afvaardiging van het college van B&W van Waddinxveen vormde samen met de directeur van het lokale grondbedrijf en paar vertegenwoordigers van Startblock het ontvangstcomité voor Anne Koning, gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland. Koning (PvdA) was komen kijken naar een modelwoning van Startblock die al een paar weken op een braakliggend terrein staat te pronken voor projectontwikkelaars die snel slagen willen maken in de gemeente.
Het Zuid-Hollandse stadje, onder de rook van Gouda, behoort al jaren tot de snelst groeiende gemeenten van Nederland. Waren er in 2016 nog ruim 26.000 inwoners, inmiddels zijn dat er ruim 30.000, waarbij een groei naar 40.000 in 2030 wordt voorzien. De nieuwe wijk Park Triangel voorziet het meest in de honger naar nieuwe woningen. Van de 3000 woningen die hier moeten komen, zijn er inmiddels al 2000 opgeleverd. Ook aan de Noordkade, tegen het Gouwekanaal aan, moeten 1500 nieuwe woningen komen.
Razendsnel productieproces
Net als andere gemeenten, waaronder het Noord-Hollandse Purmerend, heeft Waddinxveen daarbij het oog laten vallen op de kant- en klare woningen van Startblock. Het razendsnelle productieproces, waarna de woningen alleen nog maar in hun geheel naar de bouwlocatie moesten worden gereden, zorgde ervoor dat in Ridderkerk binnen 10 weken een heel woonblok met 32 woningen was opgeleverd. De gasloze huizen moesten op hun definitieve bestemming aan de Stadhouderslaan alleen nog worden aangesloten op het warmtenet en de andere nutsvoorzieningen.
Ook de Waddinxveense wethouder Ruimtelijke Ordening Martijn Kortleven wil snelheid maken. ‘Met deze woningen kun je nu direct wat doen voor starters die al heel lang op een woning wachten. Bij reguliere woningen duurt het doorgaans drie tot vijf jaar voor je daadwerkelijk aan de slag kunt met bouwen.’ Net als in Purmerend leeft in Waddinxveen bovendien ook de wens om voor de woningen een eigen productielocatie te creëren, zodat StartBlock niet alleen snel woningen, maar ook werkgelegenheid levert.
Groen vinkje
De drielaagse woningen van StartBlock worden nu in zes dagen tijd vrijwel volledig geassembleerd in de fabriek in Emmeloord, vertelt commercieel directeur Hidde Proost. ‘Wij hebben geen bouwvakkers nodig, maar mensen die we zelf opleiden om in korte tijd onder gecontroleerde omstandigheden snel een huis te assembleren. Onze winst zit in de standaardisatie van het bouwproces in de fabriek, niet in de materiaalkeuze. Bouwen met beton en steen is qua materiaal goedkoper, maar daarbij liggen de arbeidskosten natuurlijk veel hoger.’
De dragende constructie van de woning wordt volledig opgeleverd in CLT (cross laminated timber), meerlaags verlijmd hout uit Europese productiebossen. Die bomen hebben tijdens hun leven eerst de nodige CO2 kunnen opslaan, terwijl andere bouwmaterialen als baksteen en beton hoofdzakelijk voor extra CO2-uitstoot zorgen. Voor ontwikkelaars en beleggers die graag een groen ESG-vinkje achter hun naam hebben staan reden genoeg om CLT te omarmen. Proost: ‘Met onze manier van bouwen omzeil je ook een zeer actueel ander probleem: stikstof. De enige uitstoot die wij veroorzaken, is tijdens het transport en het plaatsen van de woningen, terwijl er bij traditionele bouw sprake is van machines die wel een jaar draaien en vrachtwagens die af en aan rijden.’
Prettige atmosfeer
Hout geeft volgens Proost ook een veel prettiger atmosfeer in huis, vertelt hij bij een rondleiding door de woning. Het brandgevaar van zo’n houten woning? ‘Bouwbesluit’, antwoordt hij. ‘Het hout is dusdanig op elkaar geperst dat een vlam die je erop zet hooguit op het brandpunt verkoolt, waarna hij weer dooft. Het materiaal is uitvoerig getest, ook op andere factoren, zoals weersinvloeden en houtrot. Telkens blijkt dat CLT niet minder duurzaam of veilig is dan andere materialen.’
Daarbij heeft StartBlock net als andere, traditionele bouwers als grote uitdaging de sterk oplopende bouwkosten. De oorlog in Oekraïne en de sancties helpen daar niet bij, zegt Proost. ‘Het CLT voor onze woningen komt uit productiebossen van Finland tot Oostenrijk. Wij halen gelukkig geen hout uit Rusland en Oekraïne. De situatie daar levert voor sommige andere houtbouwers nu direct een probleem op. Maar hout is een mondiale markt, en alle houtbouwers hebben uiteindelijk last van verstoringen op de wereldmarkt. Toen Canada en de VS in 2020 een handelsconflict hadden, leidde dat ook tot een houttekort in de VS, dat door andere houtproducerende landen moest worden aangevuld. Dat dreef de houtprijzen toen enorm op. Het conflict in de Oekraïne en de sancties voor Rusland zullen er ook toe leiden dat containers met bouwmaterialen langer blijven staan. Tegelijkertijd leidt dit conflict ook weer tot een extra vraag. We zijn de afgelopen weken platgebeld door gemeenten die in onze woningen een oplossing zien om snel extra woonruimte te realiseren voor de vluchtelingenstroom die nu ook op ons land afkomt.’
Heilig huisje
Ondanks de oplopende bouwkosten is StartBlock vooralsnog altijd in staat geweest om zijn ‘Type 1’-starterswoningen te leveren voor rond de € 100.000, inclusief keuken, badkamer, fundering, transport en terreininrichting. ‘We hebben nadrukkelijk gekozen voor woningen die voldoen aan het bouwbesluit, omdat je het dan hebt over permanente woningen die, in combinatie met de grondprijs, goed financierbaar zijn door banken en beleggers. Onze woningen zijn net als traditionele woningen in tijd bezien duurzaam, al beschikken die van ons over een materialenpaspoort dat voor 93% circulair is. Dat zou misschien nog een paar procent hoger kunnen zijn, maar dan slaat de balans door ten nadele van ons heiligste huisje: de prijs.’
Eengezinswoning
De doelgroep waarop Startblock zich met Type 1 richt, bestaat uit singles en stellen die nu niet op een betaalbare manier aan een (huurwoning) kunnen komen. Dat was ook de doelgroep waarop de Ridderkerkse woningcorporatie Wooncompas mikte met de woningen aan de Stadhouderslaan. De huurders (maximaal 27 jaar oud), krijgen voor een huurprijs beneden de liberalisatiegrens een woning van in totaal 60 m² mét een voortuintje, waarbij woningen in twee rijen van acht ruggelings tegen elkaar aan zijn geplaatst. Deze propositie was dermate aantrekkelijk dat er voor de 32 woningen 800 inschrijvingen waren.
Proost vertelt dat StartBlock in eerste instantie heeft gekozen voor woningen met breedte van 5 meter en een diepte van 4 meter, omdat dat de maximale afmeting is die je over de weg mag vervoeren. ‘Maar de vraag naar betaalbare starterswoningen is er uiteraard ook bij gezinnen. Vandaar dat we nu werken aan het prototype van een eengezinswoning, die als het goed is in het derde kwartaal van dit jaar op de markt komt. Die koppelbare woning is twee keer zo diep, en die vervoeren we daarom in twee keer.’
Geen panacee
Van het kleinere type rolt er nu in Emmeloord dagelijks één ‘van de band’. Gelet op de sterk groeiende vraag onderzoekt StartBlock de mogelijkheden om de productiecapaciteit te verdubbelen. Een panacee voor de drooggekookte woningmarkt wil Proost zijn woningen niet noemen. ‘Neem bijvoorbeeld Amsterdam, waar de woningnood het hoogst is. Toen ik met de toenmalige wethouder Ivens sprak, zei hij nog nooit zo’n gaaf concept te hebben gezien. Maar we hoefden pas terug te komen als we er ook de hoogte mee in konden, iets wat met onze fabrieksmatige manier van bouwen nog niet kan. Fabrieksmatige of modulaire bouw is wel een belangrijk ingrediënt voor de aanpak van de woningnood, al moet je ook niet een hele wijk met dezelfde prefab-woningen neerzetten, dan wordt het wel heel Ikea-achtig.’
De grootste belemmering bij het oplossen van de woningnood bestaat volgens hem uit lokale regelgeving, onder meer op het gebied van welstand, en het draagvlak onder de bevolking. ‘Les 1 bij projectontwikkeling is dat veranderen leidt tot weerstand. Mensen zijn gewend aan hoe iets is en willen daaraan vasthouden. In Ridderkerk viel dat mee, ook omdat de communicatie van meet af aan goed is opgepakt. Bovendien stond er een verouderde jaren ’50 portiekflat, en ging de buurt er dus hoe dan ook op vooruit.’
Enorme woningbouwopgave
Gedeputeerde Koning, verantwoordelijk voor de portefeuille Wonen, Ruimtelijke Ordening en Recreatie, zou je met wat goede wil kunnen betitelen als een fan van fabriekswoningen. Eerder gaf ze acte de présence bij de oplevering van een blok met 32 StartBlock-woningen voor starters in Ridderkerk, in opdracht van de lokale corporatie Wooncompas. Voor deze woningen waren liefst 800 inschrijvingen
Ze schetste in Waddinxveen de enorme woningbouwopgave waar Zuid-Holland als drukste provincie van Nederland voor staat. ‘Tot 2030 moeten er meer dan 200.000 woningen bijkomen, zeg maar een kwart van de totale opgave voor heel Nederland. Anders gezegd moeten we ten opzichte van onze huidige voorraad 10% bijbouwen, in totaal bijna de omvang van Den Haag. Initiatieven als die van StartBlock passen in de Zuid-Hollandse woningbouwagenda, waarbij we uitgaan van snel en slim bouwen, toekomstgericht bouwen en bouwen voor iedereen. In 2030 moet 50% van onze woningbouw biobased en circulair zijn. Dat is een heel hoog ambitieniveau, maar dat sluit ook bij de grootte van het klimaatprobleem.’
Zuinig op het Groene Hart
Onlangs kwam de Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, met een plan om versneld 230.000 woningen te bouwen op buitenstedelijke locaties. Bouwen in het groen ligt gevoelig, zeker in het zwaar verstedelijkte Zuid-Holland, weet ook Koning: ‘We zijn zuinig op het Groene Hart, en richten ons bij nieuwbouw primair op de bebouwde omgeving. Dat betekent niet dat wij mordicus tegen iedere woningbouw in het weiland zijn. Er zijn locaties waar dat wel voor de hand ligt, zoals de ontwikkeling van een vijfde dorp in Zuidplaspolder of Valkenhorst en veel andere kleinere locaties. Ten aanzien van de nieuwe ambities van de projectontwikkelaars voor heel Nederland denk ik dat je al snel aanloopt tegen een capaciteitsprobleem bij de vaak lange vergunningsprocedures bij gemeenten, zeker als er gebouwd moet worden in het buitengebied. In plaats van 6 plannen in de lucht te houden is het beter je te focussen op 3 plannen die wel kans van slagen hebben.’
Erfpacht
Wethouder Kortleven hoorde de woorden van de gedeputeerde tevreden aan. Hij voorziet binnen een jaar een pilot met 8 StartBlock-woningen op gemeentelijke grond, waarbij die grond in erfpacht wordt verstrekt en ze als middenhuurwoningen worden verhuurd. Over een aantal jaar moeten dat er 100–200 zijn.
Kortleven: ‘Voor ons is het nog even de vraag hoe je deze woningen ook beschikbaar kunt maken voor koopstarters in combinatie met erfpacht en een koopgarantregeling. Woningen die vrij recent als starterswoning zijn toegevoegd aan het centrum zijn nu al niet meer betaalbaar voor starters. Dat is niet de bedoeling.’ Volgens Proost kunnen afspraken over verplichte aflossing bij een Startblock-woning op grond in erfpacht ervoor zorgen dat kopers in de loop der jaren een flink potje opbouwen. ‘Hiermee kunnen ze na verloop van tijd doorstromen naar een andere woning, daarmee een betaalbare starterswoning achterlatend.’
