Column Johan Conijn: De pot verwijt de ketel en lost daarmee niets op

Half februari heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) de jaarlijkse Staat van de corporatiesector gepubliceerd, die mede is gebaseerd op de jaarrekeningen van de woningcorporaties over 2022. Deze publicatie vloeit voort uit het toezicht dat de Aw uitoefent op het corporatiestelsel. Dit toezicht staat naast het toezicht op de individuele woningcorporaties dat de Aw ook uitvoert.

Omdat de verantwoordelijkheid voor het stelsel bij de rijksoverheid berust, bevat de Staat de nodige aanbevelingen die aan de minister zijn gericht. Tegelijk met de rapportage van de Aw heeft de minister ook zijn beleidsreactie op de aanbevelingen van de Aw aan de Tweede Kamer verstuurd.

Een belangrijk onderwerp is de nieuwbouw. Het is bekend dat woningcorporaties in de meerjarenprognose vooral ambities opnemen. De zogenaamde realisatiegraad, die aangeeft welk deel van de ambities daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is al jaren veel te laag. Ambities bieden geen goede voorspelling voor hetgeen woningcorporaties daadwerkelijk realiseren. Dit heeft ertoe geleid dat woningcorporaties er door de Aw herhaaldelijk op zijn aangesproken om realistischer te begroten. Ambities zijn goed, maar het is wel van belang dat de meerjarenbegroting niet met de lucht van onhaalbare plannen wordt gevuld.

Als de kloof tussen ambitie en haalbaarheid niet in beeld komt, hoeven de corporaties ook geen actie te ondernemen om die kloof te verkleinen. Het interessante is dat de Aw daar nu ook de minister op aanspreekt. We wisten het allemaal wel, maar nu schrijft ook de Aw klip en klaar dat de ambitie van de minister onhaalbaar is. Het is een illusie dat woningcorporaties de komende jaren 300.000 woningen realiseren. De Aw houdt niet alleen de woningcorporaties maar ook de minister voor dat het onwenselijk is om verwachtingen te wekken waarvan op voorhand al duidelijk is dat ze niet gerealiseerd kunnen worden. Ook de minister heeft dus te maken met een realisatiekloof.

Het is fascinerend om dan in de Kamerbrief te lezen wat de reactie van de minister is. Hij erkent dat het lastig is om de benodigde nieuwbouw te realiseren, maar met het oplopende woningtekort is het zeer wenselijk dat de woningen worden gebouwd. En dan schrijft hij: ‘Ik kan dus niet anders dan vasthouden aan de opgave die we hebben afgesproken.’ Daarmee geeft de minister het voorbeeld dat hij woningcorporaties juist verwijt. De minister loopt weg van de verantwoordelijkheid om een realistische prognose te maken, zodat duidelijk wordt dat zonder aanvullende maatregelen de ambities niet gerealiseerd kunnen worden. Met de daling van het aantal vergunde woningen in 2023 naar 55.000 is daar alle reden voor.

Het probleem is dat de afspraken die overheden onderling en met woningcorporaties maken, te vrijblijvend zijn. De Aw wijst er terecht op dat het een cultuuraspect is. Goede bedoelingen, maar niet getoetst op realiseerbaarheid. Het is kenmerkend om afspraken te maken met de nodige voorbehouden. Zoals het voorbeeld dat de Aw geeft van een afspraak waarbij is aangegeven dat voor het realiseren van de plannen voldaan moet worden aan de kritische succesfactoren en er rekening moet worden gehouden met onvoorziene omstandigheden. Tja…, samen om de hete brij heen draaien, zodat niemand achteraf last van de afspraken heeft. Zo is er is geen ‘skin in the game’, en dat gaat ten koste van de executiekracht.

Een punt dat de Aw daarbij beter had kunnen uitwerken, is dat verandering van cultuur zeer weerbarstig is. Dat lukt alleen als er consequenties verbonden worden aan de ongewenste cultuur, aan het niet nakomen van concrete, toetsbare afspraken. Dat kan financieel zijn, dat kan reputationeel zijn, dat kan arbeidsrechtelijk zijn. Zonder consequenties verandert de cultuur niet. Dat het ook anders kan, laat een beperkte groep woningcorporaties zien die er wel in slagen om de plannen te realiseren.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam