Projectsteun kán een geschikt instrument zijn om de investeringscapaciteit van woningcorporaties beter in te zetten, maar deze medaille heeft twee kanten, zegt columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Het is een aloude wens van het ministerie van Volkshuisvesting om het vermogen van alle woningcorporaties als één geheel te zien en het landelijk in te zetten waar de opgaven dat nodig maken. Bij voorkeur goedschiks via vrijwillige onderlinge steun tussen woningcorporaties, maar als dat onvoldoende lukt, dan kwaadschiks via verplichte heffingen om daarmee een financiële herverdeling te realiseren.
Bijna 25 jaar geleden werd de eerste poging ondernomen via het zogenaamde College sluitend stelsel. Woningcorporaties die onvoldoende middelen hadden om noodzakelijke investeringen te doen, konden bij het College projectsteun aanvragen. De kosten daarvan werden gedekt door projectheffingen bij andere woningcorporaties. Grote ambities, hoge verwachtingen; maar slechts één woningcorporatie heeft er gebruik van gemaakt en het College is een stille dood gestorven.
De tweede keer was niet veel later, via de bijzondere projectsteun voor de ‘krachtwijken’ van minister Vogelaar. De daarvoor benodigde heffingen leverden veel verzet op. Er is jarenlang door veel woningcorporaties geprocedeerd tegen de heffing, overigens zonder succes. Met het gedwongen vertrek van minister Vogelaar is ook de bijzondere projectsteun snel van het toneel verdwenen.
En dan nu de recente brief van demissionaire minister Hugo de Jonge over solidariteit en projectsteun. In deze brief kondigt hij verplichte projectsteun aan, daar waar het vrijwillig onvoldoende plaats vindt. Het is niet verrassend dat deze poging wederom wordt ondernomen. Al enige jaren komt de projectsteun weer in ambtelijke stukken voor, zelfs heel concreet eind 2021 bij de formatie van het nu demissionaire kabinet. Een achtergrondnotitie voor de onderhandelaars bevat de suggestie dat invoering van grootschalige projectsteun in 2025 passend zou zijn na afschaffing van de verhuurderheffing. Bovendien zou de heffing verhoogd kunnen worden van 1% van de huursom naar 5% van de huursom (circa € 750 mln per jaar). De brief van De Jonge twee jaar later sluit hier naadloos bij aan.
Er zijn twee kanten aan de medaille van projectsteun. De positieve kant is dat het een geschikt instrument kan zijn om de investeringscapaciteit van woningcorporaties beter in te zetten. Deze investeringscapaciteit is ongelijk verdeeld. Er zijn rijke, maar ook arme woningcorporaties. De verschillen sluiten niet altijd goed aan bij de opgaven in het eigen werkgebied. Bovendien beschouwen woningcorporaties of gemeenten de investeringscapaciteit soms als ‘eigen geld’ dat de ‘eigen huurders’ hebben opgebracht en dat niet mag weglekken. Daarmee wordt genegeerd dat er een plicht is om de beschikbare middelen optimaal voor de volkshuisvesting te benutten, desnoods via projectsteun aan noodlijdende woningcorporaties.
Er is echter ook een andere kant, die te maken heeft met de huidige context waarbinnen de projectsteun ingezet zal worden. De steun staat nu mede ten dienste van de realisatie van de Nationale prestatieafspraken, die onder meer betrekking hebben op de benodigde investeringen door woningcorporaties tot en met 2030. Deze landelijk gemaakte afspraken worden, met de regionale woondeals als tussenstap, vertaald naar concrete taakstellingen voor elke woningcorporatie afzonderlijk. Landelijk bezien zou de uitvoering van de afspraken mogelijk moeten zijn, hoewel die conclusie is gebaseerd op een optimistische renteverwachting. Daarbij impliceren de afspraken dat woningcorporaties in een beperkt aantal jaren maximaal dienen te lenen, voor de eigen taakstelling, maar in voorkomende gevallen ook ten behoeve van projectsteun voor woningcorporaties met tekortschietende middelen.
Hierbij botsen twee perspectieven. Het ene perspectief is de korte tijdshorizon van de politiek. Dat woningcorporaties ook investeringen voor toekomstige generaties moeten kunnen doen, blijft buiten beeld. Het andere perspectief is dat van de woningcorporatie die juist de lange termijn op het oog heeft en er als een rentmeester ook voor toekomstige generaties wil zijn. De balans tussen beide perspectieven staat op het spel en is te belangrijk om op zijn beloop te laten.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
