Column Johan Conijn: Traag stromend door oneindig laagland

Stap voor stap krijgt de restauratie van het volkshuisvestingsbeleid vorm. Onlangs is de markttoets voor woningcorporaties afgeschaft. Deze markttoets maakte deel uit van een pakket van maatregelen om de commerciële activiteiten van woningcorporaties aan banden te leggen.

Bij de herziening van de Woningwet in 2015 werden woningcorporaties gesplitst in een sociale tak en een commerciële tak. Alleen de sociale tak zou, vooral via geborgde leningen, nog staatsteun krijgen; de commerciële tak zou zich moeten redden zonder staatssteun. Bovendien waren de commerciële activiteiten eigenlijk niet gewenst. Ze waren alleen toegestaan als voldaan werd aan een markttoets en een rendementstoets. De markttoets hield in dat de commerciële tak van de woningcorporaties alleen nieuwbouw mocht realiseren als aangetoond was dat er geen belegger beschikbaar was. Als er geen belegger was, diende de woningcorporatie een marktconform rendement te realiseren. Daarmee werd er vrij baan gegeven aan de markt. En beleggers hebben de afgelopen jaren ook relatief veel nieuwbouw gerealiseerd.

Vanaf het begin was er kritiek op deze inperkingen voor woningcorporaties. Het was ook een merkwaardige tegenstijdigheid. De commerciële takken van woningcorporaties beschikken over investeringscapaciteit. De mogelijkheid om met dit kapitaal middensegment huurwoningen te realiseren, werd tegengehouden. De Autoriteit woningcorporaties heeft dit regelmatig als onbenut kapitaal aangemerkt. Dat was niet logisch en feitelijk onhoudbaar. De rendementstoets ging al snel voor de bijl. Deze toets werd in al eind 2017 afgeschaft.

Bij de markttoets heeft het langer geduurd. Al in april 2019 werd met steun van nagenoeg de volledige Tweede Kamer een motie aangenomen om woningcorporaties vrijstelling van de marktoets te geven voor de bouw van middensegment huurwoningen.

Lang is het kabinet niet verder gekomen dan een tijdelijke opschorting van de markttoets, totdat eind 2023 bij amendement het laatste voorstel voor een verlenging van de opschorting omgezet werd in een afschaffing. In de pijplijn van de restauratie zit dan nog het verstrekken van borgstelling – en daarmee staatssteun – voor de middensegment huurwoningen, en in samenhang daarmee het opheffen van de scheiding tussen de sociale en de commerciële activiteiten bij woningcorporaties. Zo zijn we weer terug bij af na een trage omzwerving van bijna tien jaar.

Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze de komende jaren weer een substantiële bijdrage leveren aan de bouw van middensegment huurwoningen: tot en met 2030 in totaal 50.000 nieuwe huurwoningen. Momenteel realiseren woningcorporaties in het middensegment minder dan 1.000 huurwoningen per jaar. De afschaffing van de markttoets zal een positief effect hebben, maar het is een illusie dat de ambitie van 50.000 gehaald zal worden.

De recente actualisatie van de Nationale prestatieafspraken heeft ook laten zien dat in veel regio’s bij woningcorporaties daarvoor de financiële middelen ontbreken. De gestegen rente heeft dat probleem vervolgens verder vergroot. Voldoende woningbouw in het middensegment kan niet worden gerealiseerd zonder een forse bijdrage van beleggers. En dan dreigt de geschiedenis zich te herhalen. Woningcorporaties hanteren, ook in het middensegment, geen marktconforme rendementseis bij het vaststellen van de aanvangshuur. Bij gelijke stichtingskosten kan het huurniveau lager zijn dan dat van beleggers.

In het verleden heeft dit geleid tot verstoring van de concurrentieverhouding tussen beleggers en woningcorporaties. Het is voor een gemeente aanlokkelijk om bij nieuwbouw de voorkeur te geven aan een woningcorporatie, omdat het huurniveau van de middensegment woning dan lager kan zijn. Daarmee dreigt de belegger uit het middensegment gedrukt te worden en zich vooral op het duurdere segment te gaan richten. Ook omdat de investeringscapaciteit van woningcorporaties onvoldoende is om de noodzakelijke middensegment huurwoningen te realiseren, zou dit een ongewenste ontwikkeling zijn. Het is wel van belang dat het voor beleggers voldoende aantrekkelijk blijft om hun bijdrage aan het middensegment te kunnen blijven leveren, zonder te vervallen in de rigide regelgeving van 2015.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam